Главная » Документы

Документы при покупке квартиры в строящемся доме





Советы риелтора. Как купить квартиру в строящемся доме

Купить квартиру в строящемся доме выгодно – цены всегда ниже, чем в готовом жилье. Кроме того, чем раньше купить квартиру (на этапе котлована или первого этажа) тем квартира дешевле. Кроме того, покупка квартиры в 3-х этажном жилом доме в Подмосковье может помочь вам в решении многих семейных задач:

  • жилищной проблемы (недорогое жилье)
  • вместо дачи на лето и в праздники, за которой не нужно следить
  • создание жилищного капитала для своих детей
  • для проживания своих пожилых родителей
  • денежные инвестиции

Известно, что, купив квартиру в строящемся доме, Вы делаете хорошие инвестиции на будущее – Вы вкладывает деньги, и они растут в процессе строительства дома. Впоследствии, в этой квартире можно будет жить, а также ее можно будет продать, но дороже, или сдать в аренду, прописаться, оформить наследство и т.д..

Как быть уверенным при покупке жилья в строящемся доме

Вам необходимо изучить все документы, предлагаемые при покупке жилья (правоустанавливающую документацию на строительство и весь пакет документов. предлагаемых к заключению договором), а также съездить на место строительства, и убедиться, что этот дом реальный, и он строится.

При принятии решения о покупке жилья в строящемся доме, обратите внимание на следующие документы:

  • разрешение на строительство. Если разрешение на строительство есть, это означает, что все документы в порядке. Застройщиком оформлена вся необходимая документация, позволяющая осуществлять процесс строительства:
    • проектная документация,
    • договор на земельный участок,
    • все необходимые акты и согласования, в том числе по определению возможности подключения дома к местным коммуникациям по завершению его строительства
  • свидетельство о собственности на землю. Обратите внимание на то, что малоэтажные дома должны быть построены на земле, категория которой предназначена для строительства таких домов, и в свидетельстве должно быть написано: Категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под строительство многоквартирного 3-х этажного дома.
  • договор должен быть зарегистрирован в Росреестре (Регистрационная палата). Также в договоре должны быть прописаны следующие обязательные условия, без которых у покупателя в последующем могут возникнуть неприятности:
    • полные и точные данные покупателя и продавца;
    • ссылки на правоустанавливающую документацию, в том числе обязательны ссылки на договоры на земельный участок и разрешение на строительство;
    • характеристики жилого помещения с указанием на номер, этаж, секцию с приложением плана квартиры на этаже;
    • окончательная стоимость жилого помещения;
    • сроки завершения строительства дома и предоставления жилья покупателю;
    • подсудность рассмотрения споров: не должна быть указана третейская оговорка, желательно, чтобы подсудность была общая, а не исключительная, например, по месту нахождения продавца.
  • оплату лучше всего осуществлять по безналичному расчету, так как в этом случае у вас всегда будет подтверждение вашей оплаты.
  • заключайте договор, в котором указаны точные даты следующего платежа. Оплачивайте квартиру поэтапно (например: 1\4 стоимости на этапе возведения под крышу, 1\4 стоимости квартиры на этапе завершения строительства). Это безопасно, удобно и экономно для Вас, как для покупателя.

Покупайте квартиры в строящемся доме, тщательно проверив все документы. Однако, такая осторожность нужна в любом деле покупки недвижимости, не только в новостройках, но и на вторичном рынке жилья. В любом случае, покупка квартиры – дело тонкое, и здесь должно совпасть много условий. Главное, чтобы жилье и место его расположения Вам нравилось, подходило под ваши основные требования и пожелания.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Главная  / Наследство  /  Каков порядок (сроки, документы) вступления в наследство по завещанию?

Новости по тематике

Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.

Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке чистоты сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру - в новостройке или на вторичке .

Покупка квартиры в строящемся доме ( Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме? )

Продавцами таких квартир могут выступать непосредственно сами застройщики, а могут - и инвесторы-посредники. Стоимость первички , по общему правилу, ниже, чем готового жилья, но вот условия, диктуемые продавцами, могут быть самыми разнообразными: следовательно, различными будут и правовые последствия этих сделок.

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же защищающей вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. Об участии в долевом строительстве очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие. Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является. Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.

На что еще обратить внимание?

  • Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной бумажки может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
  • Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
  • Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
  • Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке? )

Продавцы и покупатели на вторичном рынке, чаще всего, - физические лица, поэтому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, жестко диктующим свои условия. Однако и при заключении сделок по вторичкам существует множество моментов, которые могут привести к негативным последствиям для покупателя - вплоть до потери приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации ущерба.

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора - тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка чистоты жилого объекта:

  • Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
  • Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия.
  • Жилье не должно быть заложено или обременено.
  • Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира.
  • Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.

Какие еще существуют важные моменты?

Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец) ) .

Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке. Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на сегодняшнего владельца.

Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке вторички у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры ).

Покупка недвижимости рискованна и требует больших капиталовложений, поэтому ни один сомнительный для вас вопрос нельзя упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное изучение договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут вам избежать очень многих неприятностей.

Как не пролететь при покупке квартиры в строящемся доме

23.01., 09:47 Советы

Отдал деньги застройщику, а он не сдал дом — получи компенсацию. С этого года законодательство обязало все строительные фирмы страховать интересы дольщиков, прежде чем брать у них средства. Что нужно знать сегодня при покупке квартиры в строящемся доме, АП выяснила у начальника отдела государственного контроля за долевым строительством минстроя Приамурья Натальи Мельниченко.

Наталья Борисовна, теперь все строители обязаны оформлять страховку при возведении многоквартирного дома?

— Нет, только те, кто при строительстве дома решил привлечь средства дольщиков. Если у компании достаточно средств, чтобы возвести объект за свой счет или за счет кредита в банке, оформлять такой вид страховки не обязательно. Но в нашем регионе более 90 процентов застройщиков на жилищном рынке привлекают деньги будущих новоселов. А по новым правилам, если строительная фирма хочет заключить договор долевого участия, у нее должна быть страховка — здесь исключений нет.

Есть еще один нюанс — нововведения распространяются на дома, где первый договор долевого участия был заключен уже с  года. Поэтому в этом году часть дольщиков не получит страховые договоры — это значит, что первые квартиры в таких домах купили до вступления в силу нововведений.

Что дает такая страховка, оформленная строительной компанией, самому дольщику?

— Страхование интересов дольщиков предполагает, что в случае неисполнения договорных обязательств — человек не получил квартиру — ему выдаст компенсацию организация, с которой банк заключил страховой договор. Но это не означает, что полученная сумма обязательно должна быть равна той, что дольщик отдал застройщику. Законодательство устанавливает только минимальный размер страхового взноса. В этом случае страховая выплата будет рассчитываться следующим образом: площадь квартиры умножить на среднюю стоимость квадратного метра, установленную минрегионом для субъекта на каждый квартал.

А как быть, если застройщик предлагает покупателю вместо договора долевого участия инвестиционный договор или договор займа?

— Это прямое нарушение законодательства. В новых поправках четко прописано, что единственная форма договора, при котором застройщик имеет право принимать деньги от граждан, — договор долевого участия. Так что если вам предлагают иной вариант — это мошенничество.

А как узнать, оформил ли застройщик страховку?

— Информация об этом должна быть размещена на сайте строительной компании. Там же должна быть указана информация о разрешении на землю, на строительство и о проектно-сметной документации.

Но ведь застройщик может выложить на своем сайте недействительную страховку, как это можно проверить?

— При оформлении договора долевого участия компания обязана выдать и документы, подтверждающие оформление страховки. С этими двумя документами человек идет в Росреестр, или, как его называют, юстицию. Там специалисты проверяют документацию, и если страховка действительна — вы получите соответствующее свидетельство. Помните, передавать деньги застройщику можно только после этого! К сожалению, некоторые амурчане до сих пор не соблюдают это правило. А ведь, вручая свои средства строителям до проверки документации специалистами Росреестра, вы рискуете остаться и без накоплений, и без квартиры.

1,65 процента от себестоимости строительства дома — базовый размер страхового взноса, предложенного застройщикам обществом взаимного страхования.  Ставка может варьироваться от 0,1 до 10 процентов

Источники: http://realty-01.ru/sovety_rieltora.kak_kupit_kvartiru_v_stroyashemsya_dome, http://sovetnik.consultant.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_nyuansy_i_podvodnye_kamni_mogut_byt_pri_pokupke_kvartiry/, http://www.ampravda.ru//01/23/040782.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением