Главная » Что нужно и нужно ли

Что нужно учесть при покупке квартиры





Что нужно учесть при покупке квартиры

Иметь собственную квартиру мечтают многие. Для кого-то она еще несбыточная, а для вас уже реальная. У вас уже есть нужная сумма средств и вы готовы сделать свою мечту реальностью.

Для начала определитесь - какая вам нужна квартира, сколько комнат, с какой площадью и где она должна быть расположена. В каком состоянии вы готовы приобрести квартиру с ремонтом или без.

Пришло время задуматься, на что обратить внимание при выборе будущей квартиры.

Первое - место расположения. Определите для себя, где вам будет лучше и удобнее, в центре или на окраине города.

neagent.org.ua/. внимательно осмотрите территорию возле дома есть ли недалеко парковка, детская площадка.

Также осмотрите и сам дом, в котором собираетесь купить квартиру. В каком он состоянии, нет ли трещин на стенах проверьте исправность лифта. Тщательно осмотрите и саму квартиру. Проверьте стены на наличие грибка и сырости, если квартира на верху - не течет ли крыша. Если в квартире сделали косметический ремонт перед продажей, возможно так пытаться скрыть проблемные места и недостатки. Будьте придирчивы и внимательны. Оцените звукоизоляцию квартиры, насколько слышен шум с улицы.

Важно осмотреть и коммуникации: проводку, канализацию, водопроводные трубы, радиаторы отопления, особенно если после покупки не планируете делать капитальный ремонт.

При покупке квартиры внимательно изучите все документы на нее. Если продавец ведет себя чересчур навязчиво, надо требовать от него все документы и справки начиная от правоустанавливающих и заканчивая выписками из паспортного стола ( не прописан ли в квартире еще кто- то) и жилищной конторы ( нет ли там задолженностей).

Желательно познакомится с соседями и узнать от них, что за люди здесь жили, давно ли, и почему продают данную квартиру. Если вы узнаете, что владельцы квартиры часто меняются, надо задуматься и посмотреть другие варианты.

Если у вас нет времени и вы плохо разбираетесь в юридических вопросах, лучше нанять специалиста, который более компетентен в данном вопросе. Он может увидеть все недостатки и подводные камни и поможет вам избежать мошенников, что сделает вашу покупку более выгодной и приятной.

Используя вышесказанные правила, вы можете легко приобрести квартиру своей мечты.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры

По мнению риэлторов, квалифицированный агент должен показать только одну квартиру своему покупателю. Именно ту, которую он ищет. Однако каждый покупатель хочет иметь выбор. Потому, обычно, дело не ограничивается просмотром одного объекта.

Покупатели, с точки зрения профессионального риэлтора, делятся на два типа. Одни знают еще до посещения агентства недвижимости, какую недвижимость они хотят приобрести. У вторых есть только общие представления об этом. С помощью советов риэлтора покупателю будет проще определить, какие показатели квартиры будут главными для него, а какие – второстепенными.

На что же надо обратить внимание, прежде чем искать подходящий вариант. Было бы хорошо для начала ответить на такие вопросы. Какому району города вы бы отдали предпочтение, как новому месту жительства? К примеру, вы хотите купить двухкомнатное жилье, однако в приглянувшемся районе вы можете рассчитывать по своим средствам на плохонькую «двушку» или однокомнатную квартиру. Будете ли вы готовы к худшим условиям, или будете рассматривать варианты в других районах? Будете ли вы добираться на транспорте до станции метро? Что обязательно должно быть расположено поблизости от дома: школа, рынок, больница, автостоянка, детский сад? Чтобы не тратить время на ненужные просмотры, нужно изложить риэлтору свои предпочтения как можно более подробно.

Далее вступает в работу агент. Он подскажет, ознакомившись с вашими запросами и возможностями, какие варианты было бы хорошо принять к вниманию. Если под ваши запросы подходят квартиры в домах различных серий и типов, то лучше просмотреть для начала по одной в каждом из них. Так вы лично ознакомитесь с преимуществами и недостатками каждого из вариантов, что сузит круг поиска. Вы будете тогда рассматривать квартиры только в домах с наиболее подходящими для вас характеристиками.

«Знакомство» с жильем

В первую очередь стоит обратить внимание на парадную. Ее вид позволит сориентироваться, кто живет по соседству. Второе – безопасность: расположение квартир на этаже, наличие неосвещенных закоулков и тупиков на лестничной площадке. Оборудован ли подъезд домофоном, кодовым замком, или, возможно, есть консьерж?

Теперь непосредственно о квартире. Как правило, планировки их в типовых домах стандартные, однако, что касается состояния, то квартиры могут существенно отличаться одна от другой. Некоторые недостатки можно будет увидеть сразу, а другие «проявятся» только после покупки. Потому следует как можно больше выяснить сразу на месте. Естественно, не являясь специалистом, только визуально можно будет прикинуть уровень надежности потолков и стен. К примеру, если есть протечки или трещины, это свидетельство проблем. При рассмотрении жилья в старом фонде, особенно необходимо внимание обратить на полы: уже во время ходьбы по помещению дадут о себе знать проседающие полы.

В санузле следует проверить работу сантехники, трубы и краны на протечку. У хозяев можно узнать, какой организацией обслуживается дом. К примеру, далеко не каждый покупатель согласится с тарифами ТСЖ, большинство из которых – в прошлом ЖСК. В кооперативном доме необходимо заранее узнать, нет ли задолженностей у жильцов по коммунальным платежам, потому что долг распределяется между всеми, кто участвует в кооперативе. Значит, свою долю нужно будет вносить и новому владельцу.

Покупаем

В приглянувшейся квартире можно попросить хозяев показать ее скрытую сторону. К примеру, осмотреть плинтуса за шкафами, стены, открыть окна, убрать паласы. Можно замерять кухню, комнаты и коридор, чтобы знать, можно ли будет здесь разместить имеющуюся у вас мебель. Если квартира занимает первый этаж, то желательно ознакомиться и с подвалом. Потому что именно для проживающих на первом этаже станут проблемой крысиные полчища или трубы в аварийном состоянии.

Соответственно, при осмотре квартиры, которая расположена на последнем этаже необходимо заглянуть на чердак. Все покупатели, конечно же, интересуются проблемами, типичными для данного дома: перебоями в отоплении, водоснабжении и т.п. Но так как продавцы обычно эту тему обходят стороной, будет неплохо пообщаться с соседями или с работниками жилищной конторы.

Затем, следует обратить свое внимание на сам дом. Обойдя его кругом, надо проверить наличие трещин на фасаде, чистоту двора, расположение мусорных контейнеров и т.д. Стоит учитывать, что если поблизости ведется реконструкция или строительство какого-либо здания, это может повлиять в дальнейшем на ваш дом. Может просесть фундамент, что приведет к образованию трещин не только на фасаде, но и на вашем потолке, который вы только побелили. Тогда придется вновь пересматривать расходы на ремонт.

При благоприятном впечатлении от квартиры и дома, во время второго или третьего просмотра стоит обратиться к специалисту, разбирающегося в ремонтах. Он сможет оценить объем предстоящих работ по ремонту или перепланировке. Для дорогих квартир покупатели порой проводят экологическую экспертизу будущего жилья. Если дому больше 25 лет, необходимо взять справку, где оценивается степень износа здания. При ее высоком показателе, значительно превышающем норму, можно задуматься о том, стоит ли вообще покупать квартиру в таком доме.

И в качестве завершения. Жилье во время первого осмотра может совершенно не подходить, не понравиться. Однако стоит воздержаться от критических замечаний в его адрес, в особенности, если присутствуют хозяева. Надо постараться не портить отношения с ними. Есть вероятность, что осматривая другие варианты, у вас появится желание снова сюда вернуться.

Ознакомьтесь с ответами специалистов АН Партнер на часто задаваемые вопросы.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Оглавление:

Сегодня перед каждым человеком, собирающимся приобрести квартиру, открывается очень широкий выбор. Что необходимо знать при покупке квартиры? Чтобы не запутаться в предложениях, способах покупки и процедурах ее оформления, надо ответить для себя на три основных вопроса:

  1. Что покупать?
  2. Как покупать?
  3. О каких нюансах нужно помнить?

Выбираем подходящее жилье

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва

+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Прежде всего, ответьте сами себе на вопрос: жилье какого типа вы хотите приобрести? Здесь на выбор, как правило, три основных варианта:

  • новостройка;
  • рынок вторичного жилья;
  • долевое участие в строительстве многоквартирного дома;

У каждого из вышеперечисленных пунктов есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их детальнее.

Квартира в новостройке

Приобретение квартиры в новостройке привлекательно сразу несколькими положительными моментами.

  • относительно невысокая цена за квадратный метр. Стоимость квартиры может быть на 10–15 % ниже, чем на вторичном рынке;
  • квартира в только что сданном в эксплуатацию доме чиста с юридической точки зрения – не возникнет, как чертик из коробочки, неожиданный наследник предыдущего владельца, не появится внезапное обременение и т.д;
  • большинство квартир в новых многоэтажках имеют улучшенную планировку;
  • новый дом, как правило, дает гарантию, что вы на несколько лет будете избавлены от проблем капитального ремонта, текущей кровли, прохудившихся труб или не выдерживающей нагрузки проводки.

Но при покупке квартиры в новостройке надо учитывать и минусы:

  • процедура оформления ее в собственность более трудоемкая;
  • новые жилые дома чаще всего строятся в местах, где не всегда присутствует социальная инфраструктура – школы, больницы, детские сады, магазины. Спальные районы, как правило, значительно удалены от центра города.;
  • квартира в любом случае потребует дополнительных вложений в виде ремонта. Даже косметическое «облагораживание» интерьера может встать в кругленькую сумму, которая нивелирует дешевизну покупки;
  • сам факт того, что многоквартирный дом новый, вовсе не является гарантом отсутствия проблем. К сожалению, далеко не все подрядные организации выполняют строительные работы добросовестно. И если на вторичном рынке все «болячки» дома известны, то на первичном они могут стать неприятными неожиданностями;
  • немаловажны и соседи по дому. Сейчас немало квартир в новостройках выкупаются муниципалитетами по различным социальным программам – переселения из аварийных домов, выдача жилья выходцам из детских домов. Нередко новые соседи, появляющиеся постепенно, ведут себя вовсе не так, как хотелось бы;

Вторичный рынок

Теперь давайте разберемся с тем, что необходимо знать при покупке квартиры на вторичном рынке. К плюсам такого выбора стоит отнести общую обустроенность жилья. Дом, которому 10, 20 и более лет чаще всего расположен в густонаселенном районе с развитой инфраструктурой и коммуникациями. Соседи известны, проблемы дома – тоже. Покупатель обладает большей информацией, а значит, подготовлен.

ВАЖНО: сложности коммунального или конструкционного характера нередко позволяют «сбить» цену на квартиру. Это также можно отнести к положительным факторам.

Для многих семей (особенно молодых) быстрый переезд и в новое жилье является первостепенным. Вероятность того, что квартира на вторичном рынке окажется отремонтированной и обустроенной гораздо выше. В конце концов, если квартира чистая с точки зрения закона, то купить ее будет значительно проще, чем в новостройке.

Но рисков при покупке вторички тоже хватает. У квартиры может быть непонятное или даже криминальное прошлое. Если в квартире перепланировка, не исключены проблемы с технической документацией. К тому же стоимость такого жилья будет чуть выше новых аналогов. Если многоквартирный дом старый, то его износ станет головной болью и поводом для дополнительных вложений.

Мы составили для покупателя своеобразную инструкцию по проверке квартиры на вторичном рынке, который позволит обезопасить себя от возможных проблем:

  • узнайте точное количество собственников недвижимости (смотрим свидетельство о праве собственности);
  • узнайте о количестве прописанных в квартире лиц. Служит ли кто-то из них в данный момент в армии, отбывает ли наказание в местах лишения свободы? Есть ли недееспособные или несовершеннолетние? (наличие этих моментов может вызвать серьезные проблемы в будущем);
  • если квартира получена в наследство, обязательно выясните основания для наследования;
  • закажите выписку из ЕГРП, которая проинформирует об отсутствии или наличии обременения;
  • проверьте актуальность кадастрового паспорта и технического плана помещения (позволит проверить законность перепланировок);
  • проследите история операций по квартире. Если выяснится, что она часто меняла собственников, то дело, скорее всего, нечисто;
  • снижение цены более чем на 10 % от рыночной должно вас насторожить;
  • если продажей квартиры занимается риелтор или доверенное лицо, добивайтесь встречи с собственником;
  • расспросите соседей, поговорите со старшим по дому (председателем ТСЖ). Это позволит узнать дополнительную информацию о продавце и доме в целом;
  • узнайте сроки последнего капремонта дома;
  • проверяйте абсолютно все документы продавца, а лучше снимайте с них копии;
  • осматривайте квартиры в светлое время суток и не более двух в день;
  • никогда не спешите с решением, взвесьте все «за» и «против», обратитесь за консультацией к специалисту. Лучше потратить несколько дней на проверку сведений и жилье, чем потерять сотни тысяч рублей из-за не выявленных вовремя проблем.

Покупка строящегося жилья

Очень часто покупка квартиры в строящемся доме выглядит крайне привлекательной сделкой. Цена такой квартиры значительно ниже, чем стоимость готового жилья. Но и недвижимость вы получаете не сразу, а только после завершения строительства. Однако многие люди, участвуя в долевом строительстве, не понимают, за что именно они отдали деньги.

По российскому законодательству стать собственником квартиры, пока дом, в котором она расположена, не сдан в эксплуатацию, нельзя. Таким образом, заключая договор с застройщиком, вы получаете за свои кровные не имущество, а определенные права. В зависимости от типа договора эти права могут быть разными: право требовать передачи квартиры в собственность по завершении строительства, право требовать неустойку в случае несдачи дома в эксплуатацию в установленный срок и т.д.

Законом разрешено продавать жилье в строящихся домах двумя способами:

  • долевое участие в строительстве;
  • жилищно-строительный кооператив;

Договор долевого участия (ДДУ) является наиболее безопасным для покупателя. В нем все довольно просто: покупатель платит фиксированную сумму и становится дольщиком – своеобразным инвестором при возведении дома. Застройщик же обязуется передать ему в собственность квартиру после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Главное преимущество ДДУ в том, что сделка четко регулируется Федеральным Законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот нормативный акт дает определенные гарантии дольщику:

  • обязательное указание в договоре сроков ввода жилья в эксплуатацию;
  • неустойку за нарушение этих сроков (даже если сумма неустойки не прописана в ДДУ);
  • точное указание, какую именно квартиру получит дольщик в итоге;
  • ДДУ подлежит государственной регистрации, что исключает двойные схемы (когда одна квартира продается сразу нескольким лицам).

Членство в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) тоже неплохой вариант, хоть и менее безопасный. Участие в ЖСК предполагает, что вы постепенно выплачиваете стоимость пая (квартиры) в возводимой многоэтажке. По завершении строительства кооператив выдает вам документы о выплате пая и правах на жилье.

Однако в законодательстве о ЖСК существует множество пробелов. В частности, государство не регламентировало порядок уплаты взносов и многие другие детали. Создавать все эти правила уполномочили сами ЖСК, которые прописывают все тонкости взаимоотношений между кооперативом и пайщиком в Уставе. То есть, нет единой системы. Поэтому при покупке квартиры через ЖСК, надо внимательно читать устав каждой конкретной организации.

Приобретение жилья в строящемся доме часто выбирают молодые семьи – и ЖСК, и ДДУ позволяет пользоваться жилищными сертификатами (материнским капиталом или сертификатом по программе «Молодой семье – доступное жилье»). Это немаловажный плюс. Тем более, относительная дешевизна квартиры в возводимом здании позволяет сэкономить на собственных наличных средствах.

При этом и участие в долевом строительстве, и членство в жилищно-строительном кооперативе довольно рискованно. Проблемы так называемых «обманутых дольщиков» существуют в каждом регионе и тянутся годами и даже десятилетиями. Дело в том, что реализация жилья по ДДУ требует наличия у застройщика прав на земельный участок и разрешения на строительство. Из-за различных бюрократических препон оформление этих документов часто затягивается. А руководство фирм требует начинать продажи. И тогда в дело вступают «серые схемы» - использование пробелов в законодательстве, чтобы дольщик или пайщик не смог предъявить свои права на квартиру. Наиболее распространенные виды обмана это:

  • предварительный договор;
  • вексельная схема;
  • договор соинвестирования.

Если застройщик предлагает вам один из этих вариантов, значит у него проблемы с бумагами. И связываться с таким жильем не стоит.

Покупаем правильно: все, что нужно знать о приобретении жилья

Прежде всего нужно решить: будете ли вы сами заниматься поиском квартиры, ее оформлением или же прибегнете к услугам риелтора. Второй вариант предпочтителен для тех, кто не располагает свободным временем, но при этом имеет в распоряжении средства.

ВАЖНО: привлекаете риелторское агентство? Готовьтесь переплатить за квартиру от 3 до 5 процентов – такова стоимость услуг посредников.

Если же вы решаете все делать самостоятельно, то различия заключаются в способе оплаты. Предстоит выбрать наиболее подходящий вам вариант:

  • покупка квартиры за наличные средства;
  • покупка квартиры с использованием ипотечного кредита;
  • покупка квартиры с использованием жилищного сертификата;
  • покупка квартиры с помощью материнского капитала.

Если у вас на руках есть необходимая для приобретения жилья сумма наличности, то особых сложностей нет – стандартная процедура купли-продажи.

А вот привлечение кредитных средств требует более детального рассмотрения. Планируя покупать недвижимость с помощью ипотеки, следует помнить, что сделка будет условно поделена на три этапа.

  1. Вы находите владельца квартиры, который готов подождать с ее продажей (вся процедура займет примерно месяц).
  2. Вместе с продавцом вы собираете необходимый пакет документов для банка и ждете одобрения кредита.
  3. Получив одобрение, вы заключаете договор купли-продажи, оформляете переход права собственности в Росреестре и производите расчет.

Стоит помнить, что банк перед одобрением ипотеки тщательно проверит квартиру продавца. В какой-то мере это выступит для покупателя дополнительной страховкой.

ВАЖНО: не забывайте, что ипотечная квартира будет находиться в залоге у банка до того момента, пока вы полностью не погасите кредит. Это значит, что вы не сможете совершить с недвижимостью никаких операций.

Обладатели государственного жилищного сертификата (военнослужащие, переселенцы, северяне, ветераны ВОВ и т.д.) и материнского капитала (который тоже можно тратить на улучшение жилищных условий) хоть и не ограничены законом в выборе квартиры, все равно столкнуться с нижеперечисленными сложностями:

  • срок годности любого сертификата – 9 месяцев. Если за это время вы не купите квартиру с его использованием, то он «сгорит». И придется заново собирать документы на субсидию и стоять в очереди;
  • суммы сертификата, скорее всего, не хватит на квартиру – размеры выплаты определяет государство, которое просто не успевает за рыночными ценами. Поэтому, в любом случае, собственные средства необходимы;
  • не каждый продавец готов ждать выплаты по сертификату (обычно – 10 дней с момента регистрации сделки в Росреестре);
ВАЖНО: несмотря на эти минусы, сертификаты имеет смысл использовать для первоначального взноса по ипотечному кредиту – законодательство дает вам такое право.

То, о чем не говорят: важные нюансы

В качестве послесловия мы хотим напомнить вам еще о нескольких моментах, связанных с продажей квартиры:

  1. Продавец может потребовать задаток или аванс. Это разные вещи. Задаток – это ваши деньги, которые можно вернуть в случае срыва сделки. Авансовый платеж после передачи становится собственностью продавца. Если вы составляете договор задатка, следует помнить эти тонкости – задаток более выгоден для покупателя.
  2. Спешка хороша только при ловле блох. Неважно, какое жилье вы покупаете, и каким способом – тщательно проверяйте всю документацию, собирайте информацию о квартире, проверьте жилье на долги изучайте предложения банков и застройщиков. Это может уберечь вас от потери денег и нервов в будущем.
  3. Остерегайтесь продавцов, стоящих на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансерах, пожилых собственников, действующих через доверенное лицо. Законность купли-продажи принадлежащих им квартир может быть оспорена родственниками в суде.
  4. Нотариальная заверка договоров в большинстве случаев необязательна, но она дает дополнительные гарантии безопасности. Не скупитесь на нотариуса, если у вас возникли хоть какие-то подозрения.
  5. Следите, чтобы в договоре была указана реальная стоимость жилья. Владельцы, желающие сэкономить на налоге с продажи, часто просят снизить цену. Но если сделку придется отменить, то вернуть деньги в полном объеме будет сложно.
  6. Помните, что после покупки квартиры вы обладаете правом на имущественный налоговый вычет – получение 13 % от стоимости квартиры с помощью возврата подоходного налога.

Остались вопросы? Узнайте как решить именно вашу проблему — прямо сейчас звоните

+7 (499) 703-44-28 - Москва

+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Источники: http://apn-spb.ru/raznoe/chto_nujno_uchest_097.htm, http://www.partner-spb.su/articles/city/69/, http://pravometr.ru/kvartira/operacii/buy-sell/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-sekrety-bezopasnogo-i-vygodnogo-priobreteniya.html





Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр на картинке: код подтверждения