Главная » Документы

Перевод в нежилой фонд документы





ПЕРЕВОД КВАРТИРЫ В НЕЖИЛОЙ ФОНД (ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ)

Заметим, что перевод из жилого в нежилой фонд помещений является коммерчески выгодным, поскольку прибыль от сдачи в аренду приносит ощутимую прибыль, чем прибыль от схожих сделок с жилыми помещениями. Отметим, что перед тем как делать первые шаги к использованию жилого помещения в коммерческих целях, необходимо произвести перевод из жилого фонда в нежилой фонд. Важно понять, что перевод жилой недвижимости в нежилой фонд, это процесс длительный и немалостоящий, если вы хотите заниматься этим самостоятельно.

Жилищный кодекс РФ регламентирует порядок перевода жилого фонда в нежилой фонд. Положения, затрагивающие перевод жилого помещения в нежилой фонд на территории г.Санкт-Петербурга рассмотренны в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга:
  1. Помещение, которое переводят, не должно использоваться владельцем данного помещения (или иными гражданами в качестве места постоянного проживания) и не должно являться частью жилого помещения.
  2. Должна быть возможность оборудовать отдельный вход, не затрагивающий жилой части строения.
  3. Право собственности на недвижимость, которую переводят, не должно быть обремененно правами других лиц.
  4. Строение, в котором находится помещение на перевод в нежилой фонд, не должно быть в планах капитального ремонта и реконструкции, а также не подлежало сносу и не было признанно аварийным.
  5. Помещения, которые находятся непосредственно под переводимой квартирой, не должны быть жилыми.

Сотрудники нашей компании окажут Вам услуги в последующем сопровождение процесса перевода помещения в нежилой фонд, что в большей степени поможет Вам сэкономить финансовые, эмоциональные и конечно же временные затраты. Важно отметить, что перевод жилой недвижимости в нежилой фонд осуществляется органом местного самоуправления. Например в Санкт-Петербурге таким органом является Городская Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда города Санкт-Петербург и Департамент Жилищной Политики и Жилищного Фонда г.Санкт-Петербурга.

Как вы уже поняли перевод помещения в нежилой фонд - это самый легкий способ сделать из квартиры помещение под офис, магазин или другое назначение.

Для того чтобы сделать перевод в нежилое помещение, требуется чтобы квартира была расположена на первом этаже или под ней должны быть нежилые помещения. Необходимо, чтобы вход нежилого помещения был отдельным, изолированным от лестничных площадок и входа в подъезд, и конечно же в самой квартире не было никого прописано. Может показаться, что перевод вашей квартиры в нежилой фонд кажется простым, но необходимо собрать нужные документы, разработать план перепланировки и согласование, поскольку в любом случае нужно устроить отдельный вход (См. Согласование отдельного входа ).

Для начала разработки и согласования Проекта нам потребуются от Собственника следующие правоустанавливающие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности - 2 копии нотариально заверенные;
  • Договор купли/продажи, Инвестиционный договор или договор аренды - 2 копии нотариально заверенные;
  • Технический паспорт на помещение (план вторичного объекта недвижимости) (можем заказать по доверенности);
  • Нотариальная Доверенность от Собственника или Арендатора (образец).

Если Собственником является Юр. лицо то необходимы дополнительно документы:

  • Решение о создании предприятия;
  • Копия свидетельства о регистрации;
  • ИНН КПП ОГРН;
  • Копия устава;
  • Выписка из приказа;
  • Приказ о назначении директора;
  • Банковские реквизиты; (всё заверенно печатью организации) - в 4 экз.;

Для разработки Проекта специалистами нашей организации по доверенности от Собственника собираются следующие необходимые документы:

  • Технический паспорт на помещение (план вторичного объекта недвижимости) сроком не более 1 года;
  • Поэтажные планы выше и нижерасположенных помещений из ПИБ (подлинники);
  • Справка о состоянии междуэтажных перекрытий из ПИБ (подлинник);
  • Выписка из технического паспорта, данные о доме из ПИБ (подлинники);
  • Ситуационный план из ПИБ (подлинники);
  • Справка КГИОП о статусе дома (при необходимости);
  • Акт ревизии вентканалов;
  • Топографическая съемка ГУП «Трест ГРИИ» с подземными коммуникациями(при необходимости);
  • Справка на выделенную мощность (Ленэнерго). Этот список не является окончательным, в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы.

До вынесения районной Межведомственной Комиссией (МВК) окончательного решения о согласовании Проекта, специалистами нашей организации (по доверенности от Собственника) собираются необходимые заключения от следующих согласующих инстанций:

  • Письмо КГА (при необходимости);
  • Заключение КГА (при необходимости);
  • Заключение КГИОП (при необходимости);
  • Согласование КУГИ или владельца нижерасположенных помещений(при необходимости);
  • Тех. условия по водопроводу и канализации (при необходимости);
  • Тех. условия по электрике (при необходимости);
  • Заключение ОГПН;
  • Заключение СЭС;
  • Справка из Ленгаза об отключении помещения от газа (в отдельных случаях);
  • Технической заключение эксплуатирующих организаций (ЖСК, ТСЖ или Управляющей компании);
  • Разрешение главного архитектора Проекта дома (в отдельных случаях);
  • Согласование с отделами балансодержателей подземных сооружений (при необходимости);
  • Согласование с ГУЖА (при необходимости);
  • Заключение Жилищной Инспекции (в отдельных случаях);

Для того, чтобы осуществить перевод в нежилой фонд, потребуется разрешение жилищного фонда Санкт-Петербурга и межведомственной комиссии при департаменте жилищной политики. На практике перевод жилого фонда в нежилой - трудоемкий и сложный процесс, который занимает в среднем 3-5 месяцев и требует ощутимых материальных затрат, если, конечно, Bы не доверите это специалистам и профессионалам.

Компания Согласовалкин проверит возможность осуществить перевод помещения в нежилой фонд и так же поможет Bам собрать все необходимые документы, поможет осуществить согласование перепланировки помещения. Для специалистов нашей компании, перевод в нежилой фонд, обычная задача, которую они успешно и легко решают. После того, как перевод помещений в нежилой фонд будет закончен, мы поможем Bам оформить новые документы на недвижимость.

Перевод жилого фонда в нежилой оперативно качественно и недорого!

Перевод квартиры в нежилой фонд

Из жилого в нежилой фонд: алгоритм перевода

В хозяйственной практике довольно часто выгоднее использовать в качестве офиса жилое помещение - естественно, после перевода его в нежилой фонд. Процедура проведения этой операции описана в главе 3 Жилищного кодекса РФ - описана довольно подробно и на первый взгляд понятно. На самом деле в процессе перевода возникает множество вопросов.

Проще простого

Конечно, все мы помним, что закон запрещает вести хозяйственную деятельность в жилых помещениях. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях допускается только после их перевода в нежилые помещения (п. 2 ст. 671, п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Судьям эти нормы известны не хуже нас. Поэтому использование жилья не по назначению понимания у арбитров не вызывает. Суды указывают, что:

любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (см. постановление ФАС Московского округа от 08.05.02 N КГ-А40/2777-02);

сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.11.05 N Ф04-8366/2005(17135-А70-9), от 05.10.06 N Ф04-6453/2006(27008-А46-13), от 23.10.06 N А82-2816/2006-2)). Жилищный кодекс предъявляет ряд требований, условий к квартирам для перевода их в нежилой фонд (ст. 22 ЖК РФ). Помещение (квартира) может быть переведено в нежилое, если:

имеется техническая возможность организовать отдельные входы (выходы) в данном помещении;

квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, находящиеся непосредственно под квартирой, не относятся к жилому фонду;

право собственности на помещение не обременено правами каких-либо лиц;

данное помещение не используется собственником в качестве места постоянного проживания.

Несоответствие помещения хотя бы одному из этих требований - это основание для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Требования к документам: заявление.

Пакет необходимых документов описан в пункте 2 статьи 23 ЖК РФ.

Первым упомянуто заявление о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда. Его форма действующим законодательством не установлена - следовательно, оно может быть составлено произвольно.

Заявление можно составить на фирменном бланке с печатью за подписью индивидуального предпринимателя или уполномоченного лица (представителя) (в последнем случае у заявителя должна быть соответствующая доверенность).

В заявлении должны быть указаны реквизиты адресата и заявителя, а из текста заявления должно следовать, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, а также намерение предпринимателя перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Очевидно, что необходимо указание прилагаемых документов.

. правоустанавливающие документы.

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости. Оно выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены полномочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.98 N 219).

Собственник имеет право выбора: представлять в компетентные органы подлинники правоустанавливающих документов или их нотариально удостоверенные копии.

. техпаспорт.

Обязанность по технической инвентаризации и паспортизации жилищного фонда возложена на бюро технической инвентаризации, т.е. БТИ (п. 3, 7 Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ; утв. постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301).

Соответственно для получения технического паспорта помещения, а также поэтажного плана дома, в котором находится данное помещение, необходимо обратиться в БТИ по местонахождению помещения (квартиры) с заявлением о составлении указанных документов и с гарантией их оплаты (гарантийное письмо), приложив к нему свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

. проект переустройства.

Собственник помещения должен приготовить проект самостоятельно. Но: окончательный вариант проекта необходимо согласовать с органом местного самоуправления по местонахождению помещения.

В этот орган представляется соответствующее заявление, а также ряд документов:

правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в орган местного самоуправления (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). В течение трех дней с момента принятия решения о согласовании проекта заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие такого решения, который и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Формы заявления и документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена постановлением Правительства РФ от 28.04.05 N 266.

После представления всех вышеперечисленных документов в орган, осуществляющий перевод помещений, заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их представления (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Важно помнить, что вышеописанный перечень является закрытым, т.е. требовать другие документы, кроме установленных пунктом 2 статьи 23 ЖК РФ, орган местного самоуправления не вправе.

А соседи согласны?

Значение соседей в нашей российской действительности переоценить сложно. Вот уж кто может попортить жизнь. Тем не менее Жилищный кодекс не содержит требования о том, чтобы владелец помещения, которое предполагается перевести в нежилой фонд, заручился согласием соседей. То есть собственников помещений (квартир), примыкающих к помещению, переводимому в разряд нежилых.

Тем не менее заручиться одобрением соседей, тем более если такая возможность есть, будет нелишним. Конечно, отсутствие согласия соседей не будет формальным основанием для отказа в переводе. Однако местные шефы будут более придирчивы и дотошны.

Кстати, несмотря на то, что жилое помещение будет переведено в нежилой фонд, на него, как и прежде, будут распространяться основные ограничения, установленные для жилых помещений (квартир). Так, в соответствии с пунктом 2.7 приложения 4 к постановлению правительства Москвы от 08.02.05 N 73-ПП О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы в жилых домах не допускается производить ремонтно-строительные работы в воскресные и праздничные нерабочие дни или начинать работы, сопряженные с шумом, в будни ранее 9.00 и (или) заканчивать их позднее 19.00.

Что решают

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое должно быть принято в течение 45 дней с момента представления заявителем в орган местного самоуправления пакета документов. После вынесения решения в трехдневный срок чиновники должны вручить заявителю (или направляет по адресу, указанному в заявлении), уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое (п. 5 ст. 23 ЖК РФ). Форма такого уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.05 N 502 Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение .

Случаи отказа

Отказать в переводе помещения в нежилой фонд чиновники могут только в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ):

непредставление необходимых документов, указанных выше;

представление документов в орган местного самоуправления не по местонахождению жилого помещения (квартиры);

помещение не соответствует критериям статьи 22 ЖК РФ (см. выше);

проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ). Если нет оснований, чиновники обязаны принять решение о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда, иначе решение органа местного самоуправления об отказе в таком переводе можно обжаловать в судебном порядке.

После получения уведомления

В принципе, получив уведомление, можно начинать работать. Уведомление от органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое является основанием использования данного помещения в предпринимательских целях (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Впрочем, иногда такое уведомление может содержать требования к собственнику помещения по его переустройству и (или) перепланировке, причем в документе должен быть приведен перечень выполняемых работ (п. 6 ст. 23 ЖК РФ). В таком случае уведомление является документом, получение которого подразумевает выполнение собственником всех указанных в нем требований и предписаний. Приемочная комиссия, которая создается главой органа местного самоуправления, принимает выполненную работу по переустройству и (или) перепланировке помещения. Она же оформляет соответствующий акт о приемке.

Впоследствии орган, осуществляющий перевод помещений, направляет акт в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по местонахождению помещения. После получения акта о приемке помещения собственник может использовать переведенное переоборудованное нежилое помещение в предпринимательской деятельности.

Орган местного самоуправления одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе жилого помещения в нежилой фонд должен проинформировать о своем решении всех собственников объектов недвижимости, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение (п. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Административная ответственность

В КоАП РФ за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность по статье 7.21 КоАП РФ. Вместе с тем данную статью можно применить, только если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо). В этом случае ему грозит предупреждение либо штраф, размер которого составляет от 1000 до 1500 руб. Заметьте, оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо).

Законных оснований для привлечения к ответственности по этой статье организации, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя нет.

Согласно статье 7.22 КоАП РФ, нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 руб. до 5000 руб. на юридических лиц - от 40 000 руб. до 50 000 руб.

Источники: http://www.soglasovalkin.ru/perevod-v-nezhiloi-fond.html, http://lawyer-kazan.ru/kvartnejiloe






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением