Главная » Что такое, что делать, ипотека, кредит, квартира, жилье, помещение

Квартира для сдачи в аренду





Как выбрать квартиру для сдачи в аренду и заработать на ренте

Недвижимость — наиболее надежный и ликвидный актив в условиях нестабильной экономической ситуации, а от сдачи в аренду можно получить дополнительный доход. Газета.Ru рассказывает, как правильно выбрать квартиру, на которой можно заработать.

Даже по сравнению с выгодным вложением в антиквариат, драгоценные металлы и камни столичное жилье обладает более высоким уровнем ликвидности. По оценкам экспертов, недвижимость ежегодно дорожает на 6–8%. Это позволяет сохранить и приумножить вложенные в покупку денежные средства, а от сдачи квартиры в аренду можно получать дополнительный доход в виде ренты.

Студия для жизни

Доходность от аренды в большинстве случаев составляет 8–9% в год затрат на покупку, подсчитали в NAI Becar Apartments.

В то же время специалисты МИАН 24 отмечают, что средняя доходность инвестиций в квартиры в пешей доступности от метро на рынке вторичного жилья может составлять и 11,37% годовых. В Миэль отмечают сравнительно высокий уровень доходности апартаментов — 9–12%.

На доходность и срок окупаемости вложений в квартиру влияет объем изначальных инвестиций в покупку и ремонт, а также удаленность от транспортных узлов и вид недвижимости.

Срок чистой окупаемости квартиры составляет в среднем 10–15 лет. Поэтому рассматривать покупку квартир в Московском регионе исключительно с целью заработать впоследствии на сдаче ее в аренду нецелесообразно. Однако стоит учитывать ощутимый возможный доход от продажи, отмечают эксперты.

«В итоге это делает такое вложение даже более доходным, чем банковский депозит, и при этом намного более надежным. Впоследствии квартиру можно продать и таким образом зафиксировать прибыль», — отмечает руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.

Как правильно брать ипотеку

Для сравнения, в банке можно получить 10–12% годовых при размещении рублевого вклада, но стоит учитывать возможные риски, особенно сейчас, когда то и дело появляются новости о банкротстве банков. Более крупные и надежные банки предлагают, как правило, меньшие проценты. А если вы располагаете большой суммой и хотите подстраховаться, то ее приходится распределять по нескольким банкам, так как застрахованы только вклады до 700 тыс. руб.

Квартира же — один большой актив. Если вы решили заработать на сдаче в аренду, стоит обратить внимание на несколько простых правил, которые помогут сократить срок окупаемости затрат.

Прежде всего стоит ответственно подойти к выбору места. Удобное расположение квартиры поможет сдавать ее дороже.

«Арендный рынок стал более цивилизованным, арендаторов, тем более иностранцев, в большей степени привлекает не историческая уникальность места, а хорошая транспортная доступность и наличие в доме необходимых сервисов», — рассказывает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Если денег на квартиру у метро нет, можно рассмотреть варианты в Московской области.

«Более выгодной альтернативой квартире в Москве может стать квартира в Подмосковье, если она расположена рядом с железнодорожной станцией, например. При сдаче такое жилье будет приносить на 10–15% меньше, чем квартира в столице, но ее покупка может обойтись на целых 50% дешевле», — объяснил директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян.

В Подмосковье выгодно покупать квартиры в районах, расположенных рядом с аэропортами, — в Химках, Домодедове, Новопеределкине.

Элита Украины арендует Москву

При меньших затратах на покупку такие квартиры приносят стабильно высокий доход, говорят эксперты.

Дополнительно можно сэкономить, купив малогабаритную квартиру или студию . Арендная ставка не зависит напрямую от площади, и такое жилье окупится быстрее. Кроме того, такие предложения наиболее востребованы на рынке аренды. Их часто снимают молодые люди, семьи, только начинающие жить отдельно.

Генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева рекомендует обратить внимание на квартиры с отделкой. «Покупка квартиры с отделкой в быстровозводимом панельном домостроении с точки зрения последующей сдачи в аренду вполне экономически выгодная история. Окупаемость вложений происходит быстрее, да и наличие отделки, как правило, экономит деньги по сравнению с индивидуальным ремонтом», — утверждает эксперт.

Если вы решили сделать ремонт перед сдачей квартиры, помните, что он должен соответствовать уровню недвижимости.

Наиболее распространенная ошибка среди собственников — это сделать в квартире эконом-класса дорогой дизайнерский ремонт, чтобы сдать как бизнес-класс. Дорогой ремонт в эконом-классе практически никогда не оправдывает себя. И наоборот, хороший ремонт и дорогая мебель — неотъемлемые составляющие элитного сегмента , — предупреждает директор по маркетингу и продажам МИАН 24 Андрей Петухов.

Пентхаус по-русски

Особый вид заработка — это сдавать квартиры в аренду посуточно. Такой услугой часто пользуются туристы и командированные, которые не хотят переплачивать за гостиницу.

По данным компании «Суточно», самыми востребованными являются квартиры среднего класса стоимостью 1,5–3,5 тыс. руб. за сутки. Они составляют почти 50% общего числа запросов. Далее идут квартиры бизнес-класса за 3,5–6,3 тыс. руб.

«С однокомнатной квартиры за 3–4 млн руб. в последующем можно получать 70 тыс. руб. в месяц за вычетом расходов на коммуналку, горничную, интернет», — рассказывает генеральный директор компании Екатерина Андрусевич.

К минусам краткосрочной аренды относится возможное время простоя квартиры. Однако в деловой сезон осень-весна, а также в праздники заполняемость квартир среднего класса в Москве составляет 100%, рассказывают эксперты. При этом в праздничные дни стоимость чека может повышаться в два раза.

Как правильно выбрать квартиру для сдачи в аренду по максимальной ставке

До кризиса основным инструментом извлечения дохода из недвижимости был рост цен. Купить ликвидную квартиру на вторичном рынке или новостройку на этапе котлована – подождать – перепродать дороже - такой способ инвестирования был наиболее распространенным. Но сейчас всё большее распространение приобретает другой, рентный подход – покупка квартир для последующей сдачи в аренду с целью получения стабильного дохода, своего рода разновидность микробизнеса на основе управления собственной недвижимостью. Чтобы правильно выбрать квартиру под аренду и обеспечить максимально возможный доход от такого рода инвестиций в недвижимость, надо заранее учесть несколько важных обстоятельств

Выбираем объект для инвестиций

Для извлечения прибыли от сдачи объекта в аренду есть несколько вариантов. Например, можно приобрести в собственность небольшое нежилое помещение на первом этаже: оно подойдет для офиса, магазина, мастерской по мелкому ремонту и тому подобное. Можно купить загородный дом - такой вид недвижимости также пользуется спросом, причем, не только на летние месяцы, а для круглогодичного проживания. Однако подобные инвестиции больше подходят для опытного предпринимателя, ориентированного на арендный бизнес. Помимо первоначальных затрат, они требуют знания тонкостей сегмента коммерческой недвижимости и специальных юридических знаний.

Куда понятнее и доступнее для большинства покупка квартиры и сдача её в аренду. В столичном регионе это мероприятие может потребовать инвестиций в пределах 3-4 миллионов рублей – такова цена однокомнатных квартир на окраине Москвы и в ближайшем Подмосковье, которые вполне можно сдавать, например, рабочим из стран СНГ, приезжающих на заработки. Своему владельцу такая недвижимость станет приносить примерно 20 тысяч рублей ежемесячно.

При наличии бюджета свыше 5 миллионов можно приобрести квартиру в непосредственной близости от метро. Это значительно увеличит арендный доход (от 25 тысяч рублей в месяц) и круг потенциальных нанимателей.

Для приобретения квартиры бизнес-класса в расчете на арендаторов среднего достатка необходимо иметь не менее 9 миллионов рублей. В этом случае собственник может рассчитывать на получение 40 тысяч рублей в месяц (за качественное жилье площадью 45-50 квадратных метров можно получать до 50 тысяч рублей в месяц). Требования к таким квартирам, разумеется, более высокие: транспортная доступность должна быть обеспечена как для людей с личным автотранспортом (парковка во дворе или недалеко от дома), так и для безлошадных арендаторов; в районе не должно промышленных и строительных предприятий, желательно, чтобы дом располагался вблизи парковых или лесопарковых массивов.

Конечно, максимальный арендный доход будет приносить элитная квартира. Но и вложения в нее будут крайне высоки.

Если же у вас немного денег, разумнее приобрести жилье в ближнем Подмосковье. В городе Железнодорожный, к примеру, можно купить квартиру с хорошей транспортной доступностью в доме-новостройке без отделки за 3 миллиона рублей, сделать ремонт бизнес-класса, и сдавать ее за 18-20 тысяч рублей в месяц.

Портрет идеального жилья в аренду

Собираясь зарабатывать на жилье, важно понимать, что любая квартира для извлечения арендного дохода не подойдет. Критерии выбора будут несколько иными, нежели когда человек покупает жилье для себя . Приобретая квартиру для сдачи, в первую очередь ориентируйтесь на транспортную доступность (в мегаполисе это в первую очередь близость к метро) и стоимость ремонта. Но нюансов, на самом деле, много. Какую покупать квартиру; в каком районе; как её обустроить; на какого арендатора ориентироваться; сколько требуется денег и времени на подготовительные мероприятия; когда и в каком объёме можно будет получать доход; когда доход покроет расходы и квартира начнет приносить прибыль - все эти вопросы необходимо продумать ещё до принятия решения о покупке квартиры.

На рынке аренды есть несколько категорий жилья, сдающегося в разных ценовых интервалах. И хотя заманчиво купить дорогое жильё и получать за него высокую арендную плату, всё-таки необходимо учитывать, будет ли оно пользоваться спросом. Поэтому первым делом необходимо исследовать рынок аренды жилья: каков спрос на жильё по каждой из категорий, каковы ставки аренды. Это поможет вам примерно рассчитать его потенциальную прибыльность и окупаемость.

Главный критерий, которым надо руководствоваться при выборе квартиры любого класса, это универсальность. Для начала определим круг факторов, влияющих на спрос и ставку аренды квартиры:

1) Квартира в черте Москвы стоит дороже аналогичной в Подмосковье. Спрос на аренду квартиры в Москве выше, чем на аналогичную в Подмосковье.

2) Квартиру в пешей доступности от метро сдать легче, чем такую же, но далеко от метро.

3) Близость квартиры к центру города увеличивает её арендную стоимость на 25-50%.

4) Арендаторов привлекает наличие в шаговой доступности поликлиники, ночных магазинов, кафе, детской молочной кухни, а также разнообразие транспортного сообщения (маршрутное такси, автобус и тому подобная инфраструктура).

5) Соседи: важно убедиться, что ни над вашей квартирой, ни этажом ниже, ни рядом не проживают лица с судимостью, люди, находящиеся на учёте в психоневрологических или наркологических диспансерах, хозяева крупных животных или просто недоброжелательные личности. В противном случае наниматели вашей квартиры будут сменять друг друга слишком часто.

6) Величина арендной платы зависит от года постройки и этажности дома, метража кухни и наличия лифта.

7) Наиболее востребованы на рынке аренды однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Они пользуются спросом как у студентов, так и у молодых семей с маленькими детьми.

8) Проще сдать квартиру с мебелью (наличие стиральной машины и встроенной кухонной мебели практически всегда является обязательным требованием арендаторов).

Итак, вырисовывается портрет оптимального доходного жилья. Это однокомнатная или двухкомнатная квартира эконом-класса в доме этажностью от 9 до 17 этажей недалеко от станции метро (до 15 минут пешком + возможность подъехать на транспорте, желательно не далее 2-3 станций от кольцевой линии в Москве).

Далее желательны опрятный подъезд, ухоженный двор. Наличие консьержа в подъезде – большое преимущество: он добавляет дому впечатление респектабельного, кроме того, у консьержа вы можете получать информацию о поведении ваших жильцов.

Если состоянии квартиры удовлетворительное, можно ограничиться косметическим ремонтом, не неся больших затрат на замену сантехнических труб, напольного покрытия и так далее. Стоимость такой однокомнатной квартиры в 9-этажном доме составляет 4,5 - 5,5 миллиона рублей, в 17-этажном – 5-7 миллионов рублей. Двухкомнатная обойдется дороже на 1,5-2 миллиона рублей.

Расходы и доходы

Конечно, на означенных суммах инвестиции не заканчиваются. До того, как квартира начнет приносить доход, придется потратиться на ремонт и мебель. Недорогие квартиры эконом-класса лучше сдавать с обстановкой. Без мебели лучше сдавать дорогие квартиры: состоятельные люди предпочитают обставлять жилье по собственному вкусу.

Принимая во внимание, что заранее неизвестно, как будут эксплуатировать квартиру, насколько бережно к ней отнесутся наниматели, ремонт в квартире обычно делается весьма экономный. Однако если квартира приобретается без отделки в доме-новостройке, целесообразно потратиться на ремонт с использованием качественных долговечных стройматериалов и оборудования.

Аналогично стоит поступить, если квартира приобретена на вторичном рынке, но находится в запущенном состоянии. Единожды качественно проведенный ремонт, с заменой сантехники, дверей, напольного покрытия и электрики сделает менее трудоёмким и затратным косметический ремонт, который придётся проводить при смене арендаторов. Стоимость такого ремонта в однокомнатной квартире будет 600 до 800 тысяч рублей в зависимости от ваших предпочтений.

Обстановка должна быть недорогая, но стильная. Мебельная стенка, популярная в советские времена, сейчас не приветствуется, а вот мебель из магазина IKEA вполне подойдёт. Суммарные вложения в обживание квартиры составят примерно 100-150 тысяч рублей.

Разумно также застраховать квартиру: и имущество, и гражданскую ответственность перед третьими лицами. Страховой полис будет стоить около 1,5 тысячи рублей в год.

Все это позволит вам сдать квартиру по максимально высокой ставке.

Сдавать самому или поручить агентству

Оценивая потенциальный доход от будущей квартиры, надо иметь в виду, что далеко не всегда одни и те же наниматели будут жить там годами. Поэтому предстоят не только не оплачиваемые никем перерывы и затраты на косметический ремонт, но и хлопоты по привлечению новый нанимателей.

У собственников доходных квартир есть три варианта действий.

Первый: они самостоятельно находят нанимателей или сдают квартиру знакомым. Такая сдача квартиры чревата многими но . Со знакомыми неудобно заключать договор найма, неудобно повышать плату, неудобно предъявлять претензии. Так что этот вариант не самый лучший, если вы человек крайне деликатный.

Что же касается самостоятельного привлечения посторонних нанимателей, то позитивный результат здесь вполне возможен. Владелец самостоятельно дает объявления на сайты и базы по недвижимости, оставляя свой телефон (лучше, конечно, мобильный – так меньше шансов потерять нужные звонки). После этого хозяин сам показывает квартиру желающим, договаривается об условиях аренды, заключает договор найма. Вариант реальный, но требует много времени и усилий.

Если времени или желания заниматься сдачей квартиры нет, можно пойти по второму пути и обратиться в агентство недвижимости, заключив эксклюзивный договор. Тогда всю работу за собственника сделает агент, включая составление договора найма, в котором оговорены все аспекты взаимодействия наймодателя с нанимателем, их обязательства и ответственность. В этом случае придется оплатить услуги агентства, стоимость которых, как правило, равняется одной месячной арендной плате. Здесь важно помнить, что когда прежний жилец уедет, чтобы найти нового, надо будет снова обращаться к риелторам. Это могут быть как разные агентства, так и одно и то же, если его работа вас устраивает. Но даже в этом случае услуги агентства придется оплачивать каждый раз.

Третий вариант: заключение договора с агентством на управление квартирой. В этом случае риелторы самостоятельно регулируют вопрос своевременного привлечения нанимателей, оценивают стоимость аренды, заключают договоры и так далее – словом, делают все, чтобы квартира приносила своему владельцу доход, но не требовала от него хлопот. Стоимость услуг агентства по управлению недвижимостью оценивается от 10% до 15% от стоимости аренды в месяц.

Сейчас на рынке предлагается также комплексная услуга, которая включает и покупку квартиры, и дальнейшее управление. В этом случае агентство возьмёт на себя поиск квартиры, максимально подходящей для извлечения арендного дохода (в рамках бюджета заказчика), подготовку и проведение сделки купли-продажи, а затем будет сдавать квартиру в аренду. При этом агентство обязуется заниматься всеми вопросами, связанными с эксплуатацией квартиры: обеспечивать своевременную оплату коммунальных услуг, контролировать использование квартиры по назначению, соблюдение нанимателями правил пользования жилищным фондом. Стоимость услуги в среднем колеблется от 10% до 15% месячной арендной платы плюс стоимость риелторских услуг по покупке квартиры (от 150 тысяч рублей).

Вера Удачина, генеральный директор компании Адресъ-Недвижимость

Источники: http://www.gazeta.ru/realty//09/08_a_6204369.shtml, http://riarealty.ru/home_advice/1110/396891965.html





Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр на картинке: код подтверждения