Главная » Документы

Документы в налоговую при продаже квартиры





Как оплатить подоходный налог с продажи квартиры?

/ Налоги и сборы / Недвижимость / Как оплатить подоходный налог с продажи квартиры?

    25.03. ПапаЮрист.ру Налоги и сборы / Недвижимость

Во время продажи разных видов собственности граждане обязаны уплачивать соответствующие налоги в государственную казну. Однако для правильного оформления подоходного налога (НДФЛ) и применения в разных случаях налоговых льгот, важно учитывать некоторые нюансы налогового законодательства страны.

Основные нюансы налогообложения при продаже недвижимости

Статья № 207 Налогового Кодекса РФ регламентирует уплату налогов гражданами. Плательщики налогов на доходы физических лиц должны быть:

  • резидентами России, проживающими в РФ более полугода и не выезжающими за ее пределы на длительные отрезки времени,
  • лица, не являющиеся резидентами, но имеющие на территории РФ источники дохода.

Доходы указанных категорий граждан в обязательном порядке облагаются подоходным налогом, в том числе доходы и от продажи квартиры или дома.

В соответствие с российским налоговым законодательством, определенным источником дохода может считаться любое недвижимое имущество, которое было продано и обязано облагаться подоходным налогом. Даже если гражданин не имеет официального заработка, из которого платились бы налоги, он обязан заплатить налог с имеющегося собственного имущества при его продаже.

При уклонении от любого вида уплаты налогов предусмотрено преследование по закону с последующим административным взысканием. Кроме того, лица, которые имеют гражданство РФ, но продают жилую собственность за пределами государства, также должны внести в казну причитающуюся налоговую сумму. То есть это такая же форма получения дохода, как и из любого другого источника.

При расчете подоходного налога в процессе продажи квартиры ее полная стоимость исчисляется по налогооблагаемой базе. Данный вид доходов декларируется в рублях, поэтому в случае указания стоимости жилья в договоре в любой иностранной валюте, производится ее конвертация по действующему на тот момент курсу.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры физлицом

По действующим законам налогоплательщику предоставлено полное право не оплачивать подоходный налог, если продаваемая квартира числится в его собственности более 3-х лет. Даже если гражданин не проживал на этой жилплощади, он должен иметь документальное подтверждение прав на собственность с точным указанием даты выдачи бумаг, определяющих сроки собственности.

При нахождении квартиры в собственности менее 3-х лет, НДФЛ при продаже квартиры необходимо будет выплатить в размере 13%-ной ставки. Такой вид налога высчитывается по одному из двух вариантов, исходя из определенных обстоятельств. Возможны следующие положения:

  1. Имущественный вычет. В этом случае размером имущественного вычета является сумма в 1 млн. рублей, который вычитают из стоимости квартиры, а затем – умножают на 13% налоговой ставки.
  2. Расчет по формуле «доходы – расходы». В данной ситуации возможно не применять налоговые вычеты, уменьшая вместо этого доход, получаемый от продажи квартиры. То есть расходы, затраченные на приобретение указанного вида недвижимости, можно будет вычесть из дохода от продажи данного объекта.

Любые обстоятельства, которые могут обеспечивать те или иные виды расчетов налогообложения, необходимо документально подтверждать. В противном случае налоговые органы имеют право не принимать в учет указанные сведения.

Стоит учитывать и разнообразие расходов, которые принимают участие в непосредственном расчете налога. К ним можно отнести:

  • Траты физлица на приобретение жилой недвижимости в строящихся объектах или на вторичном рынке;
  • Затраты на проектирование и разработку документов и планов во время организации строительства;
  • Оплату услуг и ремонтно-отделочных работ;
  • Покупку строительно-отделочных материалов;
  • Затраты на подключение различного рода коммуникаций.

В случае наследования или дарения жилья, а не его покупки. расходы для уменьшения налогооблагаемой базы не предусмотрены. В этом случае более выгодно использовать правила имущественного вычета для уменьшения НДФЛ.

Правильный расчет и оплата налога с продажи квартиры/комнаты/доли

Для многих граждан будет нелишним знание определенных нюансов при уплате подоходного налога с продажи квартиры. Отдельным моментом является продажа недвижимого объекта, который является долевой собственностью нескольких граждан. Можно рассмотреть несколько наиболее актуальных вариантов решения данного вопроса.

Квартира может считаться в равных долях собственностью нескольких граждан, связанных родственными узами. В этой ситуации из общей стоимости квартиры определяется имущественный вычет в 1 млн. рублей. По стандартной формуле, с учетом 13%-ной ставки, далее высчитывается необходимая сумма для выплаты в госбюджет, и эта сумма в равных долях распределяется между собственниками.

Если собственниками являются несовершеннолетние граждане, то уплата налогов ложится на плечи родителей. В случае наличия прав собственности на квартиру у граждан, которые не являются родственниками, подоходный налог высчитывается с каждого в той доле, которая считается его собственностью в данном объекте недвижимости. Важно при этом, чтобы у каждого собственника было документальное подтверждение на право владения его долей.

Также существуют нюансы в случае, если средства от продажи жилья должны быть использованы для последующего приобретения другой недвижимости. В этой ситуации положенные вычет и подоходный налог могут производиться взаимозачетом. Совершая обе сделки в один и тот же налоговый период, налогоплательщик не получит положенный вычет, но и будет освобожден от уплаты налога.

Могут возникнуть отдельные случаи, когда для уменьшения суммы подоходного налога, гражданин может занизить в договоре купли-продажи стоимость недвижимого объекта. В связи с тем, что такие факты неоднократно выявлялись, оценочная стоимость жилых площадей в каждом регионе тщательно отслеживается налоговыми органами, а ее явное занижение будет считаться поводом для наложения административных санкций.

Порядок и правила представления документов в налоговую инспекцию при продаже жилья

При необходимости уплаты подоходного налога составляется соответственная налоговая декларация, в которой необходимо предоставление регистрационных сведений гражданина, точной суммы дохода и суммы налога. Кроме указанной декларации, необходимо подать пакет документации:

  • копию паспорта гражданина,
  • свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество,
  • договор сделки (купли-продажи),
  • расписку от покупателя или квитанцию об осуществлении оплаты,
  • заявление о предоставлении вычета – в случае такого варианта расчета,
  • при варианте расчета «доходы – расходы» – копии документов о подтверждении расходов при покупке данного объекта.

После проверки данных и уведомления налогоплательщика о правильности составления и подачи документов, гражданин берет реквизиты, по которым посредством банковских учреждений можно будет оплатить подоходный налог. Наличным расчетом налог не оплачивается.

При освобождении налогоплательщика от уплаты налога по соответствующим причинам, предоставление налоговой декларации обязательно — подача документов в налоговые органы все равно производятся, как и их последующая проверка.

(9 votes, average: 5,00 out of 5)

Как уменьшить налог на при продаже квартиры?

Сегодня мы поговорим о расходах, которые могут возникнуть при продаже квартиры, а именно о налогах. Это очень важный вопрос, который стоит вторым после юридической «чистоты» документов. По сложившейся практике будем рассматривать продажу квартиры в Крыму. Сразу отмечаем, что продажа квартиры в Крыму совершается на общих условиях в соответствии с законодательством Российской Федерации, если точнее – налоговым кодексом РФ (далее – НК РФ). Дома, участки, помещения облагаются налогом по той же схеме, что и квартиры. Для удобства статья оформлена в виде схемы вопрос - ответ.

Что такое объект налогообложения и налоговая база?

Для начала определимся с чего необходимо платить налог в принципе, т. е. объект налогообложения. Согласно ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками:

  • от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;
  • от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Эта статья НК РФ говорит о том, что резиденты РФ, т. е. лица, которые проживают на территории РФ более 6 месяцев платят налог со всех доходов которые поступили от кого-либо и от куда-либо (разумеется за исключением доходов которые освобождены законом от налогообложения). Те кто не живет в РФ на указанных условиях платят налог только при получении дохода от кого-либо на территории РФ.

Кстати, налог может быть установлен на доход, на стоимость имущества на количество лошадиных сил в автомобиле. То на что устанавливается налог называется налоговая база. В нашем случае налоговая база - все доходы налогоплательщика.

Какой размер ставки налога?

Ставка налога при продаже квартиры устанавливается, в размере 13 процентов, за исключением случаев о которых мы поговорим далее. Для этих доходов налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов.

Как платить налог при продаже квартиры?

Уплата налога осуществляется путем подачи налоговой декларации в налоговую инспекцию, по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить налог нужно не позднее 15 июля.

Документы, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже квартиры:

  1. Декларация по форме 3-НДФЛ;
  2. Зарегистрированный Росреестром договор купли-продажи квартиры (копия);
  3. Документы, подтверждающие проведение расчетов (выписки по счету) или расписки;
  4. Заявление на распределение вычета (в случае продажи общедолевой собственности);
  5. Паспорт продавца (копия);
  6. Копия ИНН.

Кто освобождается от уплаты налога при продаже квартиры?

В соответствии со статьей 220, а так же пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не облагается налогом доход с продажи квартиры, которая более трех лет находилась в собственности у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ). Частый вопрос, который возникает у продавцов - а надо ли вообще подавать налоговую декларацию, если продаваемая квартира была в собственности более 3 лет? В данном случае доход не подлежит налогообложению и соответственно подавать декларацию при продаже квартиры не нужно. Срок 3 года установлен законодателем в целях ограничения спекуляций на рынке недвижимости, т. е. черный маклер или спекулянт, который приобрел квартиру и хочет быстро ее продать с целью наживы будет обязан оплатить налог в размере 13 процентов от стоимости продажи.

Что делать если квартира в собственности менее трех лет, а продать надо?

Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ предусматривает имущественный налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу при продаже квартиры на сумму до 1 миллиона рублей. Сумма налога при продаже квартиры определяется следующим образом:

Сумма налога = (Цена квартиры в договоре – 1 000 000 рублей) * 13%.

Соответственно, если цена квартиры в договоре не превышает 1 000 000 рублей, налог не оплачивается. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Сумма налога при продаже квартиры, в таком случае определяется следующим образом:

Сумма налога = (Цена квартиры в договоре – Цена покупки квартиры) * 13%.

Соответственно, если цена квартиры в договоре составляет 1 500 000 рублей, а ранее куплена квартира была за 1 600 000 рублей - налог не оплачивается.

Кстати, занижать реальную стоимость мы не рекомендуем, поскольку в случае признания сделки недействительной (а такое бывает чаще, чем хотелось бы) требовать от продавца можно лишь ту сумму которая указана в договоре. Никакие дополнительные расписки, исходя из судебной практики, не помогут. Кроме того, если цена существенно отличается от рыночной, налоговая инспекция может самостоятельно инициировать признание сделки недействительной. Не волнуйтесь, статья у налоговой инспекции для этого найдется, поэтому, если Вам предлагают купить дешевле, но только на бумаге, лучше поищите другую квартиру.

С какой даты начинаются 3 года в собственности?

Срок владения можно рассчитать, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права. В графе дата выдачи указывается срок с которого начинается владение квартирой. Если свидетельство выдано повторно (например, взамен утерянного), то смотреть нужно дату совершения записи о регистрации.

И, как обычно, исключение из правила, или когда дата с которой начинается течение срока владения отличается:

  • квартира оформлена по наследству, при чем не важно в силу закона или при оформлении завещания). В соответствии со ст. 1152 ГК РФ и 1114 ГК РФ ключевая дата – день смерти наследодателя;
  • квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом. В соответствии со пунктом 4 статьи 218 ГК РФ ключевая дата указана в справке о выплате пая.
  • квартира продается долями, размер которых изменялся. Например, у мужа и жены по ½ доле, каждая из которых более 3 лет в собственности, а перед продажей жена подарила свою долю мужу. В данном случае доход, полученный от продажи квартиры целиком налогом не облагается. Дополнительно можно ознакомится с письмом Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06., а также Письмом ФНС России от 22.10. №ЕД-4-3/17824.
  • квартира с произведенной перепланировкой на которую было получено новое свидетельство. В данном случае моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. См. Письмо ФНС России от 11.12. № ЕД-4-3/21023.

Что касается новостроек, рекомендуем выдерживать трехлетний срок с момента получения свидетельства во избежание споров с налоговой.

Что будет, если не платить налоги при продаже квартиры?

Уклонение от уплаты налогов при продаже квартиры попадает под действие статьи 198 Уголовного кодекса РФ. Неуплата налогов выражается в уклонении от подачи налоговой декларации либо в подаче декларации с заведомо ложными данными. Наказание, предусмотренное этой статьей зависит от масштаба скрытия и может варьироваться от 100 000 рублей до трех лет лишения свободы.

Учитывая, что средняя цена двухкомнатной чешки в Крыму колеблется от 1 400 000 рублей (Симферополь) до 2 300 000 рублей (Ялта), особое внимание налоговой органы будут уделять квартирам на побережье.

Регистрируйтесь и мы предостережём Вас от неблагоприятных последствий и расскажем, как уменьшить налоговое бремя.

Просто о сложном,

Источники: http://www.papajurist.ru/real-estate/prodaja-kvartiri-nalog/, http://nedicom.ru/nalognakvartiru






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением