Главная » Что нужно и нужно ли

Что нужно при продажи квартиры





НИКОЛЬСКИЕ ВОРОТА

ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ОРЛЕ

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ В ОРЛЕ С БЕЗУПРЕЧНОЙ РЕПУТАЦИЕЙ

ОБМЕН КВАРТИРЫ В ОРЛЕ

Ошибки при продаже квартиры

При продаже квартиры главная задача выручить как можно больше денег и не лишится при этом их. При этом избежать десяти типичных ошибок.

Кроме того, нельзя ошибиться в трех вещах. Во-первых, нужно придать жилью товарный вид и выставить его за адекватную цену. С другой стороны, обидно было бы продать квартиру дешевле, чем это было бы возможно. И, наконец, совсем обидно было бы лишиться денег, после совершения сделки.

Чтобы избежать всех этих неприятностей и достичь желаемого результата, эксперты рынка недвижимости рассказали о типичных ошибках, которые допускают люди в подобных ситуациях.

Ошибка № 1

Любой продавец хочет продать свою квартиру подороже. Но, как известно, во всем нужно знать меру. Мы никогда не знаем реальные цены продаж, а ориентируемся на цены предложений. Выбрав аналогичные предложения квартир в базах данных, конечно, можно, найдя самое дорогое, накинуть еще процентов десять, но результата, скорее всего, эта тактика не принесет.

Ошибка № 2

Не только сами продавцы, но и риэлторы склонны варьировать цены, используя их как наживку для клиента. Одна из самых распространенных ошибок - люди при выборе риэлторской компании отталкиваются от называемой им цены. Не от имени компании, условий, а исключительно от цифры. Выбирают, естественно, тех риэлторов, которые предлагают максимальную. На самом деле, это момент, который можно назвать недобросовестной конкуренцией. Риэлторы - не все, разумеется, но некоторые - называют цену повыше.

Чем это грозит? Только тем, что риэлторы потом оказываются не в состоянии выполнить свои обещания. Клиентам следует понимать, что даже заключение договора с агентством недвижимости на продажу не дает никаких гарантий. И клиент потеряет время и усилия, без толку потраченные на беготню, показы.

А время сейчас значит многое. Цены - по крайней мере, на некоторые типы квартир - начали снижаться. Если вы не продали в ноябре - сейчас она будет уже процентов на 5-8 дешевле.

Ошибка № 3

Вы уже определились с оптимальной ценой своей квартиры. Однако, она все равно не продается. Возможно, ей просто не хватает товарного вида?

Тут важно одно золотое правило - поменьше говорить во время показов. Потому что можно сказать что-то лишнее.

Ошибка № 4

Излишняя жадность также может погубить продавца.

Ошибка № 5

Бывает так, что все, вроде, хорошо, и цена приемлемая и квартира хорошая, но не продается она никак, даже просмотров нет. Возможно, просто не везет. А, возможно, дело не просто в невезении.

Когда человек сам принимает звонки от людей, интересующихся квартирой, нередко бывает так, что он не может правильно и выгодно описать достоинства своей квартиры. В разговоре он может упустить незначительные, на его взгляд, детали, которые могут быть важными и принципиальными для звонящего человека. Так продавец, сам того не ведая, теряет потенциального покупателя.

Ошибка № 6

Существуют и другие крайности. Всегда обидно продать квартиру дешевле, чем это можно было бы сделать. Чаще, все же цены на рынке растут, нежели падают. Инфляцию сбрасывать со счетов не стоит.

Нередко бывает и так, что продавец выставляет свою квартиру по той же цене, за которую продавали знакомые или соседи. И, как правило, эта цена уже не соответствует рыночной, поскольку с тех пор, как продавали квартиру знакомые, прошло время и обстановка на рынке недвижимости изменилась.

Есть специальное выражение - выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по предлагаемой цене, мы рекомендуем ее не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену.

Ошибка № 7

Многие продавцы после положительного устного решения потенциального клиента, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжить поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства покупки Вашей квартиры.

Ошибка № 8

Ошибочной является расчет продавца на то, чтобы сделать ремонт и продать квартиру дороже. Делать дорогой ремонт в жилье массового спроса не имеет смысла, поскольку затраченные деньги целиком не возвращаются. При определении цены более значимую роль имеет месторасположение, состояние дома, инфраструктура и другие характеристики. Гораздо разумнее сделать косметический ремонт, чтобы квартира выглядела прилично, а новые владельцы уже сделают ремонт сами, сообразуясь со своими потребностями.

Ошибка № 9

Пустить в квартиру вора, даже если квартира продается - не самый правильный поступок в жизни. Будьте внимательны с приглашением потенциальных покупателей.

Ошибка № 10

Самое страшное, что может произойти - это потеря всего. Неправильно организованный процесс передачи денег - грозит серьезными неприятностями.

В подобных случаях, люди теряют голову, начинают устраивать истерики, звонить риэлтору, покупателю и кричать, что их ограбили. Но не стоит отчаиваться раньше времени, в большинстве случаев, такие происшествия оказываются досадными недоразумениями.

Продажа квартиры через риэлтерское агентство. Что необходимо знать?

Процесс продажи квартиры представляется достаточно простым, но только на первый взгляд. На самом деле нужно учесть много нюансов, и если нет желания (или возможности) самостоятельно разбираться во всех тонкостях этой сделки, нужно обратиться к профессионалам: в агентство недвижимости.

Но тут возникает еще один нюанс: как выбрать агентство и конкретного специалиста, который будет заниматься продажей? Сумма сделки по продаже квартиры настолько велика, что желающих поживиться найдется немало. Вот почему в процессе сделки нужно быть готовым ко всем способам обмана и заранее принимать меры для защиты собственных интересов.

Плюсы продажи жилья через агентство

Сначала нужно разобраться, чем может помочь риэлтерское агентство при продаже жилья.

Оценка квартиры

Очень важно грамотно и точно оценить недвижимость, ведь от этого зависит, какую сумму вы получите в результате. Если вы завысите стоимость жилья, которое хотите продать, оно останется невостребованным, если занизите — не получите максимально возможную сумму, то есть потеряете деньги. Профессионалы из агентства недвижимости на основе своего опыта могут оценивать недвижимость с высокой точностью. Кроме того, они определят конкретные достоинства и недостатки вашей недвижимости и подскажут, как провести нужную предпродажную подготовку. Лучше всего нанести визит в несколько риэлтерских агентств, так вы получите более точную оценку жилья. Стоит учитывать риск того, что даже оптимально оценив квартиру, риэлтор все же озвучит вам завышенную стоимость. Ведь он получает комиссию от цены проданной недвижимости.

Рекламная кампания

При обращении в агентство недвижимости обязательно уточните, какими способами планируется рекламировать вашу квартиру, попросите показать примеры продвижения других продаваемых объектов, а также уточните бюджет такой рекламы. Сотрудники агентства опубликуют объявления о продаже и будут отвечать на звонки. Кроме того, многие агентства практикуют обмен информацией по продаваемым и покупаемым объектам. Поиск потенциального покупателя вашей квартиры в базе других агентств существенно увеличит возможность продать недвижимость. Риэлторы будут также проводить показы вашей квартиры, которые могут проходить и при отсутствии владельца.

Грамотная подготовка документации

Сделки по продаже недвижимости сопровождаются сбором и оформлением большого количества документов. Рутинную работу по оперативному сбору, грамотному оформлению, а также своевременной регистрации нужных документов возьмет на себя риэлтерское агентство. Оно также зарегистрирует договор продажи в соответствующих учреждениях и организует процедуру передачи денежных средств.

В процессе сбора и оформления документов могут возникать задержки и осложнения, связанные, к примеру, с несанкционированной перепланировкой или детьми, находящимися под опекой. Профессионалы, имеющие опыт преодоления таких сложностей, подготовят все документы оперативно и грамотно. Они же окажут помощь при заключении договора аренды банковской ячейки.

Проверка покупаемой квартиры

Если квартиру вы продаете для того, чтобы купить другую, агентство недвижимости окажет вам услугу по проверке приобретаемой квартиры. Это защитит от случаев, когда человек расставался с купленной квартирой по причине наличия прав неких третьих лиц, о которых на момент покупки не было известно.

Конечно, можно сэкономить, если весь процесс по продаже, начиная с подготовки и заканчивая передачей денег, выполнять самостоятельно. Размер сэкономленной суммы будет равен 2-6% от стоимости квартиры, это уровень комиссионного вознаграждения агентства. При современных ценах на недвижимость сумма эта значительна. Но ее размер можно индивидуально обговорить (и снизить) в агентстве.

Сделки с недвижимостью — это трудоемкий (иногда длительный) процесс, который требует определенного опыта и знаний законодательства. Это сделки повышенного риска, так как они связаны с высокими ценами на недвижимость. А кроме этого, в процессе подготовки к сделке и во время ее проведения необходимо участвовать в переговорах: с представителями различных учреждений и, самое главное, с потенциальным покупателем или продавцом. Сотрудники агентства недвижимости профессионально проведут эти переговоры, а также безопасным способом решат остальные вопросы, связанные с продажей жилья.

Сложный выбор риэлтерского агентства

Поиск надежного агентства недвижимости — задача сложная, но вполне выполнимая. На что нужно обратить внимание при выборе агентства, которому вы можете доверять?

Продолжительность работы

Для начала нужно узнать, сколько времени агентство недвижимости существует на рынке. Ведь чем дольше оно работает, тем больший имеет опыт. А если агентство сумело пережить все кризисы, это говорит о высоком профессионализме сотрудников. Самые первые риэлтерские агентства в России открылись в начале 90-х годов прошлого века, а частные маклеры появились еще раньше.

Отзывы и рекомендации

Перед визитом в агентство желательно послушать отзывы о его работе. Самыми лучшими рекомендациями станут хорошие отзывы от родных, друзей и знакомых. Но можно поискать отзывы и в интернете. Просматривая положительные и отрицательные отзывы, можно составить себе представление о том или ином агентстве.

Размеры агентства

Небольшие компании уступают в надежности крупным и средним по размеру агентствам. Причин тому несколько:

  • в крупной компании выше финансовая устойчивость, а значит, она продолжит работу даже в условиях кризиса,
  • в такой компании больше профессиональных юристов, которые проводят квалифицированное сопровождение сделки,
  • в крупной компании обширная база данных по объектам недвижимости, а соответственно, большой выбор вариантов, удовлетворяющих самым разным запросам,
  • в такой компании существует уже отработанная схема расчетов с покупателями и продавцами жилья,
  • в крупной компании имеется возможность выделять средства на постоянное повышение квалификации своих сотрудников,
  • в такой компании дорожат репутацией, а потому не делят клиентов на дорогих и дешевых , стараясь удовлетворить запросы каждого.

Но все вышесказанное не означает, что маленьким агентствам нельзя доверять. Небольшая компания может ответственно выполнять свою работу. Кроме того, многие из таких агентств создаются частными маклерами, имеющими свою базу данных, либо бывшими сотрудниками крупной компании, решившими основать свое дело. А обращаясь в крупное агентство, вы подвергаетесь риску (пусть и небольшому) стать клиентом некомпетентного сотрудника, ведь для роста компания обязана постоянно увеличивать штат.

Офис в собственности

У агентства недвижимости может быть как арендованный офис, так и принадлежащие ему на праве собственности помещения. Собственный офис подтверждает надежность агентства. Если же помещение арендовано, нужно постараться узнать (от независимого источника), как долго агентство находится по этому адресу.

Оформление документов

В офисе агентства нужно ознакомиться с образцами документов, которые вам, возможно, предстоит подписать. Желательно попросить эти образцы и показать их независимому юристу. В договорах и соглашениях должны быть учтены все нюансы, которые на первый взгляд могут показаться незначительными. Если же в документах прописаны лишь общие положения, подписывать их не стоит.

Сайт

Наличие своего сайта — еще один плюс в пользу агентства. Но сайт нужно внимательно изучить: полная информация о компании и сотрудниках, приятный дизайн, а также наличие полезных тематических статей расскажут об ответственном подходе к работе. На сайте можно будет и ознакомиться с образцами документов, и получить информацию о проходящих акциях.

Реклама

Мошенники на рынке недвижимости вряд ли пойдут на серьезные рекламные расходы. Поэтому если агентство тратит на рекламу значительные средства, ему можно доверять. Обратить внимание нужно и на рекламу агентства в целом (так называемую имиджевую рекламу), и на продвижение отдельных объектов (эксклюзивное жилье).

Награды и достижения

Дипломы, сертификаты, благодарственные письма и другие награды свидетельствуют о высоком профессиональном уровне сотрудников и о признании компании коллегами и клиентами.

Договор с риэлтерским агентством

Итак, если вы остановили свой выбор на каком-либо агентстве, вам предстоит подписать договор об обслуживании. Он определяет обязанности и права обеих сторон (агентства и его клиента). Проект договора нужно внимательно прочитать, а еще лучше предварительно показать независимому юристу. Особенно осторожным нужно быть, если в тексте есть непонятные и двусмысленные формулировки. Обычно агентства недвижимости имеют готовые бланки, которые заполняются клиентом. Безукоризненно составленных бланков практически не бывает, нужно подходить индивидуально к каждому договору.

Заказчик и исполнитель

В договоре должно быть указано, кто и на каких условиях подписывает документ. Со стороны агентства должны быть прописаны данные его представителя и его полномочия. В соответствии с действующим законодательством заключать договор от имени агентства вправе только руководитель. Но он может доверить право заключать договоры и другому лицу. Необходимо убедиться в наличии доверенности у этого лица. Без таких полномочий договор будет признан недействительным. Желательно приложить к договору копию доверенности.

Лицо, подписавшее договор, и будет исполнителем по нему, то есть должно лично оказывать услуги по договору. На него и будет оформлена доверенность. Но если непосредственно оказывать услугу будет третье лицо, то его нужно обязательно вписать в договор.

В договоре обязательно должны быть указаны реквизиты сторон. Со стороны исполнителя — сведения о юридическом лице, юридический и фактический адреса, банковские реквизиты. В документ также следует вписать контактные телефоны обеих сторон для связи, можно указать и адреса электронной почты.

Предмет договора

В качестве предмета договора выступают обязанности агентства и клиента, то есть перечисляются действия, выполняемые агентством, и указывается обязанность клиента оплатить услугу. От точности и полноты формулировок в предмете договора зависит возможность отстоять свои права в случае конфликтной ситуации, в том числе и при подаче иска в суд.

Обязанности сторон

К обязанности клиента относится предоставление необходимых документов для выполнения сделки. Если вы отдаете в агентство оригиналы документов, обязательно возьмите расписку в их получении. В этом случае нужно включить в договор пункт об ответственности агентства за утрату оригиналов. Но в агентство можно предоставить и заверенные копии документов. К другим обязанностям клиента относятся оплата услуг исполнителя, оформление доверенности, присутствие при государственной регистрации сделки, а также (при необходимости) участие в показе квартиры.

В договоре должна быть прописана ответственность за срыв сделки. Для клиента это будет ответственность за неуплату денежных средств, для агентства — за неправильную подготовку и оформление документов или наличие претензий со стороны третьих лиц. По статье 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств обеспечивается залогом, неустойкой, удержанием имущества и прочими мерами. Следовательно, в договоре можно закрепить одну из этих мер.

Стоимость услуг

В договоре указывается стоимость услуг. Она может быть выражена конкретной суммой либо в виде процента от общей стоимости сделки. Возможно указание в договоре предварительной оплаты за услугу в виде задатка или аванса.

Если договор оказался неисполненным, при наличии вины клиента задаток остается у исполнителя. В случае вины исполнителя, он выплачивает клиенту двойную сумму задатка. К тому же ответственная за срыв сделки сторона возмещает другой стороне возникшие убытки с учетом задатка. Если предоплата была внесена в виде аванса, при расторжении договора данная сумма возвращается клиенту. При этом не имеет значения, кто был инициатором расторжения данного договора.

Передаваемые в обеспечение агентского договора задаток и аванс нельзя путать с аналогичными платежами покупателя недвижимости по договору купли-продажи.

Срок заключения договора и порядок расторжения

Агентство может предложить для подписания договор, заключаемый на неопределенный срок, который будет действовать до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства, а за расторжение такого договора будут предусмотрены штрафные санкции. Не стоит подписывать такой тип договора. Ведь поиск варианта может затянуться на многие месяцы, а расторгнуть без штрафа такой договор вы не сможете.

Заключать договор желательно на 1-2 месяца. Если за этот срок вам не будет предложено достойного варианта, договор можно расторгнуть без ущерба. В договоре обычно указываются условия его расторжения. Если порядок расторжения не прописан в договоре, то руководствоваться нужно Гражданским кодексом. Согласно его положениям заказчик на любой стадии договора имеет право отказаться от услуги, при этом оплатив расходы, понесенные исполнителем. Размер расходов можно рассчитать в соответствии с объемом уже оказанной услуги.

В договоре также должны быть указаны и те действия, которые стороны обязаны выполнить по истечению срока действия: получение клиентом сданных документов, возврат задатка и т.д.

Заключение

Покупка и продажа недвижимости без посредников постепенно уходит в прошлое. Такие сделки требуют профессионального подхода, знания законодательства и немалых затрат времени. А потому все более востребованными оказываются услуги агентств недвижимости. Вдумчивый выбор агентства и заключение грамотного договора с ним дадут возможность не только продать свое жилье с максимальной выгодой, но и избежать неприятностей, нередко возникающих в процессе продажи.

Источники: http://n-vorota.ru/publ/ehto_nado_znat/oshibki_pri_prodazhe_kvartiry/1-1-0-29, http://kem.federalnoe.com/poleznaya_informaciya/article12.html





Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр на картинке: код подтверждения