Главная » Что такое, что делать, ипотека, кредит, квартира, жилье, помещение

Земля в собственности а дом нет





Юридическая консультация онлайн

(зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи и

массовых коммуникаций (Москва, Китайгородский проезд, д. 7).

Свидетельство о регистрации ИА № ФС 77-33620 от 03 октября 2008 г.)

© www.9111.ru 2000-. Копирование материалов сайта www.9111.ru допускается с разрешения администрации сайта .

Каждый скопированный материал должен сопровождаться По материалам Виртуальной Юридической Консультации - www.9111.ru прямой ссылкой на источник - www.9111.ru и корректным указанием имени автора материала (адвоката, юриста).

Любое коммерческое использование материалов и публикации в печатных изданиях допускается только с письменного согласия администрации www.9111.ru

Всю ответственность за размещаемые материалы и содержащиеся в них сведения несут их авторы - зарегистрированные на сайте пользователи.

Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Плюсы и минусы

Нередко, покупая земельный участок с домом, люди сталкиваются с тем, что право собственности на находящийся на участке дом не зарегистрировано, проще говоря, документов на дом нет.

Нужно ли отказываться от такой покупки, требовать ли от продавца регистрацию дома и опасна ли такая покупка?

Мы попросили ответить на этот вопрос специалиста отдела оформления ООО «Кредит Центр недвижимость» Полякову Елену Алексеевну.

Такие сделки были достаточно часты и раньше, причиной была сложность в оформлении разрешительной документации на дом. Поэтому многие владельцы таких незарегистрированных домов хотели расстаться с ними, не утруждая себя оформлением. При этом разумное в тех условиях требование покупателя узаконить дом во многих случаях вело к срыву сделки.

В период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии» данная проблема стала не актуальной, получить свидетельство на дом в Раменском районе Московской области можно в течение 1,5 месяцев. Другой вопрос, а нужно ли это покупателю? Поскольку вопрос звучит достаточно неожиданно, рассмотрим все минусы и плюсы такой сделки.

Покупая дом со свидетельством, Вы, с одной стороны, в итоге получаете готовые документы. Вам не нужно обращаться в БТИ, в регистрационные органы, но это всего лишь один плюс. Минусов же гораздо больше: во-первых, крайне редко бывает, что дом, построенный одним человеком полностью соответствует требованиям другого. Если Вы захотите после покупки внести какие-либо изменения в дом (например, утеплить веранду, надстроить мансарду и т. д.), то Вам гораздо выгоднее купить «пустой» земельный участок, реконструировать дом и уже потом зарегистрировать то, что Вы достроили. Времени для такой реконструкции достаточно, дачная амнистия дает возможность упрощенной регистрации до 1 марта года. Если Вы покупаете дом со свидетельством, любая реконструкция требует долгих и затратных согласований.

Вторая, не менее выгодная причина покупки «пустого» земельного участка в сроках регистрации сделки. Если Вам действительно подвернулся интересный вариант, Вы не застрахованы от того, что за эти 1,5 месяца (а может и более, если продавец занимается оформлением лично, а не через фирму) найдется кто-то, кто предложит более выгодную цену Вашему продавцу. И Вы останетесь ни с чем: и без понравившегося Вам земельного участка, и без дома.

Третья причина: документы на такие земельные участки, как правило, удостоверяют, что продавец владеет участком более трех лет. Приобретая участок, Вы можете требовать от продавца указание полной рыночной стоимости сделки. Если же Вы приобретаете участок и дом со свежим свидетельством, продавец может попросить Вас указать сумму менее 1 миллиона рублей, чтобы не платить подоходный налог. Да, такое требование незаконно, но и принудить его продать участок Вам вы не сможете. Конечно, бывают ситуации, когда предполагаемая регистрация дома бывает обязательной, если, например, земельный участок и дом покупаются с использованием кредитных средств, но с учетом вышеуказанной налоговой причины нередко «ипотечнику» приходится искать другой дом со старыми документами, либо покупать так же «за 1 млн» рублей (банки допускают такие сделки).

Требовать от продавца зарегистрировать дом целесообразно только в том случае, если дом построен с нарушениями градостроительных норм. Купив зарегистрированный предыдущим собственником дом, Вы уменьшаете риск возникновения в будущем проблем с соседями.

Таким образом, в абсолютном большинстве случаев, в период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии», покупка земельного участка с незарегистрированным домом, покупателю не изучать документы на земельный участок, чтобы не столкнуться с ситуацией, когда построенный дом в силу закона вообще невозможно зарегистрировать. Например: если он построен на землях сельскохозяйственного назначения со статусом пахоты.

По всем интересующим Вас вопросам, связанным с куплей-продажей земельного участка с незарегистрированным домом, Вы можете проконсультироваться в офисе нашей фирмы. Прояснив для себя, что и как нужно делать, Вы сами решите, поручить ли нам эту работу или выполнить ее самостоятельно. Стоимость наших услуг 10 тыс. рублей. За эти деньги мы проверим документы, организуем сделку, зарегистрируем право собственности покупателя. Вам останется только забрать у нас зарегистрированный догор и свидетельство.

01.09.2010

Верховный суд разобрался с землей, на которой стоят частные дома

Кому по закону принадлежит земля, на которой стоит жилой дом, - собственнику земельного участка или новому хозяину дома? Такой земельно-домовой вопрос оказался до такой степени острым и болезненным, что рассудить спор смог только Верховный суд. Вынесенное им решение по одному частному спору может оказаться важным не только для тех граждан, которые непосредственно участвовали в этих судебных процессах, но и остальным собственникам земли и частных домостроений.

Суть возникшего конфликта проста. В Краснодарском крае некий гражданин оказался владельцем земельного участка и стоящего на нем жилого дома. Недвижимость перешла к нему по наследству. Новый хозяин по дарственной уступил дом женщине, а она оформила на дом право собственности и зарегистрировала свою недвижимость в госреестре. Причем дама узаконила одновременно свои права и на дом, и на землю, на которой этот дом стоит. Оформив все документы, гражданка дом благополучно продала.

Собственник земли пошел в районный суд с жалобой на действия женщины и нового хозяина дома. Он потребовал аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о регистрации земельного участка и признать сделку женщины и ее покупателя по купле-продаже земли и дома недействительными. Он считал, что только у него есть право собственности на землю под домом, и женщина могла распоряжаться лишь строением, не трогая его участок.

Районный суд полностью удовлетворил требования истца, вернув ему землю. Краснодарский краевой суд с таким решением не согласился и отменил решение районного. Но решение второй инстанции отменил уже президиум краевого суда. Он вернулся к началу и сказал, что районный суд, пойдя навстречу собственнику земли, был полностью прав.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который сказал - нет, не прав был президиум краевого суда, и подобные земельные споры надо решать иначе.

Вот логика главного суда страны. Итак, хозяин через дарственную передал женщине дом. Участок, на котором дом стоит, хозяин ей не передавал.

Женщина регистрирует на себя право собственности на дом и землю. Потом недвижимость продает. Районный суд, приняв от собственника земли иск, согласился вернуть мужчине землю. Вторая инстанция назвала это решение ошибочным. Потому, что вопрос о признании прав мужчины на участок земли на повестке заседания районного суда не стоял. Там речь шла об аннулировании регистрации дома и земли, а также признании незаконным договора купли-продажи дома с землей. А требования о признании права собственности мужчины на землю в иске не было прописано. Но почему-то районный суд этот вопрос решил. Судебная коллегия краевого суда на такую ошибку указала и районное решение отменила. Президиум краевого суда все вернул на районный уровень и подтвердил, что право на спорный земельный участок принадлежит мужчине.

Верховный суд с таким вердиктом не согласился и указал судьям на Земельный кодекс. В нем установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков , за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В другой статье - 35-й того же Земельного кодекса дословно записано следующее: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, и необходимым для его использования. Причем землю под домом и около пользует новый собственник на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Кстати, подчеркнул Верховный суд, точно такое же положение содержится и в Гражданском кодексе. Это статья 552. В ней говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования части земельного участка на тех же условиях, что и до него имел продавец недвижимости.

Кроме этого, напомнил коллегам Верховный суд, есть еще один Федеральный закон. Он так и называется О введении в действие Земельного кодекса . И в нем также предусмотрено, что граждане, к которым перешли права собственности на здания, объекты и сооружения, которые стоят на государственной или муниципальной земле, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки, кроме случаев, когда земля не может предоставляться в частную собственность.

Верховный суд из всех этих правовых норм делает однозначный вывод - право пожизненного и наследуемого владения частью земельного участка, занятого зданием, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому одновременно с приобретением права собственности на здание.

Так что, получив дом, женщина получила пожизненное право владения участком, на котором он стоит. По ходу разбора этого гражданского дела неожиданно выяснилось, что мужчина, подаривший даме дом, свой земельный участок в собственность не оформлял. Он считал себя хозяином участка, но соответствующего документа у него не было. Так что право на однократное, бесплатное приобретение в собственность земли также перешло к даме. Верховный суд встал на сторону новой хозяйки, которая по закону оказалась права.

Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter. чтобы сообщить нам о ней.

Дом в собственности,а земля нет

Там же имеем продолжение этого момента: #9660;

9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

(п. 9.1 в ред. Федерального закона от 23.11.2007 N 268-ФЗ)

ст. 3, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.03.) О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации

вроде все логично,однако есть одно НО

один из документов, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Сложность в том,что по действующим нормам того времени на землю оформлялся договор о праве застройки. в нотариальной форме (еще в далекие советские времена). Сам договор не сохранился у нотариуса,есть его некая копия.

Погуглил,поковывырялся в консультанте в аналогичных дела,но сложность в том,что ссылки у них идут уже на не действующие нормы ЗК РФ.

Вроде как разборался,но поверхностно.

Соответственно вопрос-какой будет правильный алгоритм действия с учетом изменившегося законодательства.

Изменено: Desperado17 - 06.04. 18:47

Земля в собственности, а дом нет

В 90-е годы моя ныне покойная бабушка продала жилой ветхий дом нескольким гражданам (им это нужно было для прописки в МО), в году перед смертью бабушка подарила мне земельный участок, на котором стоит вышеуказанный дом. Теперь я собственник земельного участка с чужим домом (свидетельство о праве собственности на руках). Вопрос: как документально зафиксировать отсутствие этого дома и прекратить на него право собственности?

Советы

Людмила Воронина. 17 февраля , 15:55

Думаю,сначала Вам нужно этот так называемый ветхий дом как следует разобрать и мусор вывезти,чтобы даже намёка на этот дом не было.

Если состоит,то на основании заключения кадастровых инженеров о том,что дома по факту нет объект снимут с кадастрового учёта(18 рабочих дней). Потом в регпалату по месту нахождения объекта,чтобы сняли с регучёта.

А потом только можно продавать.

Источники: http://www.9111.ru/%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D1%258C/%25D0%25B7%25D0%25B5%25D0%25BC%25D0%25BB%25D1%258F_%25D0%25B2_%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B1%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B2%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2582%25D0%25B8_%25D0%25B0_%25D0%25B4%25D0%25BE%25D0%25BC_%25D0%25BD%25D0%25B5%25D1%2582/, http://credit-center.ru/news/290/, http://www.rg.ru//05/21/zemlya.html, http://www.banki.ru/forum/%3FPAGE_NAME%3Dread%26FID%3D38%26TID%3D280852, http://realty.dmir.ru/forum/361213/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением