Главная » Что нужно и нужно ли

Что нужно знать перед покупкой недвижимости





Что нужно знать перед покупкой недвижимости в Испании

Покупка недвижимости

В зависимости от денежных средств, которыми вы располагаете, вы можете купить квартиру, таунхаус, дом, новое жилье, строящееся жилье или жилье из вторых рук , как говорят в Испании.

Виды недвижимости в Испании

  • Студия - самая маленькая квартира, подразумевает одну комнату, кухню американского типа, санузел, терраса. Общий метраж студии обычно составляет в пределах 30-45 м 2. Как правило, жилая комната совмещена с кухней.
  • Апартаменты - квартиры, различаются количеством спален. Каждая квартира имеет 1 и более спален, салон (зал), кухню, холл, 1-2 санузла, террасу или балкон. Часто салон совмещается с кухней.
  • Таунхаус - компактные 2-3 уровневые дома, примыкающие друг к другу. Обычно бывают с 2-4 спальнями. В Испании их называют Адосадо.
  • Вилла, чалет - отдельностоящий дом со своим участком.

На побережье, дома в которых находятся квартиры, а также таунхаусы, имеют свою закрытую территорию на которой расположен сад, бассейн, подземный гараж или паркинг. Такие жилые дома и комплексы домов называются в Испании урбанизация. Некоторые урбанизации даже имеют собственные поля для гольфа.

Стоимость жилья зависит от площади, количества спален, близости моря, размера террас, качества отделки, наличия гаража, бассейна, а также местонахождения. Верхние этажи (пентхаусы) обычно стоят дороже, чем обычные квартиры в том же доме. Такие квартиры в Испании называют Атико - уони более солнечны и часто имеют собственный выход на крышу, где можно загарать и готовить барбекю.

Приобретение недвижимости в Испании дает вам право на получение годовой шенгенской мультивизы.

После выбора обьекта недвижимости и принятия решения о его покупке, составляется частный контракт купли-продажи. В этот контракт вносятся все данные продавца и покупателя, описание недвижимости, предмета этого контракта, фиксируется цена, сроки и форма оплаты. По испанскому законодательству дается срок до трех месяцев на совершение сделки после подписания частного контракта. Но обычно эти сроки договорные и зависят от конкретных пожеланий и возможностей продавца и покупателя.

На момент подписания частного контракта покупатель вносит залог. Залог обычно составляет 10% от стоимости обьекта или по договоренности.

Дальше начинается подготовка документов для оформления сделки. Запрашиваются документы из Регистра Собственности. В этих документах отражается вся история данной собственности. Также производится проверка на предмет задолженностей по всем налогам и комунальным платежам. В местное полицейское управление подаются документы на получение идентификационного номера иностранца (номер N.I.E ).

Если покупателю нужен кредит, проводится оценка недвижимости и банк готовит все соответствующие документы.

Подписание официального документа купли-продажи (Escritura Publica) происходит в нотариальной конторе в присутствии продавца, покупателя, нотариуса, переводчика и представителя банка в случае оформления кредита. Здесь же производиться окончательный расчет. В Эскритуру, по желанию покупателя, могут быть внесены имена членов его семьи. Если недвижимость оформляется с ипотечным кредитом, то необходимо личное присутствие людей, чьи имена будут внесены в Эскритуру или нотариально заверенные доверенности от них. Доверенность может быть оформлена у испанского нотариуса. Российская доверенность обязательно должна быть с Апостилем и переведена на испанский язык официальным переводчиком. С момента подписания Эскритуры покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и получает на руки Простую Копию договора купли-продажи. Оригинал документа, подписанного у нотариуса, предоставляется в Регистр Собственности для его последующей регистрации.

По истечение 2-3 месяцев покупатель получает на руки зарегистрированный оригинал договора купли-продажи (Эскритурa) с приложением справок об уплате всех налогов. Оплата налогов тоже регистрируется в Регистре Собственности.

Налоги

Налоги на покупку и расходы по регистрации недвижимости оплачивает покупатель. В случае покупки недвижимости на вторичном рынке (как говорят в Испании - вторые руки ) оплачиваются следующие налоги и расходы.

  • Налог на передачу владения: 8-10%
(Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales)
  • Регистрационные и нотариальные расходы: около 1,5%
  • Итого: 9,5-10,5%
  • При оформлении покупки новой недвижимости (от строительной компании) оплачиваются следующие налоги и расходы.

    • Налог на документальное оформление юридических актов: 1%
    (Actos Jurídicos Documentados)
  • Регистрационные и нотариальные расходы: около 1,5%
  • Итого: 2,5%
  • Вся новая недвижимость (от строительной компании) облагается налогом на добавленную стоимость Н.Д.С. (Impuesto Sobre Valor Añadido) - 10% c года.

    Если это строящаяся недвижимость, то этот налог оплачивается частями в процессе строительства и на момент подписания у нотариуса он уже оплачен.

    Налоги исчисляются исходя из стоимости недвижимости, которая отражается в договоре купли-продаже (Эскритуре).

    Если под покупку недвижимости берется ипотечный кредит, то это влечет за собой дополнительные расходы. Налоги и расходы по кредиту начисляются на сумму кредита.

    • Открытие кредита: обычно банк берет 1%
    • Оценка недвижимости: 300-400 евро
    • Налоги и расходы по оформлению кредита: 1,5-2% от суммы кредита.

    Продажа недвижимости

    Как вы уже знаете при купле-продаже недвижимости основные расходы по оплате налогов несет покупатель. Согласно испанского законодательства продавец обязан платить налог плюсвалия . Это налог на увеличение стоимости недвижимости. Он высчитывается в Mэрии и различается для каждого города, зоны и вида недвижимости, ее возраста. Естественно, чем старше недвижимость, тем больше этот налог.

    Например, продажа годичной стандартной квартиры 100 м 2 с гаражом, кладовкой, садом и бассейном облагалась налогом в 75 евро. Продажа студии (25 лет) облагалась налогом в 1045 евро.

    С иностранцев нерезидентов при продаже недвижимости удерживается 3% от цены продажи. Эти деньги вносятся на счет налогового управления и находятся там до момента окончательной регистрации купли-продажи. В это время продавцом подается декларация о доходах на территории Испании. В случае если с вас удержали большую сумму, государство возвращает разницу на ваш банковский счет. Возврат денег происходит где-то через 4-6 месяцев после продажи.

    Прибыль полученная при продаже недвижимости облагается налогом в 18%.

    Для иностранцев налоговых резидентов Испании налог на прибыль высчитывается в каждом конкретном случае и зависит от многих факторов. Но он не превышает 35%.

    Расходы по содержанию недвижимости

    Недвижимость купленная с ипотечным кредитом подлежит обязательному страхованию. Испанские страховки недвижимости имеют очень широкое покрытие. Страхуется не только сама недвижимость, но и содержимое квартиры. Это защитит вас от неприятностей типа пожар, оставленный соседями незакрытый кран с водой, воровство и даже, если вы случайно повредите что-то из своей мебели, или аппаратуры.

    Стоимость страховки от 250 до 500 евро в год.

    Подлежит страхованию также жизнь основного плательщика ипотечного кредита. Обычно оформляется страховка на сумму примерно равную сумме кредита. Поэтому при возникновении страхового случая, недвижимость остается семье (наследникам), а страховая компания рассчитывается с банком.

    Стоимость страховки зависит от суммы кредита, возраста страхуемого лица и стоит от 500 до 1.200 евро в год.

    Также ежегодно платится налог на владение недвижимостью, который называется I.B.I. (Impuesto Bienes Inmuebles). Налог на квартиры колеблется от 100 до 500 евро в год. Конечно виллы облагаются гораздо большим налогом. Налог на виллу люкс 400 м 2 на берегу моря будет порядка 2.000 евро.

    Ежемесячные расходы по содержанию недвижимости типа квартир и таунхаусов невелики.

    Нужно оплачивать комунальные услуги, в которые входит поддержание порядка и чистоты в доме, уход за бассейном и гаражом. Эти расходы составляют 40-100 евро в месяц. В домах типа люкс (которые имеют зимние сады, бассейны с подогревом, сауны и пр.) комунальные услуги могут достигать 300-500 евро в месяц.

    Расходы на воду, газ, свет оплачиваются согласно счетчика. На семью из 3-х человек будут примерно следующие:

    • Вода и уборка мусора - 30 евро в месяц.
    • Газ примерно 25 евро в месяц.
    • Свет - 50 евро в месяц.

    Естественно содержание вилл со своим участком земли, бассейном и пр. обходится значительно дороже.

    Спасибо за интерес, проявленный к компании Investa Development

    На нашем сайте мы постараемся освещать все вопросы касаемые недвижимости в Испании, а также ответим на ваши письма, просьбы и пожелания.

    Почему не стоит покупать недвижимость в Италии без проверки и оценки Архитектора?

    Итальянский полуостров поражает разнообразием предложений недвижимости и каждый потенциальный покупатель недвижимости может себе позволить ее купить. Италия представлена предложениями на любой вкус и кошелек.

    Вы мечтали купить домик или виллу на море, замок или недорогой, но уютный отель в горах или на побережье?

    Рассмотрев ряд предложений, вы нашли то, что вас вдохновило и вам понравилось — вы «загорелись», и у вас есть финансовые возможности его купить.

    Вам необходимо знать, что именно вы будете покупать.

    Перед покупкой любой недвижимости в Италии, её необходимо оценить и проверить всю документацию. Без полноценной квалифицированно й оценки, проверки и полного контроля Архитектора не стоит покупать недвижимость в Италии по ряду причин.

    При покупке любого объекта недвижимости в Италии обязательно необходимо проверить законность строительства объекта, который вы хотели бы приобрести.

    В Италии нет принятых единых строительных норм. Нормы и законы строительства регулируются местными и региональными властями и, в зависимости от месторасположени я объекта, они индивидуальны.

    В Италии есть объекты недвижимости, построенные самостоятельно и незарегистрирова нные в государственных органах. В их числе есть объекты, которые можно узаконить и те, которые узаконить нельзя. Действуя самостоятельно вы можете купить такую проблемную недвижимость.

    Перед покупкой недвижимости, независимо от того, самостоятельно вы нашли объект или через агентство — необходимо проверить, увеличивали ли объем.

    По каждой территории, на которой находится объект, местными нормами предусмотрены свои допустимые значения, а всё, что превышает — незаконно (пристраивали комнату, строили бассейн, делали внешнюю дополнительную лестницу, строили или монтировали веранду, навес, террасу, дополнительную лоджию или балкон, беседку, флигель, пристраивали или строили отдельно летнюю кухню, гараж и т.д.)

    Также перед покупкой необходимо обязательно проверить и оценить какие внутренние перепланировки и вмешательства были сделаны продавцом недвижимости — делили дом на две части, расширяли окно, смещали двери, делали дополнительный вход, расширяли комнату, делали дополнительный санузел, ванную комнату, таверну, дополнительную кухню и т.д.

    Проблемы, которые могут возникнуть при покупке неправильно оформленной или незарегистрирова нной недвижимости.

    Разберем типичные ситуации.

    При вашем желании для покупки недвижимости (или же после покупки, под ремонт и реконструкцию недвижимости) получить кредит (в залог своей недвижимости), итальянский банк откажет вам в получении кредита.

    Или если со временем вы решите продать, например, свой дом и купить другой, у вас возникнут трудности с его продажей и его можно будет очень долго продавать или не продать совсем.

    Если разрешение на проведенные собственником недвижимости работы не в порядке, его узаконивание в городской Администрации в Италии может длиться годами, и стоит дорого, т.к. в таких случаях вам придется оплачивать штрафные санкции за постройку с нарушениями в саму администрацию, а также работу технического специалиста за практику и взаимодействие с Администрацией по решению данного вопроса.

    Поэтому, независимо от ваших частных целей, перед покупкой любой недвижимости (земля, жилая, коммерческий объект) чтобы не купить проблемную недвижимость и чтобы знать ситуацию с недвижимостью— разумно сразу обратиться к Архитектору.

    К итальянскому Архитектору стоит обратиться сразу не только при покупке жилой или коммерческой недвижимости, но и перед покупкой земли в Италии.

    Что нужно знать перед продажей квартиры?

    Анализ рынка недвижимости. Итак, первое, что нужно сделать перед продажей своего жилья #8211; это проанализировать динамику цен. Естественно, при спаде цен на жилье с продажей лучше повременить, если же все наоборот, то сделку следует осуществить как можно быстрее.

    Оценка. После того, как вы определились с периодом продажи, стоит задуматься и о цене. Здесь возможны два варианта: воспользоваться услугами риэлтора или же вычислить среднюю стоимость за метр аналогичного жилья самому.

    Большинство квартир продается с одновременной покупкой другого, так что, если ваше жилье абсолютно свободно и кроме вас в нем больше никого не прописано, а также вы не покупаете ничего взамен, то можете смело добавлять к стоимости еще 2-6%.

    Реклама. Следующим шагом продажи вашей квартиры должна стать #8211; реклама. Для этого вам стоит всего лишь выбрать, куда поместить свое объявление о продаже, например, в какую-нибудь газету. Если после того, как вы поместили ваше объявление, ваш телефон молчит, то, вероятно цену вам придется понизить и наоборот, если же ваш телефон неустанно звонит, то стоит задуматься о повышении цены.

    Показ квартиры. Если ваши усилия не прошли даром и вскоре встреча с вашими потенциальными покупателями все же произойдет, то к этому необходимо тщательно подготовиться.

      Во-первых, что касается внешнего вида, приведите квартиру в идеальный порядок: выбросьте все лишнее, вымойте окна, избавьтесь от неприятных запахов. В том случае, если ваше жилье в плохом состояние сделайте недорогой косметический ремонт.

    Во-вторых потенциальных покупателей лучше встретить самому на улице и провести их к дому самым коротким путем по заранее распланированному маршруту, обходя все злачные места и одновременно демонстрируя все преимущества данного района.

    Выбор покупателя. Идеальный покупатель #8211; покупатель, владеющий свободными деньгами и которому не нужно брать ипотечный кредит в банке. С такими покупателями дело обстоит гораздо проще. Если же ваш покупатель берет ипотеку, то в первую очередь следует выяснить все о банке, в котором будет проходить данная сделка. Впоследствии вам также придется собрать дополнительные бумаги и посетить психоневрологический и наркологический диспансеры.

    продажа квартиры

    Торг. За согласием покупателя следует обсуждение условий цены в первую очередь. При этом не следует забывать о том, что традиционно наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Следовательно, и цена за метр площади у них гораздо дороже.

    Поэтому, если на вас оказывают психологическое воздействие, например, говоря, что в соседнем доме мне предлагали такую же квартиру дешевле, не поддавайтесь на провокацию, а спокойно возразите, что ваша квартира имеет свои достоинства, и покупатели на нее уже есть и снижать цену вы не намерены.

    Получение аванса. Когда консенсус достигнут, не торопитесь снимать квартиру с продажи и назначать дату сделки, сперва следует взять предоплату, этим вы себя подстрахуете, если покупатель все же передумает.

    Сбор документов. Документы, которые требуются для продажи:

      1. Правоустанавливающие документы;

    2. Паспорта участников сделки;

    3. Выписка из домовой книги;

    4. Копия финансово-лицевого счета;

    5. Экспликация;

    6. Кадастровый паспорт;

    Источники: http://www.investa-development.com/pered-pokupkoi/, http://italianwoodhouseproject.ru/-buy_property_in_italy_page_1830, http://domamira.su/chto-nuzhno-znat-pered-prodazhej-kvartiry/





    Комментариев пока нет!
    Ваше имя *
    Ваш Email *

    Сумма цифр на картинке: код подтверждения