Главная » Документы

Покупка доли в квартире документы





Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников?

Новости по тематике

Выкуп доли квартиры у родственников осуществляется в несколько этапов. В данной статье вы ознакомитесь с особенностями приобретения долей в жилом помещении у членов семьи.

Продажа доли в квартире родственнику

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире.

Покупка и продажа долей в квартире: права и риски

На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью

Как показывает практика, далеко не всегда сособственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуре, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать или купить долю в квартире можно. В данной статье расскажем, как это сделать.

Для начала стоит определить, что же именно является долей в квартире .

Необходимо отметить, что используемое на практике словосочетание доля в квартире является некорректным сочетанием терминов, правильнее говорить – доля в праве собственности на квартиру.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Так, к примеру, совместная собственность – это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую - то есть при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на основании него уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей и при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.

Таким образом, доля в квартире – это часть (доля) в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например,1/2, 1/5 и т.п.

О том, как определить конкретные границы своей доли, рассказал постоянный эксперт KM.RU Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании ТАКО :

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре - судебный и договорный (по соглашению сторон).

При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли ваша доля в натуре, определяется объем ваших прав и обязанностей, связанных с отчуждением доли другим лицам.

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки. Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее. Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

А теперь давайте рассмотрим вопрос приобретения доли со стороны покупателя. Какие есть риски?

Итак, купив долю в квартире, вы подпадаете под действие правового режима долевой собственности, регламентированного гражданским законодательством. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей.

Когда речь идет о доле в праве собственности на квартиру, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на чужую территорию . Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Поэтому владение долей в квартире нельзя приравнять к владению ее конкретной частью, например, комнатой.

Даже при желании выделить комнату в квартире, в которой куплена доля, на практике это осуществить фактически невозможно. Для этого в квартире, как говорилось ранее, должна быть техническая возможность выделения изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности выдел комнаты в натуре невозможен, суд вправе только определить порядок пользования квартирой (на основании соответствующего иска с вашей стороны). Такую позицию высказал Верховный суд РФ.

В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства :

а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;

б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;

в) финансовое положение и многое другое.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности. Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому рекомендуется покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем регистрироваться и проживать там. Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.

Подводя итог сказанному, можно сделать основные выводы, содержание которых необходимо учитывать при совершении сделок с долей в праве собственности на квартиру:

1) Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, фактически доля в квартире – это часть (доля) в праве собственности на квартиру.

2) Выдел доли из общего имущества в натуре невозможен при отсутствии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

3) Продавец – собственник доли в квартире (не выделенной в натуре) должен в письменной форме уведомить сособственников о ее продаже по определенной цене. Последние обладают правом преимущественной покупки реализуемой доли в течение месяца. Письменное уведомление продавца доли и согласие сособственника о ее приобретении с юридической точки зрения не являются офертой и акцептом и, следовательно, не обязывают собственника доли продать ее по цене, зафиксированной в письменном уведомлении. Ее стоимость может быть увеличена по усмотрению продавца.

4) Сособственники жилого помещения пользуются им всем в равной степени. В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением, собственник доли вправе обратиться в суд с соответствующим иском об определении порядка пользования таким помещением.

5) Целесообразно покупать и оформлять долю в квартире на каждого, кто будет в дальнейшем регистрироваться и проживать в ней.

Использование материнского капитала на покупку доли квартиры

Покупка доли в квартире на материнский капитал с учетом его размера (453 тыс. руб. в году) и сложившимися ценами на рынке жилья в большинстве регионов страны для многих семей оказывается единственным доступным вариантом улучшения жилищных условий. Купить долю в квартире на материнский капитал можно, хотя многие об это не подозревают. Главное, чтобы при этом приобретаемая семьей часть квартиры была обособлена от остальной части квартиры, не принадлежащей семье. Именно поэтому купить долю в однокомнатной квартире невозможно (так как невозможно обособить часть единственной комнаты для проживания семьи).

Бывает, что семья решает выкупить комнату на материнский капитал у родственников. В большинстве случаев такими родственниками оказываются бабушки и дедушки детей. Часто делается это в целях обналичивания (получения наличными средствами на руки) семейного капитала.

Помните, что купить жилье на средства капитала можно только у тех, кто не является близкими родственниками несовершеннолетних детей, так как гражданское законодательство запрещает такие сделки!

Способы использования материнского капитала на покупку доли жилья

Покупка комнаты на материнский капитал в году возможна посредством непосредственного расчета с продавцом жилья, а также через систему жилищного кредитования.

  1. Непосредственный расчет с продавцом подразумевает заключение договора купли-продажи комнаты с последующим обращением в отделение Пенсионного фонда для перечисления капитала на расчетный счет продавца.
  2. Система жилищного кредитования действует через заключение кредитного договора в любой организацией (в том числе, кредитной, т.е. банком), последующую покупку жилья на кредитные средства и перечисление средств семейного капитала банку после обращения в Пенсионный фонд с соответствующим заявлением.

В первом случае необходимо ждать трехлетия ребенка для покупки доли в квартире, а во втором случае ждать трехлетия не нужно, так как можно использовать капитал сразу после получения сертификата на матерински капитал.

Необходимые документы

Если Вы хотите купить часть квартиры, то для обращения в Пенсионный фонд Вам понадобятся следующие документы:

  1. Копия и оригинал сертификата на материнский капитал;
  2. Свидетельство о праве собственности на часть квартиры;
  3. Выписка ЕГРП о том, что отсутствует обременение жилья;
  4. Копия договора купли-продажи части квартиры, прошедшего государственную регистрацию;

Письменное обязательство оформить приобретаемую часть квартиры в общую собственность всех членов семьи.

Источники: http://sovetnik.consultant.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_osuwestvlyaetsya_vykup_dolej_v_kvartire_u_rodstvennikov/, http://www.km.ru/nedvizhimost//11/01/rynok-nedvizhimosti-v-rossii/724416-pokupka-i-prodazha-dolei-v-kvartire-prav, http://materinskiy-kapital.molodaja-semja.ru/kak-ispolzovat/na-uluchshenie-zhilishchnyh-usloviy/dolya-zhilya





Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр на картинке: код подтверждения