Главная » Где взять, получить, узнать, оформить

Продажа квартиры где прописан несовершеннолетний





Юридическая консультация онлайн

(зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи и

массовых коммуникаций (Москва, Китайгородский проезд, д. 7).

Свидетельство о регистрации ИА № ФС 77-33620 от 03 октября 2008 г.)

© www.9111.ru 2000-. Копирование материалов сайта www.9111.ru допускается с разрешения администрации сайта .

Каждый скопированный материал должен сопровождаться По материалам Виртуальной Юридической Консультации - www.9111.ru прямой ссылкой на источник - www.9111.ru и корректным указанием имени автора материала (адвоката, юриста).

Любое коммерческое использование материалов и публикации в печатных изданиях допускается только с письменного согласия администрации www.9111.ru

Всю ответственность за размещаемые материалы и содержащиеся в них сведения несут их авторы - зарегистрированные на сайте пользователи.

Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Какие особенности при покупке квартиры с прописанным человеком?

Новости по тематике

Покупка квартиры с прописанным человеком является одним из видов обременений, которые могут отпугнуть потенциальных покупателей. На самом деле бояться нечего, если будут соблюдены все необходимые процедуры.

Прописанные в квартире: кто такие и что с ними делать?

Прописанный человек в приобретаемой квартире является ничем иным, как обременением для недвижимости. Но законодатель в этом случае встает на защиту добросовестного покупателя: после того, как квартира зарегистрирована, все проживающие в ней граждане должны пройти процедуру снятия с регистрационного учета. То есть то, что вы прописаны в квартире, не дает вам права распоряжаться ее судьбой , если сделка купли-продажи уже была совершена.

Если прописанные граждане по собственному желанию не хотят выписываться, это можно сделать за них , обратившись с соответствующим заявлением в суд. Но здесь есть исключения.

Итак, кого мы выписать не можем:

  • лиц, которые в силу завещательного отказа имеют право пользования квартирой;
  • лиц, которые отказались от приватизации в пользу других;
  • лиц, которые являются членами жилищного кооператива, а также членов их семей;
  • несовершеннолетних.

Это основные категории, на которые стоит обратить внимание.

Каким образом вы можете узнать о прописанных в квартире лицах? В выписке из домовой книги есть все сведения о лицах, которые были зарегистрированы в данной квартире. Но выписку лучше брать расширенную, так как в ней есть сведения о гражданах, которые временно выписаны, например, в связи с отбыванием наказания.

Кроме того, сложности возникают с тем, что выселение человека – крайняя мера, на которую суд идет очень уж неохотно, стараясь разрешить дело мирным путем.

Лишние люди в новой квартире

В соответствии с Гражданским кодексом, после регистрации переходит право собственности от одного владельца квартиры к другому. Соответственно, у нового владельца появляется возможность распоряжаться, владеть и пользоваться новой жилплощадью, а у старого такие права пропадают .

Поэтому бывший владелец вместе с членами семьи должен собрать вещи и выехать из квартиры, не забыв попутно выписаться в паспортном столе.

Но бывают такие ситуации, когда гражданин не выписывается, но и не проживает в квартире. Вроде он вам и не мешает Вроде уже и забыли Вы-то забыли, а вот коммунальные службы нет; и поэтому исправно в вашей квитанции появляются суммы больше, чем нужно. А связано это с тем, что за некоторые услуги мы платим не с кв.м. а с количества прописанных в квартире людей. Вот и получается, что пригрели вы на своей шее еще одного нахлебника, которого и знать не знаете.

Но есть категории граждан, которые остаются в квартире, несмотря на то, что она продана:

  • наниматели жилого помещения;
  • получатель ренты (если заключен договор пожизненного содержания с иждивением и в договоре оговорено право проживания в данном помещении);
  • ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилищем.

Их вы выселить не сможете, как сильно бы вам этого не хотелось!

Идеальный вариант развития событий

Итак, если вы все-таки решились на приобретение квартиры с прописанным в ней человеком, рассмотрим идеальный вариант:

  1. За покупку такой квартиры вы получите скидку (лучше ее сразу обговорить с продавцом).
  2. Убедитесь, что в квартире не прописаны несовершеннолетние и недееспособные.
  3. Проживающий в квартире ранее не отказывался от приватизации в пользу других лиц.
  4. Проживающий не приходится владельцу родственником.
  5. Прописан, но в квартире не проживает.

Это является одним из беспроблемных способов покупки квартиры. Всех невыписанных вы сможете выписать через суд.

Очень часто бывшие владельцы просят дополнительное время для выезда из квартиры и снятия с регистрации. Вы, конечно же, можете пойти навстречу и подождать. Но не затянется ли это ожидание?

В данном случае есть выход: либо вы не отдает часть денег до окончательного выселения бывшего владельца и его семьи, либо прописываете в договоре дату выезда.

Выписка через суд: реальность и закон

Выписка из квартиры гражданина может быть осуществлена как в добровольном порядке, путем переговоров, так и в судебном. В некоторых случаях покупатели квартиры бывают очень убедительными, и дело разрешается на стадии договоренностей. Но бывают ситуации, когда на компромисс обе стороны не идут по личным причинам; или прописанного гражданина нет, он проживает в другой стране.

Пример из практики. Н. купила квартиру у В. На стадии оформления сделки был оговорен вопрос о том, что в квартире прописан бывший супруг И. но он выселится, как подыщет жилплощадь. Скидка на квартиру составила около 80 тыс. руб. Собственность на квартиру была оформлена, Н. пришла к бывшему супругу с разговором о выселении. Он согласился, но попросил дать ему время на поиск новой квартиры – 3 месяца. И пропал На контакт с Н. он больше не выходил. Н. подала в суд иск о прекращении права пользования жилым помещением. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что у бывшего супруга есть квартира, но в отдаленном районе. Суд принял решение об удовлетворении заявленных требований.

Если возникает ситуация, когда человек, прописанный в квартире, проживает в другой стране, то здесь возможно три варианта:

  1. Гражданин обращается в консульство страны, где проживает и оформляет процедуру выписки из квартиры там;
  2. Новый собственник обращается в суд с соответствующим заявлением;
  3. Гражданин высылает нотариально удостоверенное согласие о выписке из квартиры.

Рассмотрим другой случай. Документы по продаже квартиры оформлены, все довольны, но через какое-то время на квартиру начинает претендовать человек, который отбывал наказание в колонии и был временно выписан. Более того, в свое время он отказался от участия в приватизации и поэтому имеет полное право на проживание в квартире. При всем при этом продавец забыл вас уведомить про своего неблагополучного (но, тем не менее, зарегистрированного в квартире) родственника. Обращаемся в суд за признанием сделки недействительной и взыскиваем с продавца деньги.

Но вот с чем мы можем столкнуться на практике. Суд выносит решение в пользу добросовестного приобретателя, назначает сумму выплат бывшему владельцу квартиры и направляет решение к судебным приставам. Но вот незадача: деньги уже потрачены, а у бывшего владельца в собственности ничего нет. Остается самый плохой вариант: сумма будет взыскиваться с его доходов и выплачиваться взыскателю постепенно. Это постепенно может растянуться на долгие годы.

Сроки выселения через суд различные. Они могут длиться от нескольких месяцев до нескольких лет; все зависит от конкретной ситуации.

Дети: это плохо или хорошо?

Наш вам совет: если вы узнали, что в квартире прописан ребенок, и продают ее вам именно с ребенком в придачу, уходите и даже не рассматривайте такое предложение!

В некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений (или имеют в них долю); поэтому для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки.

Такое согласие дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если этого не сделают бывшие владельцы квартиры, то ребенок останется вам в качестве бонуса .

Если дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире, то при выписке родителей они просто следуют за ними.

Если, несмотря на все препятствия и риски, вы все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте самым первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней.

Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь; ведь если вы подадите в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, то в любом случае вам потребуются дополнительные денежные средства на уплату судебных расходов.

Если в квартире прописан несовершеннолетний - какие трудности?

Анна (18.03. в 21:46:27)

Здравствуйте, когда ребенок просто живет – проблем не возникает. А вот когда имеет постоянную регистрацию – начинаются трудности. Если квартира в собственности (приватизированная) и ребенок не является собственником доли в ней, то разрешения органов опеки и попечительства при совершении сделок с ней не требуется.

Но ребенка требуется выписать – вряд ли покупатель согласится на квартиру или дом с жильцом в нагрузку, особенно в нынешней ситуации на рынке жилья, когда предложение явно превышает спрос. К тому же, в отличие от взрослых граждан, выписать ребенка через суд новый покупатель жилья не сможет, а значит – подобная покупка, даже с крупной скидкой, теряет всякий смысл.

И если взрослые жильцы могут выписаться вникуда и жить без прописки до покупки нового жилья, то ребенка необходимо сразу зарегистрироваться в другом жилье – пригодном для жизни и отвечающем санитарно-техническим нормам, иначе паспортный стол откажет в выписке. При этом размер квартиры. местоположение и другие характеристики не имеют значения.

Недетские проблемы детской прописки

Текст: Ольга Мягченко

Правительство РФ хочет изменить порядок проведения сделок по продаже жилья, где зарегистрированы несовершеннолетние. Выписать детей можно будет только с разрешения органов опеки. Из-за этого сроки проведения сделок увеличатся как минимум вдвое.

Такой порядок проведения сделок с жильем, в котором прописаны дети, действовал до 2004 года. Теперь Министерство образования и науки России предлагает его вернуть.

Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности уже одобрила соответствующий законопроект о корректировке Гражданского кодекса и в ближайшее время его внесут в Госдуму.

По старой схеме

Суть дела в следующем. Сейчас при совершении сделок по отчуждению (продаже, обмене, дарению и т. д.) жилой недвижимости требуется согласовывать эти операции с органами опеки только в двух случаях. Во-первых, когда одним из собственников или единственным собственником этой жилплощади является несовершеннолетний ребенок (или дети). Во-вторых, если такой несовершеннолетний находится под опекой и попечительством или лишен родительского попечения. Задача органов опеки в данном случае – следить, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшились. То есть чтобы в результате переезда в новую квартиру у маленького собственника жилплощадь не оказалась бы меньше, чем было до этого. И чтобы по качеству новое жилье не уступало старому.

Министерство образования и науки предлагает распространить это правило на все сделки с недвижимостью, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние. Разрешение со стороны органов опеки в данном случае будет требоваться на выписку ребенка из помещения, которое предполагается продать (обменять, подарить и пр.). И опять же его жилищные условия после регистрации в другой квартире не должны ухудшиться.

Чиновники ссылаются на постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 года № 13-П, который признал, что из-за действующей нормы могут ущемляться интересы детей.

Кого это коснется

Участники рынка недвижимости уже всполошились, узнав о предстоящих переменах. Некоторые риэлторы даже поспешили заявить о грядущем коллапсе рынка. Прежде всего в отношении сделок купли-продажи: именно они составляют подавляющее большинство операций на рынке.

Заместитель генерального директора АН Бекар Леонид Сандалов считает, что проблем у продавцов и покупателей жилья действительно заметно прибавится, хотя катастрофы не произойдет: Далеко не во всех продаваемых квартирах зарегистрированы дети. Сейчас при сделках с жильем, где собственником или одним из собственников является ребенок, органы опеки все-таки, как правило, дают свое согласие. Конечно, они тянут время Но все же процесс идет .

Генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова отмечает: до 2004 года, когда резолюция органов опеки на сделках с детскими квартирами была обязательна, чиновники часто отказывали в заключении сделок без указания существенных на это причин.

Новость обеспокоила и застройщиков, так как значительная доля жилья в новостройках покупается гражданами на деньги от продажи имеющейся вторичной недвижимости. Когда денег от реализации старого жилья хватает на покупку нового без доплаты, то для продажи квартиры прописанных в ней детей на время регистрируют у друзей или родственников. А после сдачи построенного дома, заселения и оформления прав собственности прописывают по новому адресу.

Если жилье в новостройке стоит дороже имеющейся квартиры, то оставшуюся сумму клиент гасит за счет ипотеки или оформляет рассрочку на период строительства. В таком случае старая квартира обычно продается ближе к вводу новостройки в эксплуатацию, а деньги от ее реализации перечисляются застройщику в виде последнего платежа.

Если же продажа квартиры в старом доме затянется из-за проблем с получением согласия органов опеки, то покупатель недвижимости в строящемся доме не сможет своевременно рассчитаться с застройщиком.

Теоретически для органов опеки должно было бы быть достаточным условием для одобрения сделки то, что родители оформят долю в новой квартире или ее целиком на своих детей. Участие несовершеннолетних в договоре долевого участия возможно – через родителей или опекунов. Но вряд ли это поможет решить проблемы согласования с органами опеки выписки ребенка из старой квартиры , – сомневается директор по продажам компании LEGENDA Виктория Федорова.

Нововведение коснется и сферы ипотечного кредитования. так как большинство сделок на вторичном рынке, в том числе и с привлечением кредита, – это цепочки операций по покупке и продаже жилья. И эти операции должны быть соотнесены по времени. Как предполагает руководитель отдела сопровождения Первого ипотечного агентства Юлия Фролова, в результате введения нового порядка времени на подготовку сделки потребуется больше, вырастет число необходимых для нее документов: банки будут требовать от заемщиков данные о том, куда выпишется ребенок после продажи квартиры. Вдобавок возникнет риск отказа сотрудников органов опеки согласовать выписку ребенка из квартиры. Покупатели сейчас крайне неохотно рассматривают квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние дети, и часто отказываются от таких вариантов при прочих равных. В результате такие квартиры стоят дешевле аналогичных объектов. А после принятия законопроекта такая же реакция ожидается и на квартиры с прописанными в ней детьми , – говорит Юлия Фролова.

Она рассказывает, что сейчас при сделках по купле-продаже недвижимости, в числе собственников которой есть дети, помимо правоустанавливающих документов на квартиру. технических документов и формы № 9, обязательно нужно иметь выписку из ЕГРП. Кроме того, если у продавца нет возможности лично получать резолюцию органов опеки и попечительства, он должен подготовить нотариальное заявление о согласии продажи квартиры с долей ребенка. В среднем сбор всех этих документов занимает одну-две недели. А срок рассмотрения заявки в органах опеки и попечительства – около двух недель, комментирует Юлия Фролова.

Учитывая, что число пакетов документов, которые теперь придется изучать сотрудникам органов опеки, вырастет даже не в разы, эти сроки тоже существенно увеличатся.

Сейчас сделка в целом занимает чуть больше месяца. В связи с новыми правилами этот процесс увеличится вдвое или даже втрое. На сегодня более чем половина сделок купли-продажи жилья осуществляется с квартирами, где прописаны несовершеннолетние. У органов опеки попросту нет такого количества квалифицированных работников, чтобы проверять все документы , – добавляет Елена Амирова.

Чтобы ускорить операцию, гражданам придется договариваться с чиновниками. В любом случае здесь можно говорить об усилении коррупционной составляющей, а это дополнительные расходы , – считает Фролова.

Медвежья услуга

Вместо защиты прав детей, которую декларирует своей законодательной инициативой Минобрнауки, может произойти ущемление этих прав, считают эксперты. Квартиры с прописанными детьми будет сложнее продать, цены на такое жилье могут понизиться, а на помещения без обременения в виде несовершеннолетних – наоборот, вырастут. Вряд ли все это пойдет на пользу детям.

Непонятно еще, как сотрудники органов опеки будут определять, ухудшатся у ребенка условия из-за смены прописки или нет. Когда речь идет о продаже квартиры, которая в собственности у ребенка, то тут более-менее понятно. Но если никакой недвижимости у несовершеннолетнего нет, как может ухудшиться то, чего не существует? – недоумевает Леонид Сандалов.

Эксперты также обращают внимание на то, что ни в каких нормативных актах не прописано, в течение какого срока органы опеки должны выдавать свою резолюцию. Нигде не обозначены и критерии ухудшения условий проживания.

Скорее всего, большинство граждан, которые собираются продавать квартиру, будут стараться заблаговременно перепрописать детей к знакомым и родственникам, чтобы не усложнять сделку. Правда, им все равно придется иметь дело с чиновниками органов опеки. Но по крайней мере на сборе документов для оформления купли-продажи это не отразится. Проблема в том, что не всем это подходит: у кого-то нет такого жилья, куда можно было бы выписать ребенка, другим людям приходится продавать жилье срочно, хотя они этого не планировали. Большинство же просто не знают о нюансах проведения таких сделок, и для них проблемы с органами опеки станут неприятным сюрпризом.

Источники: http://www.9111.ru/%25D1%258E%25D1%2580%25D0%25B8%25D0%25B4%25D0%25B8%25D1%2587%25D0%25B5%25D1%2581%25D0%25BA%25D0%25B0%25D1%258F_%25D0%25BA%25D0%25BE%25D0%25BD%25D1%2581%25D1%2583%25D0%25BB%25D1%258C%25D1%2582%25D0%25B0%25D1%2586%25D0%25B8%25D1%258F/%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B4%25D0%25B0%25D0%25B6%25D0%25B0_%25D0%25BA%25D0%25B2%25D0%25B0%25D1%2580%25D1%2582%25D0%25B8%25D1%2580%25D1%258B_%25D1%2581_%25D0%25BF%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25BF%25D0%25B8%25D1%2581%25D0%25B0%25D0%25BD%25D0%25BD%25D1%258B%25D0%25BC_%25D0%25BD%25D0%25B5%25D1%2581%25D0%25BE%25D0%25B2%25D0%25B5%25D1%2580%25D1%2588%25D0%25B5%25D0%25BD%25D0%25BD%25D0%25BE%25D0%25BB%25D0%25B5%25D1%2582%25D0%25BD%25D0%25B8%25D0%25BC/, http://sovetnik.consultant.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_osobennosti_pri_pokupke_kvartiry_s_propisannym_chelovekom/, http://www.yurist-online.net/question/14156, http://www.bn.ru/articles//02/21/102156.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением