Главная » Что такое, что делать, ипотека, кредит, квартира, жилье, помещение

Жилые и нежилые помещения это





The page cannot be found

The page you are looking for might have been removed, had its name changed, or is temporarily unavailable.

Please try the following:

  • Make sure that the Web site address displayed in the address bar of your browser is spelled and formatted correctly.
  • If you reached this page by clicking a link, contact the Web site administrator to alert them that the link is incorrectly formatted.
  • Click the Back button to try another link.

HTTP Error 404 - File or directory not found.

Internet Information Services (IIS)

Technical Information (for support personnel)

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Отсутствие в законодательстве четкого определения нежилого помещения приводит к возникновению судебных споров, путанице понятий, незаконным сделкам. Однако положения нормативно-правовых документов позволяют:

  • выявить признаки этого типа имущества;
  • определить основные виды недвижимости;
  • уточнить своеобразие гражданско-правового оборота.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва

+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Обратите внимание на неточность и ошибочность определения объекта нежилого фонда исключительно через отрицание: не предназначенное для проживания физлиц помещение – это не только офис, магазин, но и многоквартирный дом, который был признан аварийным. Такая дефиниция требует дальнейшего уточнения.

Признаки нежилых помещений

1. Изолированность и материальность. Как и жилище – квартира, дом, комната, часть дома либо квартиры, нежилое помещение представляет собой изолированный объект. Материальными границами (контурами) выступают стены, потолочная поверхность, пол. Обязательно наличие входа.

2. Объекты относятся к недвижимому имуществу. Эта характеристика присутствует в Федеральном законе № 122-ФЗ (ред. от 06.04.). Документ подчеркивает: права на нежилые помещения подлежат госрегистрации, как и права на жилище, здания, предприятия, сооружения, участки.

3. Недвижимость входит в состав зданий. Признак позволяет определить отличие нежилого помещения от строения и, одновременно, тесную пространственную связь с ним.

4. Связь помещения как недвижимой вещи с участком проявляется в регистрации имущества по адресу, который указывает на конкретную земельную территорию, а также в невозможности перемещения здания.

5. Помещение является объектом нежилого фонда. В совокупность недвижимого имущества этого типа включаются изолированные объекты, расположенные как в нежилых зданиях, так и в жилых строениях. Исключением в последнем случае становится недвижимость, отнесенная к жилищному фонду в установленном порядке.

6. Функциональное назначение имеет двойственный характер:

  • недвижимое имущество не используется для постоянного проживания физлиц;
  • предназначено для общественных, производственных целей.

Основные и вспомогательные нежилые помещения

С точки зрения возможности самостоятельного использования недвижимое имущество этого типа подразделяется на основные и вспомогательные пространства. Что относится, например, к основным нежилым помещениям школьного здания:

  • учебные кабинеты;
  • лаборатории;
  • мастерские;
  • спортзал;
  • классные комнаты.

Назначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств. В строении школы к этому виду недвижимости относятся:

  • вестибюль;
  • гардероб;
  • библиотека;
  • коридоры;
  • пищеблок;
  • туалеты.

Основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются:

  • как главная вещь и принадлежность (согласно статье 135 ГК РФ);
  • как единая сложная вещь (согласно статье 134 ГК РФ).

Обе точки зрения подвергаются критике учеными-юристами, однако каждая может считаться правомерной в зависимости от целевого назначения недвижимости. Например, кабинет в школе не может функционировать без коридора. Последний как принадлежность предназначен для обслуживания первого – главной вещи. Павильоны, киоски в холле торгового центра работают вне связи друг с другом, хотя составляют вместе единый сложный объект.

Площади подразделяются на основные и вспомогательные также по иному основанию: в связи с арендой изолированных пространств. Характерный пример: в здании аэропорта функционируют парикмахерские, рестораны, столовые. Эти помещения арендуются для производственных целей, которые отличаются от функционального назначения здания. Подобные объекты нежилого фонда в отношении к пространству аэропорта считаются вспомогательными.

Различия недвижимости по целевому назначению

Нежилые пространства – это объекты разного назначения. Принадлежность к определенному типу ограничивает осуществление прав на помещение, влияет на его гражданско-правовой оборот. Классификация приобретает значение при расчете размера платы арендуемой недвижимости. Перечень не является закрытым.

Среди помещений общественного назначения выделяются объекты:

  • образовательные: площади детсадов, вузов, школ;
  • здравоохранения: изолированные пространства поликлиник, больниц, станций скорой помощи, медицинских пунктов;
  • торговли, общественного питания: площади входят в состав магазинов, продовольственных и промтоварных, имущественных комплексов, которые производят и реализовывают продуктовые изделия, ресторанов, столовых, кафе;
  • административно-управленческие: офисы;
  • коммунально-бытового обслуживания: площади ателье, ремонтных мастерских, химчисток, диспетчерских пунктов, предприятий ритуальных услуг;
  • отдыха и развлечений: залы кинотеатров, ночных клубов;
  • иная недвижимость.

Производственные нежилые помещения разделяются по отраслям на объекты:

  • промышленности (топливной, нефтехимической, химической);
  • металлургии, цветной и черной;
  • электроэнергетики и др.

По назначению также различают недвижимое имущество городского коммунального хозяйства: изолированные объекты тепло-, газо-, водо- и электроснабжения. Выделяются изолированные площади отделений связи (например, почты).

Некоторые вопросы гражданско-правового оборота недвижимости

1. Когда недвижимое имущество становится предметом сделки аренды, следует помнить об изолированности как обязательном признаке объектов. Федеральный закон № 122-ФЗ допускает передачу во временное владение, пользование частей помещений. Однако эти части должны быть индивидуализированы. В пункте 3 статьи 25 данного нормативно-правового документа говорится о необходимости:

  • прикладывать к договору аренды копию кадастрового паспорта;
  • указывать размер арендуемой площади.

Если договор не позволяет конкретизировать недвижимое имущество, которое передается во временное владение, пользование (например, только указывается, что арендуется половина нежилого помещения), не содержит приложений – схем, чертежей, такой документ признается недействительным.

2. Споры возникают у собственников объектов нежилого фонда, которые расположены в 1 здании, в отношении прав на общее имущество строения:

  • предназначенные для обслуживания более 1 изолированного пространства помещения;
  • лестницы;
  • коридоры;
  • чердаки;
  • холлы;
  • крыши;
  • подвалы с инженерными коммуникациями;
  • несущие конструкции и др.

Все законные владельцы нежилых помещений обладают правом долевой собственности на имущество этого типа в силу закона. Споры о размере доли решаются с учетом площади недвижимости каждого заинтересованного лица. Собственники помещений в 1 здании могут передавать отдельные конструктивные элементы строения в пользование, например, для размещения наружной рекламы.

3. Если владелец здания принимает решение об образовании нескольких нежилых помещений – их выделении из состава строения, при внесении сведений в ГКН о новых объектах само здание утрачивает правовой статус недвижимости как возможной собственности 1 лица. Для кадастрового учета таких нежилых помещений подается одно заявление. Процедура проходит одновременно в отношении всего нового недвижимого имущества.

4. Нежилое помещение в жилом строении – это изолированное пространство, которое не является жилищем и общим имуществом собственников. Владельцы объектов нежилого фонда оплачивают коммунальные услуги на общих основаниях.

Хотя в нормативно-правовых документах определение нежилого помещения отсутствует, законодательство четко устанавливает признаки таких объектов, регламентирует особенности их гражданско-правового оборота. Это позволяет субъектам экономической деятельности юридически грамотно организовывать сделки, отстаивать свои права в отношении объектов нежилого фонда.

Остались вопросы? Узнайте как решить именно вашу проблему — прямо сейчас звоните

+7 (499) 703-44-28 - Москва

+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Поделитесь статьёй в соц. сетях:

Отдельные вопросы правового регулирования использования нежилых помещений

nbspnbspnbspnbspnbsp 1. В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Согласно части 2 пункта 1 той же статьи ГК РФ законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

nbspnbspnbspnbspnbsp ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 1) к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

nbspnbspnbspnbspnbsp Таким образом, ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним расширяет перечень объектов недвижимости и включает в него наряду со зданиями и сооружениями также и жилые, и нежилые помещения.

nbspnbspnbspnbspnbsp Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений .

nbspnbspnbspnbspnbsp Гражданское законодательство содержит и иные определения понятия нежилое помещение . Так, в ФЗ О товариществах собственников жилья помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

nbspnbspnbspnbspnbsp В соответствии с Законом г.Москвы от 2.04.1997 г. О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г.Москве (статья 2) под объектами нежилого фонда понимаются расположенные на территории города Москвы отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно - пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения.

nbspnbspnbspnbspnbsp Законом г.Москвы от 17 марта 1999 года N 8 в данную норму были внесены изменения и в настоящее время под объектами нежилого фонда понимаются:
  • отдельно стоящие нежилые здания, строения, сооружения и их части;
  • нежилые помещения в жилых домах и их части, включая встроенно-пристроенные и их части, а также технические и иные помещения нежилого назначения и их части, за исключением помещений, отнесенных в установленном порядке к жилищному фонду.
nbspnbspnbspnbspnbsp Полагаем, что изменение формулировки связано с принятием ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , в котором используются только понятия здание, сооружение, жилые и нежилые помещения и их части.

nbspnbspnbspnbspnbsp Таким образом, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. При этом характеризуется обособленностью от иных помещений и способностью к самостоятельному использованию.

nbspnbspnbspnbspnbsp 2. Вопрос о наличии зарегистрированных прав на нежилые помещения может быть выяснен в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация). В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

nbspnbspnbspnbspnbsp Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

nbspnbspnbspnbspnbsp Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Такой отказ может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.

nbspnbspnbspnbspnbsp Дополнительно информация о лицах - владельцах помещений в здании может быть получена в Бюро технической инвентаризации, которое ведет технический паспорт на здание, содержащий характеристики здания и сведения о правообладателях, а также включающий поэтажный план с эспликацией. Данные БТИ относятся к данным технического учета и могут отличаться от данных Москомрегистрации.

nbspnbspnbspnbspnbsp 3. В вопросе необходимости получения одним из собственников помещений здания согласия других собственников при проведении в здании строительных работ следует руководствоваться следующим.

nbspnbspnbspnbspnbsp Порядок проведения строительных работ на территории Москвы установлен Распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г.Москве .

nbspnbspnbspnbspnbsp Данное Положение определяет порядок осуществления инвестиционно-строительной деятельности - от обращения заявителя в органы власти г.Москвы до получения Разрешения (ордера) на производство строительно-монтажных и земляных работ всех видов, включая реконструкцию, перепланировку и переоборудование помещений. Положение обязательно для всех участников этой деятельности независимо от форм собственности и источников финансирования.

nbspnbspnbspnbspnbsp Предпроектная и проектная подготовка проведения строительных работ по реконструкции объектов регламентируется в главе II Положения, в которой установлены:
  1. требования к комплекту документов, необходимых для получения разрешения на реконструкцию объекта;
  2. процедура проведения предпроектной подготовки и согласования документов;
  3. процедура проектной подготовки и согласования проектной документации.
nbspnbspnbspnbspnbsp В соответствии с Положением круг лиц, с которыми подлежат согласованию материалы предпроектных проработок, проектной и исходно-разрешительной документации, не включает в себя собственников объекта, для выполнения строительных работ на котором получается разрешение.

nbspnbspnbspnbspnbsp В федеральном законодательстве требование получить согласие собственника при реконструкции объекта прямо предусмотрено в абз.3 п.2 ст.3 ФЗ Об архитектурной деятельности в РФ . Однако данная норма действует только в отношении архитектурного объекта, под которым в соответствии со ст.2 указанного закона понимается здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта. Архитектурный проект - это архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно - гигиенические, экологические, архитектурно - художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

nbspnbspnbspnbspnbsp Поэтому, если строительные работы не повлекут за собой изменений внешнего архитектурного облика здания, то это здание не должно рассматриваться как архитектурный объект и при его реконструкции не подлежит применению норма ФЗ Об архитектурной деятельности в РФ о необходимости получения согласия других собственников здания.

nbspnbspnbspnbspnbsp Отсутствие установления общего требования на получение при строительстве/реконструкции согласия других собственников по объектам нежилого фонда основано на том, что в соответствии со ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

nbspnbspnbspnbspnbsp При этом, в отличие от помещений общего пользования в домах жилого фонда, которые включаются в состав общих помещений дома и принадлежат в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир на праве общей долевой собственности, использование, например, чердака как части нежилого здания может быть не связано с наличием или отсутствием прав на само здание или его часть.

nbspnbspnbspnbspnbsp Законодатель не предусматривает права общей собственности на помещения общего пользования в объекте нежилого фонда. Поэтому в правовых актах прямо не установлена обязанность лица, намеренного использовать чердак, в том числе, и для целей проведения реконструкции, согласовывать это с собственником/другими собственниками здания, что было бы обязательно в отношении нежилых помещений в жилых домах, исходя из их правового режима объекта общей долевой собственности.

nbspnbspnbspnbspnbsp Однако, если связанные со строительством/реконструкцией действия ограничивают или препятствуют другим собственникам нежилых помещений в здании осуществлять свои полномочия в отношении их имущества, то можно говорить о нарушении прав собственника. Соответственно, если работы по реконструкции затронут помещения, принадлежащие другому лицу, то необходимо получить предварительное согласие от этого лица на использование принадлежащего этому лицу имущества. Именно с этим связано то, что поскольку только собственник последнего этажа имеет техническую возможность использовать чердачные помещения, не затрагивая при этом интересов других собственников, то другие лица могут использовать чердачные помещения только с согласия собственника помещений последнего этажа.

nbspnbspnbspnbspnbsp Исходя из изложенного можно сделать вывод, что лицо, имеющее правовые основания для использование чердачных помещений, вправе осуществлять работы по их реконструкции без согласия других собственников, если производство работ по реконструкции не нарушает и не создает возможность нарушения прав и законных интересов других лиц.

nbspnbspnbspnbspnbsp 4. В отношениях между собственниками помещений в здании по вопросу использования земельного участка, занимаемого зданием и прилегающего к нему, необходимо учитывать, что земельный участок предоставляется в пользование собственникам помещений на условиях аренды для использования территории под эксплуатацию помещений здания.

nbspnbspnbspnbspnbsp Поскольку в этом случае земельный участок является неделимым, а собственниками помещений в здании является несколько лиц, то согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ имеет место множественность лиц на стороне арендатора, которым принадлежит общее право пользования земельным участком в целом. При этом определение долей в праве аренды имеет значение только для налоговых целей и распределения расходов по содержанию земельного участка.

nbspnbspnbspnbspnbsp Законодательство не регулирует вопросы взаимоотношения сторон, являющихся арендаторами одного земельного участка, в том числе, по его использованию. В соответствии со статьей 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). По аналогии закона к рассматриваемым отношениям могут быть применены нормы, регулирующие вопросы общей собственности, поскольку в рассматриваемом случае можно говорить об общем праве аренды земли. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

nbspnbspnbspnbspnbsp Если исходить из данной нормы, то использование одним из арендаторов земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, для целей проведения строительных работ должно осуществляться по соглашению с другими арендаторами. В случае, если один из арендаторов земельного участка препятствует проведению строительных работ, то вопрос о возможности использования земельного участка для этих целей должен быть решен судом. При этом за одним из собственников может быть признано право на использование земельного участка для проведения строительных работ, если это не будет препятствовать другим арендаторам использовать земельный участок в части, необходимой для эксплуатации принадлежащих им нежилых помещений.

nbspnbspnbspnbspnbsp Другой вариант - это выделение уполномоченными органами этому собственнику земельного участка под строительную площадку. Строительная площадка - свободный земельный участок либо земельный участок с расположенными на нем строениями, предоставляемый в краткосрочное возмездное пользование на период строительства (реконструкции) для ведения строительных работ. Однако если земельный участок, выделенный под строительную площадку, будет захватывать часть арендованного земельного участка, то также могут возникнуть проблемы с тем, что другие арендаторы будут чинить препятствия для его использования под строительную площадку.

Источники: http://law.edu.ru/book/book.asp%3FbookID%3D1299546, http://pravometr.ru/nezhiloe/chto-takoe-nezhiloe-pomeschenie-i-chem-ono-otlichaetsya-ot-zhilogo.html, http://www.legist.ru/stat47.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением