Главная » Как покупать, составить, снять, рассчитать, сделать

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке





Сложности покупки квартиры на рынке вторичного жилья

Квартиру, как и любой другой товар, можно купить, но её покупка, в силу особых специфических свойств квартиры как товара, является делом весьма хлопотным, а часто и довольно рискованным.

Одно дело, когда вы покупаете квартиры в домах-новостройках. Здесь самое главное #8211; выбрать продающую их фирму, долго и стабильно работающую на рынке недвижимости, имеющую репутацию надежного партнера и обладающую полномочиями на продажу новостроек от Правительства Москвы. Проверив фирму, Вы избежите ситуации, в которой оказались обманутые инвесторы, вложившие деньги в фирмы типа #8220;Мосжилстрой#8221;, купив несуществующие или уже купленные другими гражданами квартиры. Если агентство прошло проверку и отвечает вышеперечисленным требованиям, то можно смело заключать с ним договор (это может быть либо договор инвестирования, либо договор уступки прав требования), естественно внимательно его изучив.

Совсем другое дело #8211; покупка квартиры на вторичном рынке жилья, то есть в которой до Вас уже кто-то жил. Здесь подводных камней гораздо больше.

Чтобы Вам стала понятной вся сложность этой затеи, я покажу последовательность действий потенциального покупателя. Для начала квартиру нужно найти, затем, сторговавшись с её продавцом, внести предоплату, заключив авансовый договор, где необходимо зафиксировать все условия, на которых будет впоследствии заключен договор купли-продажи. Авансовый платеж также является средством обеспечения исполнения обязательств по покупке квартиры покупателем. Если договор аванса не заключен, то у продавца нет никаких гарантий того, что после сбора всех документов, необходимых для продажи квартиры, покупатель в последний момент не откажется от сделки, оставив продавца с просроченными справками, потерянным временем и упущенными возможностями. Предварительный договор защищает также интересы и покупателя, делая невозможным (если продавец не мошенник ) продажу квартиры другому лицу. К условиям, которые нужно оговорить в авансовом договоре, относятся: цена продажи квартиры, крайняя дата заключения договора, сроки освобождения квартиры, кто оплачивает стоимость оформления договора (стоимость нотариального удостоверения, государственная регистрация и стоимость аренды банковской ячейки), то есть предварительный договор вносит максимальную ясность в отношения между продавцом и покупателем и минимизирует возможность обмана как с одной, так и с другой стороны. Хотя бывают мошенничества и на этом этапе. Есть #8220;продавцы#8221;, принимающие несколько авансов за свои или чужие квартиры и не возвращающие их; в нашем агентстве есть черный список, в который мы заносим всех выявленных мошенников.

Далее, пока продавец готовит документы к оформлению сделки, покупатель должен ее проверить на так называемую юридическую чистоту. И хотя официально такого термина нет, риэлторы уделяют этому аспекту покупки квартиры особое внимание, понимая под юридической чистотой квартиры отсутствие в ее истории законных оснований для признания сделок, в результате которых возникало или переходило право собственности на эту квартиру, недействительными. Самым распространенным основанием для расторжения ранее заключенных договоров является ущемление прав несовершеннолетних при приватизации или продаже квартиры. Это было характерно в виду несовершенства законодательной базы до опубликования распоряжения мэра г. Москвы о так называемой #8220;группе риска#8221; в 1994 году и введения в действие частей 1 (1994 г.) и ч.2 (1996 г.) Гражданского Кодекса РФ. Это остановило #8220;беспредел#8221; в сфере сделок с недвижимостью, но все же осталось большое количество квартир, в истории которых были ущемлены права несовершеннолетних, и, как показывает судебная практика, в этом случае закон имеет обратную силу. Суд может признать недействительной не только сделку, в результате которой ребенок остался без жилья, но и все последующие сделки с этой квартирой.

Еще среди мошенников от недвижимости распространена махинация, когда квартира продается по доверенности уже после того, как собственник недвижимости умер. По закону такая сделка является ничтожной, т.е. недействительной с момента ее совершения. Вообще, нужно аккуратно относится к покупкам жилья по доверенности. Так же необходимо исследовать возможность обратной прописки в эту квартиру граждан, имеющих на это право.

Конечно же всю эту проверку покупатель вправе проигнорировать, понадеявшись на русское #8220;авось#8221;, но это чревато минимум плохим сном в течение десяти лет (срок исковой давности по ничтожным сделкам), а максимум вселением в вашу квартиру граждан, имеющих на это право, например, временно снятых с регистрационного учета (лица, находящиеся в длительной командировке или в местах лишения свободы), либо вообще утраты Вами прав собственности на эту квартиру.

Если продолжить описание последовательности действий по покупке квартиры, то следующим этапом будет подписание договора купли-продажи (нотариальное или безнотариальное), его регистрация в Московском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, передача денег продавцу, передача квартиры новому собственнику в том виде, в котором она была на момент показа, и, наконец, подписание акта передачи квартиры. Здесь важно обеспечить получение денег продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи и снятия с регистрационного учета всех проживавших в ней граждан, необходимо также убедиться, что квартира передается без задолжности по квартплате, прочим коммунальным платежам и оплате за телефон и удостовериться, что квартира вообще передается с телефонным номером.

Передача денег за продажу квартиры #8211; один из самых важных моментов сделки, и мы обычно арендуем для этой цели сейфы в депозитариях надежных банков, которые обеспечивают доступ к сейфу продавца только в случае государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

Теперь вы знаете, как купить квартиру. Но если вы хотите, чтобы Вас при этом не обманули, чтобы Вы не допустили ошибок и избежали лишних хлопот, то лучше, конечно, обратиться в риэлторскую фирму, которая профессионально, на законных основаниях поможет Вам осуществить вашу мечту. Ведь в структуру агентства недвижимости входят и юридическая служба, и служба безопасности, и отдел регистрации, и прочие подразделения, осуществляющие проверку квартиры, и ее оформление в собственность покупателя, а огромная база делает возможность выбора Вами квартиры, удовлетворяющей всем вашим требованиям, вполне реальной.

Для справки. Согласно статистики каждая десятая сделка, заключаемая самостоятельно или с помощью #8220;черного маклера#8221; заканчивается неудачно, в то время как при работе с лицензированными риэлторскими агентствами из 300 сделок только одна проходит со сбоями.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

В отличие от приобретения квартиры в новостройке, на вторичном рынке вы приобретаете именно право собственности. что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на ваше имя. Но и здесь есть свои риски при неосторожном приобретении квартиры. без должной проверки.

С чем может столкнуться покупатель при покупке жилья на вторичном рынке? Перечислим основные риски :

          1. Появление неуказанных ранее наследников. которые могли бы претендовать на приобретаемую квартиру.

Такое может произойти почти с любой квартирой, которая продается по документам, подтверждающим право на наследство (свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию). А также не стоит забывать о лицах, по закону  могущих иметь право на обязательную долю в наследстве.

2. Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации .

Такое нарушение часто встречается с документами, оформлявшимися в начале-середине 90-х. Несовершеннолетних не включали в число собственников при приватизации, что является нарушением их прав.

3. Нарушение прав несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок с недвижимостью.

Нередко, для того, чтобы не проходить опекунский совет, несовершеннолетних детей выписывали из квартиры перед продажей.

4. Право пользования и проживания в квартире сохраняют определенные лица. которые могут появиться после покупки вами квартиры и через суд вселиться в уже вашу квартиру.

Право пользования квартирой могут сохранять лица, убывшие в тюрьму, военнослужащие раньше тоже выписывались из квартиры до прохождения службы. Также могли быть лица, сохраняющие право пользования по предыдущим договорам, которых при совершении дальнейших сделок не указывали в договорах купли-продажи (реальный случай из нашей практики)

5. Нарушение преимущественного права покупки при продаже долей или комнат.

Согласно гражданскому кодексу, при продаже доли в квартире или комнаты, продавец обязан предложить выкупить её соседям/долевым сособственникам. Иногда это сделать трудно и продавы различными путями обходят данное требование законодательства.

6. Нарушение прав супругов.

По семейному кодексу, имущество нажитое в браке является общей собственностью супругов. И, естественно, распоряжаться им могут только оба супруга. При сделках с недвижимостью таковое распоряжение оформляется в виде нотариального документа одного из супругов о согласии на продажу. К сожаление на практике нередко вскрываются случаи, когда это правило не соблюдается.

7. Оспаривание сделки лицом, которое могло не понимать последствий своих действий (лица, страдающие алкоголизмом, наркоманией, психическими болезнями).

Хотя нахождение на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере не запрещает гражданам совершать сделки, стоит внимательно относится к покупке жилья у данной группы граждан и подстраховаться.

8. Продажа по недействительному паспорту.

Здесь конечно же прямое мошенничество. Или паспорт выкрали и продают вместо реального человека или паспорт утеряли , получили новый, а потом по старому пытаются продать квартиру. Обязательно надо проверять паспорта собственника. Как на отсутствие подчисток и исправлений, так и на недействительность.

9. Притворные сделки (То есть те, которые прикрывают собой другие. Например продажа комнаты или доли через дарение).

Это, конечно же не все риски. Но надо отметить, что основную часть рискованных квартир можно отмести сразу при проверке юридической чистоты документов. Еще часть отметается при углубленной проверке, после заказа дополнительных справок.

В любом случае, предупрежден - значит вооружен. Этой статьей мы вооружаем вас против значительной части рисков. которые сопровождают любого из нас при покупке квартиры на вторичном рынке.

А если вы почувствуете, что сами не справитесь - пишите  нам. мы вам поможем!

Телефон для бесплатной консультации по юридическому сопровождению сделок 8 495 782-43-99

Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?

Текст: Сергей Бардин Фото: pressfoto.ru

Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю объекта. В противном случае вы рискуете остаться без жилья и денег: закон далеко не всегда защищает права добросовестных покупателей.

Даже если сделка завершена (подписан договор купли-продажи, деньги переданы продавцу, а покупатель зарегистрировал право собственности), это не означает, что все прежние жильцы автоматически теряют право пользования этим помещением.

Безусловное право

На первый взгляд может показаться, что закон защищает права добросовестных покупателей жилья. После того как право собственности на жилье перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца утрачивают возможность проживать в этом помещении – соответствующее условие прописано в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Если же они отказываются сниматься с регистрационного учета, покупатель может обратиться в суд с требованием признать их утратившими право пользования помещением и выселения. Соответствующее право покупателю дает 35-я статья Жилищного кодекса РФ, а также 292-я и 304-я статьи Гражданского кодекса (ГК РФ).

Покупка комнаты: изучаем подводные камни Комнаты в питерских коммуналках пользовались стабильным спросом во все времена и считались разменной Но есть исключения – в некоторых случаях прежние жильцы сохраняют право проживания в квартире даже после того, как право собственности на нее переходит к новому владельцу. Вообще, закон обязывает продавца недвижимости предоставлять покупателю всю информацию о лицах, которые имеют право пользоваться жильем после его отчуждения. Более того, в пункте 1 статьи 558 ГК РФ сказано, что существенным условием договора купли-продажи является перечень лиц, у которых сохраняется такое право. Если соответствующий список отсутствует, а после продажи выяснится, что бывшие жильцы имеют право и дальше использовать квартиру, комнату или дом, покупатель может обратиться в суд, добиться признания договора незаключенным – и потребовать у продавца возврата переданных за жилье денег .

После того как право собственности на квартиру перейдет к покупателю, члены семьи бывшего владельца не могут проживать в этом помещении. Но из этого правила есть исключения.

Рассмотрим наиболее типичные случаи, в которых даже после продажи объекта у членов семьи бывшего собственника сохраняется право на проживание в нем.

Неприкасаемые

В первую очередь имеет смысл упомянуть родственников продавца, которые отказались от участия в приватизации. Типичная ситуация: один из проживающих по договору соцнайма (например, глава семьи) приватизировал квартиру и стал ее собственником. А его жена от приватизации отказалась либо не могла участвовать в ней, но дала свое согласие на приватизацию мужу. В таком случае жена сохраняет право пользования помещением даже после продажи такой квартиры. Для членов семьи, которые отказались от приватизации или не могли в ней участвовать, такое право носит бессрочный характер. Причем закон исходит из того, что оно должно учитываться даже при переходе права собственности к другому лицу , – говорит нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. По его словам, если новый собственник инициирует судебный иск о выселении таких граждан, служители Фемиды могут посчитать, что те не отказывались от права проживать в квартире и, следовательно, имеют право пользоваться ей даже после продажи и перехода прав собственности.

Призывники и осужденные снимаются с регистрационного учета, но не теряют права на проживание

Отдельно стоит сказать о правах граждан, которые не участвовали в приватизации, но были сняты с регистрационного учета из-за призыва на военную службу либо осуждены за совершение преступлений и приговорены к лишению свободы. В таких случаях с регистрации снимают не по личному заявлению призывника или осужденного, а соответственно на основании сообщения военного комиссариата или вступившего в силу приговора суда. Эти правила изложены в постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, а также в пункте 128 Приказа ФМС РФ от 11.09. № 288. Таким образом, снятие этих граждан с регистрационного учета не означает, что они теряют право жить в квартире после возвращения из мест лишения свободы или прохождения службы , – уточняет Алексей Комаров. Если окажется, что к этому моменту квартира уже продана, они могут обратиться в суд и подтвердить свое право на проживание. Как показывает практика, в большинстве подобных случаев судьи встают на сторону таких граждан.

По наследству и найму

Право пользования жилым помещением сохраняется и за лицами, которые живут в квартире в силу так называемого завещательного отказа, а также за получателями ренты по договору пожизненного содержания. Как сказано в 33-й статье Жилищного кодекса РФ, гражданин, которому по завещательному отказу дано право жить в квартире в течение указанного в завещании срока, пользуется этим помещением наравне с собственником. Даже если право собственности перешло к другому лицу, отказополучатель имеет право жить в квартире до тех пор, пока не закончится установленный завещательным отказом срок пользования данным помещением , – говорит Алексей Комаров. Выселить отказополучателя можно – но только если он добровольно откажется от предоставленного ему права пользования помещением.

Если вы покупаете квартиру, принадлежащую собственнику по договору ренты, необходимо проверить, сохранилось ли за прежним ее владельцем право проживания (пожизненное содержание с иждивением). О соответствующих обременениях сказано в правоустанавливающих документах на квартиру, а также в сведениях ЕГРП. Право пользования жилым помещением получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением предусмотрено пунктом 1 статьи 602 и пунктом 1 статьи 586 ГК РФ. Выселить такого гражданина можно лишь в том случае, если он сам согласится покинуть помещение. При этом необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к договору ренты о том, что пожизненное содержание больше не является обременением данной квартиры. И такое соглашение нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

При покупке квартиры, принадлежащей собственнику по договору ренты, нужно проверить, сохранилось ли право проживания за ее прежним владельцем

Опасность может подстерегать покупателя жилья, если он приобретет объект, обремененный договором коммерческого найма. В соответствии с 675-й статьей ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет его расторжения или изменения. Проблема в том, что действующее законодательство не предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров коммерческого найма жилья – вне зависимости от срока, на который подписано такое соглашение.

Другими словами, найти сведения о праве нанимателей непросто – эти данные не содержатся в ЕГРП. После оформления сделки новый собственник становится наймодателем – на условиях ранее заключенного договора.

Немалые риски несет покупка квартиры, в которой живут несовершеннолетние члены семьи собственника. До 2005 года при продаже или обмене жилого помещения, где проживал ребенок, требовалось обязательное согласие органов опеки и попечительства. С 1 января 2005 года этот порядок отменили: сейчас разрешение нужно получать лишь в том случае, если несовершеннолетний является одним из собственников жилья. Так или иначе, при покупке недвижимости у семей с несовершеннолетними детьми необходимо узнать, где именно будет проживать ребенок, и по возможности запросить подтверждающие документы. В судебной практике встречаются прецеденты, когда сделки купли-продажи были признаны недействительными из-за того, что проживающим вместе с продавцом квартиры детям не предоставили другую жилплощадь.

Застраховаться не получится

Договор купли-продажи ст#972;ит заверить у нотариуса, который несет имущественную ответственность за удостоверенные сделки: таким образом вы застрахуете себя от возможных рисков. Если после завершения сделки ее попытаются оспорить, нотариуса привлекут к судебному разбирательству в качестве третьего лица – он будет свидетельствовать в пользу добросовестного покупателя, защищать его законные права и интересы , – говорит Алексей Комаров.

Перед проведением сделки очень важно потребовать от проживающих в квартире заявления о том, что они отказываются от права пользования квартирой, обязуются сняться с регистрационного учета после проведения сделки купли-продажи. Этот документ является доказательством того, что права бывших жильцов не были нарушены – ведь граждане добровольно отказались от своего права на проживание.

И все же, по мнению юристов, эти меры не способны полностью защитить права покупателей жилья на вторичном рынке. Важно помнить, что покупатель жилья не может застраховаться от всех указанных рисков – даже если заверит сделку у нотариуса. Чтобы свести возможные проблемы к минимуму, имеет смысл самому проверить историю квартиры, а не полагаться на заверения продавца или риэлтора , – говорит старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова. По ее словам, если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли (например, была продана по подложным документам), скорее всего, объект изымут у добросовестного приобретателя.

Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, практически невозможно

В общем, оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно. А узнать об обременениях, которые могут действовать в отношении продаваемой квартиры, бывает сложно даже квалифицированному юристу. Чаще всего договоры купли-продажи содержат пункт о том, что зарегистрированные в квартире граждане обязуются сняться с учета после того, как жилье перейдет во владение нового собственника. Но по факту происходит это далеко не всегда. Формально члены семьи собственника, сохраняющие право пользования, могут и не знать о том, что он решил продать жилье, – и впоследствии потребовать признать сделку незаконной.

Источники: http://1013830.ru/slozhnosti-pokupki-kvartiry-na-rynke-vtorichnogo-zhilya/, http://1quality.ru/node/24, http://www.bn.ru/articles//08/21/182370.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением