Главная » Где взять, получить, узнать, оформить

Как продать квартиру где ребенок собственник





The page cannot be found

The page you are looking for might have been removed, had its name changed, or is temporarily unavailable.

Please try the following:

  • Make sure that the Web site address displayed in the address bar of your browser is spelled and formatted correctly.
  • If you reached this page by clicking a link, contact the Web site administrator to alert them that the link is incorrectly formatted.
  • Click the Back button to try another link.

HTTP Error 404 - File or directory not found.

Internet Information Services (IIS)

Technical Information (for support personnel)

Дети и сделки с недвижимостью

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать.

Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того - признана недействительной. Как этого избежать?

В России совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно именно с этого возраста человек перестает быть несовершеннолетним и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Как продать детскую квартиру.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

Как продать «квартиру с ребенком»

Текст: Алексей Резенков Фото: Алексей Александронок

Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства. Получить его порой непросто. А оспорить отказ можно только в суде.

На органы опеки и попечительства (ООП), отделения которых имеются в каждом муниципальном образовании Санкт-Петербурга, возложена задача уберечь ребенка от ухудшения жилищных условий (разумеется, это не единственная их функция, но в данном случае нас интересует только она). Поэтому родителям, которые планируют совершить какую-либо сделку с жилплощадью, которая принадлежит – полностью или частично – несовершеннолетнему, придется обращаться за соответствующим разрешением. Корреспондент БН разбирался в теме и подготовил для читателей несколько полезных советов.

ТРУДНЫЙ ВОЗРАСТ

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетними граждане считаются до достижения ими 18-летнего возраста. При этом до 14 лет ребенок фактически недееспособен. За него принимают решения и подписываются в документах родители (или опекуны, если родителей нет или же они лишены родительских прав).

Начиная с 14 лет, получив паспорт, гражданин получает и право участвовать в сделках, но с письменного согласия законных представителей – родителей либо тех, кто их заменяет (над несовершеннолетними устанавливается уже не опека, а попечительство; попечитель не заменяет лицо полностью, а лишь помогает ему принимать разумные решения).

Хорошо, если эти решения действительно разумные. Между тем случается, когда родители – умышленно или нет – ввязываются в сделки, которые могут не только ухудшить жилищные условия ребенка, но и вовсе оставить его без крыши над головой. Помешать этому и призваны ООП.

В тех случаях, когда ребенок просто зарегистрирован в квартире и не является собственником, никаких согласований с органами опеки не требуется. Даже если его фактически выписывают в никуда .

Разрешение от органов опеки и попечительства потребуется не только при продаже жилплощади, но и при выделении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником, и в ряде других случаев

ЕДИНСТВО И МНОГООБРАЗИЕ

Но вернемся к ситуации, когда ребенок имеет имущественное право на квартиру. Тогда для получения разрешения на сделку нужно обращаться в органы опеки и попечительства по адресу регистрации несовершеннолетнего. Даже если недвижимость, которая ему принадлежит, расположена в другом месте.

Для того чтобы получить разрешение на сделку, придется подготовить определенный пакет бумаг. Эксперты предупреждают, что, к сожалению, не существует никаких нормативных актов, которые устанавливали бы перечень необходимых документов. Поэтому в разных отделениях ООП требования будут отличаться.

К обязательным относятся правоустанавливающие документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, а также технические – описывающие объект недвижимости (технический паспорт, выписка из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений на приобретаемую недвижимость, кадастровый паспорт земельного участка – если приобретается индивидуальный дом).

Другие документы сотрудники органов опеки могут сами запросить в тех или иных государственных структурах через общую информационную базу.

Гражданам разрешено не предоставлять органам опеки такие документы, как форма № 9, свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака или его расторжении, – их инспектор может запросить самостоятельно. Но лучше принести эти документы самому, сэкономите драгоценное время

КТО ПРИДЕТ?

Нужно ли присутствие обоих родителей при подаче документов? Ни Семейный, ни Гражданский кодекс этого не требуют – там сказано, что достаточно присутствия одного законного представителя несовершеннолетнего. На практике, однако, могут потребовать явки обоих. Особенно если семья, что называется, неблагополучная (обычно в административных регламентах, о которых шла речь выше, есть требование присутствия двух родителей).

Впрочем, каждая ситуация рассматривается индивидуально. Допустим, местонахождение отца неизвестно. В этом случае матери, получающей разрешение на сделку с участием несовершеннолетнего, по идее, нужно через суд доказывать, что человек этот является без вести пропавшим. Правда, эксперты говорят, что органы опеки в большинстве случаев идут навстречу: к примеру, довольствуются письменным заявлением, что местоположение отца определить невозможно, алименты не выплачиваются и т. д.

Когда необходимый пакет документов сформирован, инспектор передает его на рассмотрение комиссии при муниципалитете. Итогом обсуждения становится подписанное главой МО распоряжение, в котором указывается, при каких условиях может быть заключена данная сделка

ХОРОШО ЛИ НА НОВОМ МЕСТЕ?

Главный принцип, которым руководствуются органы опеки и попечительства при принятии решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. Однако комиссия ООП может отходить от этого правила и рассматривать дополнительные критерии технического и социального характера.

Риэлторы рассказывают случай, когда родители хотели продать квартиру и купить дом в садоводстве. Площадь нового объекта была, конечно, больше. Но поскольку семья являлась неблагополучной, риэлтор понимал, что им не удастся содержать такой дом, оплачивать отопление и прочее. В итоге в сделке было отказано.

С другой стороны, бывают ситуации, когда семья переезжает в квартиру, площадь которой чуть меньше (даже из двухкомнатной в однушку ), но качество на порядок выше. Например, старый объект располагался в убитой хрущевке, а приобретаемый находится в доме недавних годов постройки. В этом случае сделку вполне могут одобрить. Но тут, конечно, многое зависит и от родителей, которые должны объяснить все нюансы инспектору и предоставить максимум информации.

При покупке новостройки родители рискуют получить отказ от ООП. Во-первых, дом должен быть готов не менее чем на 70%. Во-вторых, если в договорах долевого участия не будет указан ребенок, это также может стать препятствием для сделки

ВСТРЕТИМСЯ В СУДЕ

Если в сделке все-таки отказали, решение органов опеки можно оспорить. Для этого необходимо получить письменный отказ и подать заявление в суд по месту нахождения ООП. По словам чиновников, такие дела решаются достаточно оперативно, нередко – в пользу граждан. А вот жалобы в Комитет по социальной политике или прокуратуру неэффективны. Первый фактически не имеет рычагов давления на органы опеки и может лишь выступать с рекомендациями. Прокуратура же способна помочь, когда налицо нарушение закона.

По мнению риэлторов, сделки с участием несовершеннолетних довольно сложны. Особую специфику представляют цепочки из объектов, собственниками которых являются другие несовершеннолетние. Нарушение прав ребенка в последнем звене приведет к отмене всех этих сделок.

Риэлторы советуют гражданам, которые отправляются в органы опеки за разрешением на проведение сделки, не конфликтовать, а добиваться своего путем разумных переговоров – максимально полно и открыто обрисовать инспектору свою ситуацию, показать, что у вас есть четкий план улучшения жилищных условий. Человеческий фактор играет в данном случае весьма важную роль.

Не каждый покупатель жилья с детским обременением готов ждать около 30 дней, пока будет получено разрешение органов опеки

Редакция БН будет признательна, если читатели, которым близка эта тема, поделятся своим опытом и расскажут о других нюансах, на которые тоже стоило бы обратить внимание при заключении сделок с участием несовершеннолетних детей.

Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Детям до 18 лет запрещено многое – водить машину, брать кредиты, посещать ночные клубы, но при этом наравне со взрослыми несовершеннолетние могут быть полноправными собственниками жилья, с которыми необходимо считаться при любых манипуляциях с жилплощадью.

Право на собственность

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья, рассказывает заместитель управляющего директора по правовым вопросам Миэль - Сеть офисов недвижимости Ирина Шугурова. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Но самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего - родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;

- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Что взамен?

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд, советует юрист офиса Академическое компании Инком-Недвижимость Наталья Киселева. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье - по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен двушки покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, советует эксперт Инком-Недвижимость .

Собираем документы

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

- заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,

- согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),

- копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,

- свидетельства о собственности на жилое помещение и документ - основание права собственности - отдельно с места продажи и с места покупки,

- справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),

- справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),

- поэтажный план и экспликация (по двум адресам),

- кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,

- выписки из домовых книг (по двум адресам),

- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,

- свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день, рекомендует Киселева. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект, уточняет Шугурова.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности взрослый плюс ребенок , говорит управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости Усадьба Наталья Кац. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Источники: http://www.sn-stv.ru/article.aspx%3Fname%3Dnesovershennoletni_sobstvennik_kvartiri, http://716-32-16.ru/deti_i_sdelki_s_nedvizhimostyu, http://www.bn.ru/articles//08/12/179909.html, http://riarealty.ru/home_advice/1102/398788579.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением