Главная » Что такое, что делать, ипотека, кредит, квартира, жилье, помещение

Закон о сдаче квартиры в аренду





Фото: ИТАР-ТАСС

В Госдуму внесен проект закона, запрещающего россиянам сдавать свои квартиры в аренду, не получив прежде согласия от «проживающих рядом соседей». По мысли автора документа, депутата Виталия Золочевского (фракция ЛДПР), новый закон поможет «обеспечить право граждан России на нормальную и не обремененную излишними проблемами жизнь».

Главной угрозой депутат считает то, что в сданной в аренду квартире могут поселиться владельцы собак. Встреча же с ними, предупреждает депутат, может закончиться для ни в чем не повинных жильцов «моральной травмой, сопряженной с заиканием или иными негативными последствиями».

«Однако даже сдавание квартиры гражданам, которые не содержат у себя животных, может повлечь определенные проблемы для соседей. Соседи имеют право на то, чтобы знать, кто проживает в соседней с ними квартире и, соответственно, давать согласие на его проживание рядом с ними. Гражданин России должен быть обеспечен возможностью жить в условиях, которые не будут являться причиной его проблем, создаваемых жильцами, проживающими в соседней квартире», – отмечается в пояснительной записке к проекту закона .

Напомним, что действующая редакция ст. 288 Гражданского кодекса РФ, которую предлагает поправить Золочевский, разрешает собственникам свободно сдавать принадлежащее им жилье для проживания. Согласия при этом ни у соседей, ни у кого бы то ни было еще спрашивать не нужно, закон требует лишь, чтобы с арендатором был заключен договор. Если существующий порядок будет изменен, логично будет ожидать внесения в ГК норм, запрещающих россиянам продавать квартиры без согласия соседей. Ведь опасным собаковладельцем может оказаться не только арендатор, но и покупатель.

В апреле года Виталий Золочевский стал одним из инициаторов принятия закона «О родовых усадьбах », в соответствии с которым каждый россиянин имеет право бесплатно получить в собственность или пользование земельный участок площадью не менее одного гектара и основать на нем «родовую усадьбу». При этом такие участки не подлежат изъятию для государственных нужд и не могут быть конфискованы, зато владелец имеет право без всяких дополнительных разрешений построить там дом и иные постройки и заняться садоводством, виноградарством, звероводством и т. д. При этом продукция родовых усадеб не должна облагаться никакими налогами.

В мае года правительство РФ направило в Госдуму отрицательный отзыв на проект закона о родовых усадьбах, однако официально он до сих числится на рассмотрении парламента.

Программы

© Вести интернет-газета ( VESTI.RU ). 2001 - . Свидетельство о регистрации СМИ Эл № 77-8597 от 10 февраля 2004 года выдано Министерством РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций. Все права на любые материалы, опубликованные на сайте, защищены в соответствии с российским и международным законодательством об авторском праве и смежных правах. Любое использование текстовых, фото, аудио и видеоматериалов возможно только с согласия правообладателя (ВГТРК). Для детей старше 16 лет.

Как заработать на сдаче квартиры и соблюсти при этом закон

Столичные власти активно работают над тем, чтобы городская казна пополнялась налогами от сдачи квартир. Проводятся специальные рейды, арендаторов призывают соблюдать закон. Расскажем о том, как должны действовать арендодатели, чтобы спать здоровым, спокойным сном.

Примерно 100 тысяч жилых помещений ежегодно сдаются в столице в аренду - таковы данные, предоставленные ВМ пресс-службой Департамента экономической политики и развития Москвы. И лишь один из 20 арендодателей платит установленные законом налоги на полученный доход. Таким образом, городской бюджет ежегодно теряет порядка 5 миллиардов рублей. На эти деньги, отмечают специалисты департамента, можно возвести 6 районных поликлиник либо 17 физкультурно-оздоровительных комплексов с бассейном либо 200 детских садов. Этих денег также хватило бы на строительство крупной дорожно-транспортной развязки или двух наземных вестибюлей в метро. Внеси свой вклад в развитие города! - призывают власти в специальной памятке.

Уплачивать налоги владельцу жилья можно двумя способами: либо он действует как простой гражданин (отдает налог на доходы физических лиц - НДФЛ), либо как индивидуальный предприниматель.

Как платить налог на доход обычному гражданину

Процедура уплаты НДФЛ, довольно проста, рассказали ВМ в Управлении федеральной налоговой службы по Москве.

Если, например, вы решили сдавать квартиру, то, во-первых, заключаете с клиентом договор. Если жилье у вас снимает физлицо, (скажем, небезызвестный Василий Пупкин), то это договор найма. Затем заполняете налоговую декларацию (ее можно скачать с сайта УФНС ), указываете в ней доход за текущий год, исчисляете сумму налога по ставке 13 процентов и подаете ее с копией договора в налоговый орган по месту жительства. Можно сделать это через Интернет (сайт www.gosuslugi.ru ) или отправить документы по почте заказным письмом с описью вложения.

О сроках: даже если вы начали сдавать квартиру с 1 ноября года, декларацию подаете не раньше 1 января и не позже 30 апреля года. Налоговый орган проверяет декларацию в течение трех месяцев с момента ее представления. Если у налоговиков возникнут какие-либо вопросы по документам, они могут связаться с вами, затребовать дополнительную информацию. Не позднее 15 июля года вы должны будете уплатить сумму налога, заявленную в декларации.

Например, сдавая однокомнатную квартиру за 30000 рублей в месяц, вы будете иметь дополнительно к зарплате 360000 рублей в год, налог с этого дохода составит 46800 рублей.

Если на принадлежащую вам площадь въезжает юрлицо (ООО Pupkin ), то заключается договор аренды. В этом случае подавать декларацию в инспекцию не нужно. Заботы о налоговых расчетах ложится на фирму-арендатора, которая обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ при выплате вам арендной платы.

Фирма выплатит вам 313200 рублей, а налог в сумме 46800 рублей будет перечислен напрямую в казну, минуя вас.

По упрощенке расплачиваться выгоднее

Если вы решили сдавать жилье как индивидуальный предприниматель, то заведомо выбираете несколько более сложный вариант расчета с государством, сказала ВМ заместитель руководителя отдела консалтинга аудиторской компании Деловой профиль Яна Лазарева.

В этом случае независимо от того, кто снимает жилье - физлицо или организация, - заключается договор аренды.

Выгода есть при использовании упрощенной системы налогообложения (УСН). Правда, кроме налога предприниматель должен уплатить за себя страховые взносы в Пенсионный фонд России и Фонд обязательного медицинского страхования. В этом году сумма взносов составляет 17208 рублей. Если коммерсант применяет УСН с объектом налогообложения «Доходы», то эта сумма в дальнейшем уменьшает размер единого налога. На примере это выглядит так. Получая ежемесячный доход 30000 рублей, предприниматель перечислит во внебюджетные фонды взносы в размере 17208 рублей, а также налог в бюджет 4392 рублей. Общая сумма платежей в казну составит 21600 рублей (в том числе взносы и налог). Кроме того, нужно подать декларацию по УСН в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля г.

В качестве альтернативы арендодатель-бизнесмен может применять упрощенку на основе патента, годовая стоимость которого сегодня - 43200 рублей. В этом случае подавать декларацию не нужно. Сегодня это работает таким образом: коммерсант перечисляет страховые взносы в сумме 17208 рублей, а также налог в бюджет без малого 26000 рублей (разницу между стоимостью патента и суммой взносов). Так что, если вы - индивидуальный предприниматель, приобрели патент и сдаете квартиру за 30000 рублей в месяц, то общая сумма платежей в казну (в т.ч. взносы и налог) с годового дохода в 360000 рублей у вас соответственно составит 43200 рублей.

Преимущества предпринимательства налицо, но эксперт отмечает, что в году будет введен новый патентный спецрежим. То есть, предприниматель, действующий на основе патента, должен будет, согласно рассматриваемому в Мосгордуме законопроекту,  государству и годовую стоимость патента 60000 рублей, и сумму страховых взносов. А взносы, по законопроекту № 143350-6, принятому в первом чтении, составят около 36000 рублей. Итого обязательных платежей будет около 96000 рублей. Так что, в году экономия от предоставления квартиры в аренду на основе патента весьма сомнительна, резюмировала Яна Лазарева.

Почему надо платить

Можно думать над формами налогообложения, можно выбирать, но одно ясно - платить налоги необходимо. Даже если вы не задумываетесь о морально-этическом аспекте, в свете которого неплательщик налогов - нечестный человек, обманывающий государство, то примите в расчет вопрос собственного спокойствия. Рейды по выявлению недобросовестных налогоплательщиков, проходящие сейчас в городе, способны попортить кровь нарушителям закона. Не так давно ВМ сообщала, что в Бирюлево одна из контролеров в ходе рейда заперла на квартире, сдаваемой в наем всерую , двух постояльцев - пенсионерку и ее 13-летнюю внучку. Из-за экономности владельца жилья, бабушка и внучка сутки сидели под замком. Ретивая проверяющая, конечно, будет наказана, но от этого жильцам вряд ли легче. Заплати налоги и спи спокойно - этот слоган, придуманный в начале 90-х годов прошлого века, сегодня, похоже, вновь становится актуальным.

За незаконную сдачу жилья можно сесть на три года

Ужесточается контроль за арендой жилья. Вызвано это, прежде всего, борьбой с нелегальной миграцией. Причем проблема даже не в так называемых резиновых квартирах , когда на 30 квадратных метрах регистрируются 200 поселенцев из стран СНГ. Как объяснили корреспонденту Российской газеты в МВД России, тут вопрос не в недоработке отечественного законодательства , а в его соблюдении.

На самом деле проблема с резинками решается просто. При условии, естественно, искреннего участия участковых уполномоченных и местных административных властей. Ну, согласитесь, если участковый действительно постоянно контролирует свою территорию, неужели он не заметит десяток, допустим, нигде не зарегистрированных людей, обитающих в однокомнатной квартире? И не задаст, мягко говоря, неудобных вопросов местным чиновникам. Но такая махинация, как правило - и при желании, выявляется проверкой местной миграционной службой и уж тем более собственной безопасностью МВД. В общем, работать надо!

Другое дело - незаконная сдача квартир их хозяевами. Тут речь идет не просто о безопасности граждан, а о государственном кошельке. А с этим не шутят. Например, по оценкам экспертов, только в Москве оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, сопоставим с бюджетом небольшого, скажем так, европейского государства - примерно 4 миллиарда долларов в год. И только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья.

Так, мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что в столице выявлено около 130 тысяч квартир, которые сдаются незаконно. Глава столичного полицейского главка Анатолий Якунин рассказал, что принято решение с понедельника и до нового года проводить операцию Участковый - в каждую квартиру . Подсчитано, что такие квартиры выявят за три месяца.

Известно, что в году Федеральная налоговая служба России перешла к весьма жестким методам, которые должны заставить арендодателей платить налоги. При этом учтено, что доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Чтобы доказать неправомерную сдачу квартиры, необходимо собрать солидный пакет документов - договор о найме жилого помещения, подписанный сторонами, расписки о получении и передаче денежных средств, акт приема-передачи. Найти их и представить в правоохранительные органы при условии заинтересованности и владельца, и арендатора трудно.

Но привлечь к ответственности действительно в чем-то виноватого вполне возможно. Кстати, наказание выявленных нарушителей зависит от их статуса. Тайные рантье делятся на две группы - те, кто сдает собственную недвижимость и не платит налоги, и те, кто эксплуатирует неприватизированное, муниципальное жилье.

Арендодатели должны выплачивать 13 процентов от своего дохода. Если же арендодателем выступает негражданин России, ставка налога возрастает до 30 процентов.

Индивидуальные предприниматели имеют выбор - выплачивать 6 процентов от дохода или приобрести патент на аренду жилья, что позволяет полностью освободиться от уплаты налогов. Его стоимость - 48 200 рублей. Сдавая квартиру в аренду, владелец жилья должен передать в налоговую договор об аренде в трех экземплярах. Налоговая декларация подается 1 раз в год.

Если будет выявлена незаконная сдача квартиры, арендодатель обязан погасить задолженность по налогам вместе с пеней и штраф в размере 20 процентов от суммы взыскиваемого налога. При повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое. Если задолженность арендодателя по налогам достигла 300 000 рублей, то ему грозит штраф в размере от 100 000 до 300 000 рублей. Кроме того, нарушителю может грозить тюремное заключение сроком до 1 года. А если арендодатель получает со сдачи квартиры в аренду более 1 500 000 рублей в год и не платит налог, то он может сесть и на 3 года, а сумма штрафа возрастает до 500 000 рублей.

Ответственности подлежат также наниматели государственного и муниципального жилья, если они незаконно сдают квартиру третьим лицам. В этом случае должен быть заключен договор поднайма и субаренды, что делается крайне редко. Нарушителя накажут налоговые органы, а местные власти вправе выселить его без предоставления ему другого жилого помещения.

Кстати, помимо конфликта с законом, подпольный рантье может столкнуться и с другими проблемами. Например, в один прекрасный день наниматели могут отказаться платить за квартиру или даже съезжать. Выселять придется через суд, что займет как минимум полгода.

Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter. чтобы сообщить нам о ней.

Аренда квартир: новый закон в интересах лендлордов

Платить налоги, может, станет удобнее, но богатым – еще и меньше

Столичные власти не успокаиваются, желая вывести рынок арендного жилья из тени. За последние полтора десятка лет кампаний по выявлению владельцев квартир. не платящих налоги в казну, прошло не одна и не две. На очередную в этом году рынок отреагировал вяло: мол, опять разговоры и несколько показательных наказаний (см. «Арендодатели квартир должны платить налоги, но кампании по их сбору неэффективны »).

Однако сейчас власти пошли дальше, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU ». Новый закон, принятый Мосгордумой, освобождает арендодателей от подачи налоговых деклараций, максимально упрощая администрирование сбора налогов. Достаточно купить раз в год патент – больше никаких налогов платить не надо.

Эта схема, судя по всему, направлена на облегчение бремени наиболее состоятельных лендлордов.

«В развитых странах Запада (США, Швеция, Дания) существует минимальный объем доходов, не облагающийся налогами, при котором налоговые органы не проявляют к нему лишнего интереса. В России сложилась иная практика, например, налоговики тщательно изучают источники доходов тех же пенсионеров, живущих единственно на свои, оставшиеся еще от советской власти, квартиры», – говорит адвокат Олег Сухов .

Барьеры на пути уплаты налогов

Давайте смотреть правде в глаза: многие арендодатели морально готовы платить налоги. Их останавливает не жадность, а ужас предстоящей волокиты с подачей деклараций, кошмары очередей в налоговых инспекциях, необходимость тратить много времени и сил на то, чтобы отдать государству свои же деньги.

Любой человек, хотя бы раз в жизни самостоятельно подававший налоговую декларацию, вспоминает этот процесс, мягко говоря, с неудовольствием. Для пенсионеров старшего поколения он связан просто с практической невозможностью разобраться в груде документов. Для человека работающего он сопряжен с необходимостью отпрашиваться в офисе. с нервами из-за потери времени, порой финансовыми потерями из-за простоя дел. А порой еще добавляется и некомпетентность специалистов низшего звена. Когда оформившего с третьего раза все документы сознательного гражданина заверяют, что у него наконец все в порядке, а через пару месяцев проверка налоговым начальством выявляет ошибки при заполнении. И нужно опять ехать в инспекцию, выстаивать в очереди, а потом еще и заново переписывать все листы декларации от руки в неудобнейших условиях.

Новости законодательства

Теперь сдача квартир в аренду вошла в число 65 видов деятельности, облагаемых единой ставкой налога в соответствии с законом «О патентной системе налогообложения», принятом Мосгордумой. Со следующего года владелец жилья, сдающий его в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выкупить патент на данный вид деятельности стоимостью 60 000 руб. Патент позволяет в течение года сдавать жилье, не уплачивая больше никаких налогов.

Правда, патент можно было выкупать и раньше: кстати, его стоимость составляла 48 200 руб. Но вот процедура получения такого патента и другие сопутствующие налоговые и иные требования к налогоплательщику были, мягко говоря, невнятны.

По мнению депутата МГД Михаила Антонцева (фракция «Единая Россия»), патентная система налогообложения, действующая в городе с 2009 г. пока не нашла широкого применения. Из более чем 200 000 зарегистрированных в Москве индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 июля г. лишь около 9500 действуют на основании патента. Причина того, что система оказалась невостребованной, как отметил депутат, - незнание гражданами ее сути. Поддержав новый закон, он высказал исполнительной власти пожелание максимально упростить процедуру получения патента.

Самое главное

Стоимость патента не зависит от количества (sic!) и стоимости аренды сдаваемых внаем квартир. Налог в 60 000 руб. в год – это все, на что претендует государство. Неважно, заберет ли оно эту сумму у старушки, сдающей одну из комнат в своей «убитой» двухкомнатной квартире. Или у владельца трех-четырех (sic!) элитных многокомнатных квартир в разных районах Москвы .

Странно. Даже когда введение вмененного налога рассматривалось для еще разрешенного тогда игорного бизнеса, размер его планировалось рассчитывать, исходя из числа столов для игры. Но уж никак не одинаково для владельца одного-единственного однорукого бандита и хозяина трех-четырех огромных казино.

Правда, есть важная оговорка: если 60 000 руб. превышают размер годового налога на доходы физлиц (НДФЛ), то можно продолжать платить по ставке 13%. «Спрятаться» за барьером в 6% от получаемого дохода, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель, уже не удастся.

Прятаться владельцам дорогих квартир в новых условиях не потребуется. По подсчетам специалистов www.irn.ru. достаточно сдавать квартиру за 40 000 руб. в месяц (38 500 руб. и более, если точнее), и выкупать патент обойдется уже дешевле, чем платить 13%.

Ставка в 40 000 руб. в месяц – это стоимость двушки ближе к окраине города.

А вот для малоимущих, сдающих по комнате по 10 000 - 15 000 руб. в месяц, радость в виде продолжения заполнения налоговых деклараций сохранится, чтобы платить 13%. Если, конечно, не пожелать отдавать за патент четверть, а то и половину дохода.

Обратим внимание: патент нужно покупать каждый год. И вперед. Купив его, условно говоря, в январе, законопослушный налогоплательщик далеко не обязательно найдет арендатора сразу. Значит, часть денег будет потрачена «вхолостую». Не говоря о том, что уплата налога вперед означает, что в конце года доход будет частично обесценен инфляцией, а вот государство получит в начале этого периода более полновесные деньги.

Соответственно, если представить себе, что новые правила игры окажут влияние на рынок, то можно предположить, что арендодатели начнут более придирчиво относиться к арендаторам, желающим заключить договор на несколько месяцев. Возможно, стоимость таких контрактов повысится. И будут предоставляться льготы для тех, кто намерен жить несколько лет.

Зато для владельцев дорогих квартир, особенно нескольких, – раздолье. Если сдавать одну квартиру за $5000 - 6000 в месяц, то расходы на налоги в $2000 в год могут показаться если не незаметными, то уж, по крайней мере, гуманными. А если три квартиры сдавать?

Кары за неуплату налогов

Гуманными эти расходы могут показаться особенно по сравнению с возможными неприятностями, которые угрожают налоговым неплательщикам. По словам адвоката Олега Сухова, оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости. в Москве сопоставим с бюджетом небольшого государства. Его объем достиг уровня $4 млрд в год. Но только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья .

В году ФНС (Федеральная налоговая служба) перешла к жестким методам массового воздействия, которые должны заставить арендодателей платить налог с прибыли, говорит он. Предупреждения через СМИ, создание специальных горячих линий, по которым любой желающий может рассказать о сдающих жилплощадь соседях, проверки участковых – вот лишь неполный перечень способов, к которым прибегает налоговая служба.

Как показывает практика, в России доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Активно пропагандируемого в настоящее время «доноса» от соседей недостаточно. Однако для рантье появился повод насторожиться – власти все активнее наказывают скрытных арендодателей, и закон может быть крайне суров к его нарушителям.

Самая мягкая санкция за неуплату налогов – погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое. Не исключены и более существенные неприятности. По Уголовному кодексу уклонение от уплаты налогов приводит к лишению свободы. Например, если сумма неуплаченных налогов составила 300 000 руб. то арендодателя накажут штрафом в размере 100 000 - 300 000 руб. и дополнительно взыщут невыплаченные налоги. Более того, за подобное преступление можно лишиться и свободы на срок до одного года. Судебная практика применения подобных санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.

Впрочем, как уже указывал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU » Олег Репченко. как раз владельцам дорогой недвижимости эти неприятности не нужны, они-то обычно все документы оформляют вовремя и налоги платят исправно. Так что фискальным органам главное поле работы – более дешевый сектор рынка.

Другие последствия

По словам руководителя департамента экономической политики и развития города Максима Решетникова (редактора закона), с 1 января г. вступает в силу положение главы 26.5 Налогового кодекса РФ о патентной системе налогообложения для индивидуальных предпринимателей. Это - шаг в поддержку малого бизнеса, предлагающий использовать максимально упрощенную систему налогообложения - патент. Он особо подчеркнул, что индивидуальный предприниматель, работающий на основании патента, теперь освобождается от уплаты НДС, НДФЛ, налога на имущество. В случае приобретения патентов предприниматели могут «забыть» о подаче налоговых деклараций и бухгалтерском учете, а также смогут отказаться от кассовых аппаратов.

Вот это совсем интересно. Особенно про налог на имущество. Получается, что владельцы дорогих квартир, над которыми дамокловым мечом висело введение налога на недвижимость (да еще и возможно, по прогрессивной шкале), теперь смогут просто раз в год выкупить патент. А дальше – можно сказать, что налог заплатили, но клиента не нашли, или сдать собственной супруге квартиру в аренду. Если таким образом можно избежать уплаты налога на недвижимость.

Конечно, таких «лазеек» налоговики постараются не оставить. Но чтобы их закрыть, им все равно придется собирать и требовать с граждан множество документов, включая и налоговые декларации. И что в итоге? Налоговое бремя облегчается для богатых, остается неизменным для малообеспеченных. Процедура уплаты налогов как была громоздкой и неудобной для граждан – такой, судя по всему, и останется.

Источники: http://www.rbc.ru/society/12/09//948699.shtml, http://www.vesti.ru/doc.html%3Fid%3D1976628, http://on-tract.ru/larchik/1135-kak-zarabotat-na-sdache-kvartiry-i-soblyusti-pri-etom-zakon, http://www.rg.ru//10/22/zhilyo.html, http://www.irn.ru/articles/33916.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением