Главная » Как покупать, составить, снять, рассчитать, сделать

Как составить договор на сдачу квартиры





Как избежать проблем при сдаче квартиры

Как бы остро ни стоял квартирный вопрос, все же иногда жилье вдруг на какое-то время оказывается невостребованным его собственниками. Самые распространенные ситуации: купили квартиру на будущее несовершеннолетнему ребенку или же получили ее в наследство. В этих случаях грамотная сдача жилья внаем поможет не только покрыть стоимость коммунальных услуг или за определенный срок «отбить» кредит, но и получить немалую прибыль. А избежать разного рода проблем при сдаче квартиры поможет соблюдение нехитрых правил.

Каким образом лучше сдать квартиру?

Решившись сдавать свою квартиру внаем, вы можете искать арендаторов самостоятельно или же обратиться за помощью к профессиональным риэлтерам. Разумеется, у каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки.

Главный плюс самостоятельного поиска – отсутствие необходимости оплачивать услуги риэлтера. При этом в риэлтерских компаниях нередко распространена иная практика, согласно которой вознаграждение посреднику выплачивает не хозяин, а арендатор. Кроме того, сдав квартиру своим знакомым или найдя арендаторов самостоятельно по объявлениям в газете, вы можете избежать дополнительного налогообложения. Если же ваша сделка будет задокументирована, то согласно российскому Налоговому кодексу, вы обязаны будете подать в местную налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить подоходный налог в размере 13 %, как лицо, получающее доход от сдачи жилья внаем.

Главный недостаток самостоятельного поиска – вам придется тратить гораздо больше времени и сил на поиск арендатора, отвечающего всем вашим требованиям. Впрочем, в некоторых ситуациях самостоятельный поиск арендаторов является единственным способом сдать жилье: например, если обстоятельства вынуждают вас сдать одну из смежных комнат в квартире, или если вы сдаете жилье, не являясь юридически его собственником.

Обратившись в риэлтерскую компанию, вы автоматически перекладываете все трудности, связанные с поиском и подбором потенциальных арендаторов на плечи риэлтеров. Конечно же, обращаться лучше не в первое попавшееся агентство недвижимости, а лишь в то, которое немало лет работает на рынке сдачи-найма жилья и имеет хорошую репутацию. Особенно важно то, что сотрудники риэлтерской компании не только найдут вам подходящего арендатора, но и помогут правильно оформить сделку, составив договор найма.

Как правильно составить договор найма

Конечно же, заключать или не заключать договор, решаете только вы. Иногда, особенно если речь идет о сдаче квартиры вашим знакомым, вполне допустимо основывать взаимоотношения исключительно на взаимном доверии, но все же, в большинстве случае, юридическое оформление сделки помогает избежать возможных проблем в будущем.

Если вы сдаете жилье при помощи посреднических услуг, то штатным юристом риэлтерской компании будет заранее подготовлен договор с учетом всех необходимых нюансов. Если же вы решились разрабатывать этот документ своими силами, запомните следующие важные моменты.

Прежде всего, договор во всем, вплоть до мелочей, должен отвечать действующему законодательству. Это означает, например, что в нем недопустимо указывать суммы в долларах. Нельзя использовать также слово «аренда», поскольку при совершении операции сдачи-найма жилья и арендодатель, и арендатор – частные лица, которые, согласно Гражданскому кодексу, в отличие от юридических лиц, не арендуют, а снимают или сдают жилье.

Еще один момент: при заключении договора найма жилья между частными лицами можно не обращаться за заверением к нотариусу – достаточно лишь указать свои полные паспортные данные и адрес постоянного жительства или регистрации, а после проставить подписи обеих сторон.

Кроме того, в договоре нужно указать все конкретные сведения о сдаваемом в наем жилье: точный почтовый адрес – вплоть до номера квартиры, количество комнат, метраж общей и жилой площади. Если же в наем сдается лишь часть дома или квартиры, то в договоре должно быть точно отображено, что именно сдается – комната, несколько комнат, часть дома и т.д.

Срок действия договора совпадает со сроком действия аренды. При этом важно учитывать, что согласно Гражданскому кодексу, если срок сдачи жилья превышает один год, то арендодатель обязан официально зарегистрировать договор аренды помещения. Избежать подобных формальностей можно, указав в договоре срок в 11 месяцев, а по истечении этого времени – заключить новый договор.

Как правильно установить цену за съем жилья?

На стоимость квадратного метра сдаваемого внаем жилья влияет множество факторов, будь то район, наличие хорошей транспортной развязки, общее состояние квартиры и, разумеется, ее площадь. Рекордсменами по востребованности на рынке сдачи жилья являются комнаты и однокомнатные квартиры.

Решая, сколько денег брать с предполагаемых квартирантов, испоьзуйте уже знакомый многим способ. Прежде всего, проштудируйте газеты в поисках объявлений о сдаче аналогичных квартир, а потом позвоните по нескольким – так вы вернее всего определите среднюю рыночную цену. Можно посоветоваться с друзьями, знакомыми, соседями – наверняка среди них найдется тот, кто уже сталкивался с подобной задачей. Если же вы обратились в агентство недвижимости, то имеет смысл в определенной мере прислушаться к мнению специалистов компании – помните только, что агентству выгоднее сдать побыстрее, поэтому рекомендуемая цена может быть несколько занижена.

Хотите установить цену выше рыночной? Тогда придется смириться с тем, что поиск квартирантов может затянуться дольше, чем хотелось бы.

И еще, сохранять неизменным размер платы за съем квартиры в течение длительного срока невыгодно, ведь цены на сдаваемые внаем квартиры постоянно растут. Поэтому в договоре оптимально предусмотреть примерные сроки повышения размеры оплаты.

Отдельный вопрос: включать или не включать коммунальные платежи в размер арендной платы? В принципе, приемлемы оба варианта: и при котором вы, получив оплату от жильцов, сами идете в сберкассу оплачивать коммунальные услуги, и при котором коммунальные услуги жильцы оплачивают самостоятельно, разумеется, передавая вам чеки.

И последнее, о чем нужно помнить при сдаче квартиры внаем: не поленитесь, составьте отдельное приложение к договору, где содержалась бы подробная опись всего ценного имущества, а еще лучше – заблаговременно застрахуйте его. Тогда, если вдруг по вине жильцов вашей мебели или бытовой технике будет причинен ущерб, вы сможете не только точно знать, с кого спрашивать, но и возместить убытки.

Как избежать проблем при сдаче квартиры

Как бы остро ни стоял квартирный вопрос, все же иногда жилье вдруг на какое-то время оказывается невостребованным его собственниками. Самые распространенные ситуации: купили квартиру на будущее несовершеннолетнему ребенку или же получили ее в наследство. В этих случаях грамотная сдача жилья внаем поможет не только покрыть стоимость коммунальных услуг или за определенный срок «отбить» кредит, но и получить немалую прибыль. А избежать разного рода проблем при сдаче квартиры поможет соблюдение нехитрых правил.

Каким образом лучше сдать квартиру?

Решившись сдавать свою квартиру внаем, вы можете искать арендаторов самостоятельно или же обратиться за помощью к профессиональным риэлтерам. Разумеется, у каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки.

Главный плюс самостоятельного поиска – отсутствие необходимости оплачивать услуги риэлтера. При этом МирСоветов обращает ваше внимание, что в риэлтерских компаниях нередко распространена иная практика, согласно которой вознаграждение посреднику выплачивает не хозяин, а арендатор. Кроме того, сдав квартиру своим знакомым или найдя арендаторов самостоятельно по объявлениям в газете, вы можете избежать дополнительного налогообложения. Если же ваша сделка будет задокументирована, то согласно российскому Налоговому кодексу, вы обязаны будете подать в местную налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить подоходный налог в размере 13 %, как лицо, получающее доход от сдачи жилья внаем.

Главный недостаток самостоятельного поиска – вам придется тратить гораздо больше времени и сил на поиск арендатора, отвечающего всем вашим требованиям. Впрочем, в некоторых ситуациях самостоятельный поиск арендаторов является единственным способом сдать жилье: например, если обстоятельства вынуждают вас сдать одну из смежных комнат в квартире, или если вы сдаете жилье, не являясь юридически его собственником.

Обратившись в риэлтерскую компанию, вы автоматически перекладываете все трудности, связанные с поиском и подбором потенциальных арендаторов на плечи риэлтеров. Конечно же, обращаться лучше не в первое попавшееся агентство недвижимости, а лишь в то, которое немало лет работает на рынке сдачи-найма жилья и имеет хорошую репутацию. Особенно важно то, что сотрудники риэлтерской компании не только найдут вам подходящего арендатора, но и помогут правильно оформить сделку, составив договор найма.

Как правильно составить договор найма

Конечно же, заключать или не заключать договор, решаете только вы. Иногда, особенно если речь идет о сдаче квартиры вашим знакомым, вполне допустимо основывать взаимоотношения исключительно на взаимном доверии, но все же, в большинстве случае, юридическое оформление сделки помогает избежать возможных проблем в будущем.

Если вы сдаете жилье при помощи посреднических услуг, то штатным юристом риэлтерской компании будет заранее подготовлен договор с учетом всех необходимых нюансов. Если же вы решились разрабатывать этот документ своими силами, МирСоветов рекомендует запомнить следующие важные моменты.

Прежде всего, договор во всем, вплоть до мелочей, должен отвечать действующему законодательству. Это означает, например, что в нем недопустимо указывать суммы в долларах. Нельзя использовать также слово «аренда», поскольку при совершении операции сдачи-найма жилья и арендодатель, и арендатор – частные лица, которые, согласно Гражданскому кодексу, в отличие от юридических лиц, не арендуют, а снимают или сдают жилье.

Еще один момент: при заключении договора найма жилья между частными лицами можно не обращаться за заверением к нотариусу – достаточно лишь указать свои полные паспортные данные и адрес постоянного жительства или регистрации, а после проставить подписи обеих сторон.

Кроме того, в договоре нужно указать все конкретные сведения о сдаваемом в наем жилье: точный почтовый адрес – вплоть до номера квартиры, количество комнат, метраж общей и жилой площади. Если же в наем сдается лишь часть дома или квартиры, то в договоре должно быть точно отображено, что именно сдается – комната, несколько комнат, часть дома и т.д.

Срок действия договора совпадает со сроком действия аренды. При этом важно учитывать, что согласно Гражданскому кодексу, если срок сдачи жилья превышает один год, то арендодатель обязан официально зарегистрировать договор аренды помещения. Избежать подобных формальностей можно, указав в договоре срок в 11 месяцев, а по истечении этого времени – заключить новый договор.

Как правильно установить цену за съем жилья?

На стоимость квадратного метра сдаваемого внаем жилья влияет множество факторов, будь то район, наличие хорошей транспортной развязки, общее состояние квартиры и, разумеется, ее площадь. Рекордсменами по востребованности на рынке сдачи жилья являются комнаты и однокомнатные квартиры.

Решая, сколько денег брать с предполагаемых квартирантов, МирСоветов предлагает уже знакомый многим способ. Прежде всего, проштудируйте газеты в поисках объявлений о сдаче аналогичных квартир, а потом позвоните по нескольким – так вы вернее всего определите среднюю рыночную цену. Можно посоветоваться с друзьями, знакомыми, соседями – наверняка среди них найдется тот, кто уже сталкивался с подобной задачей. Если же вы обратились в агентство недвижимости, то имеет смысл в определенной мере прислушаться к мнению специалистов компании – помните только, что агентству выгоднее сдать побыстрее, поэтому рекомендуемая цена может быть несколько занижена.

Хотите установить цену выше рыночной? Тогда придется смириться с тем, что поиск квартирантов может затянуться дольше, чем хотелось бы.

И еще, сохранять неизменным размер платы за съем квартиры в течение длительного срока невыгодно, ведь цены на сдаваемые внаем квартиры постоянно растут. Поэтому в договоре оптимально предусмотреть примерные сроки повышения размеры оплаты.

Отдельный вопрос: включать или не включать коммунальные платежи в размер арендной платы? В принципе, приемлемы оба варианта: и при котором вы, получив оплату от жильцов, сами идете в сберкассу оплачивать коммунальные услуги, и при котором коммунальные услуги жильцы оплачивают самостоятельно, разумеется, передавая вам чеки.

И последнее, о чем МирСоветов советует помнить при сдаче квартиры внаем: не поленитесь, составьте отдельное приложение к договору, где содержалась бы подробная опись всего ценного имущества, а еще лучше – заблаговременно застрахуйте его. Тогда, если вдруг по вине жильцов вашей мебели или бытовой технике будет причинен ущерб, вы сможете не только точно знать, с кого спрашивать, но и возместить убытки.

Что следует внести в договор аренды квартиры

  Договор сдачи квартиры в аренду – это законное основание проживания посторонних людей в вашей квартире. Такой договор обязательно нужно заключать, чтобы обезопасить себя от наступления негативных последствий, например, можно будет в судебном порядке взыскать стоимость испорченного арендаторами имущества или мебели, так и долг по уплате аренды с неустойкой. Без договора обращаться в суд бесполезно, так как вы не докажете факт сдачи квартиры за оплату.

Содержание статьи

Из чего состоит договор

Сдача квартиры в аренду должна быть закреплена договором. Договор обязательно составляется письменно, состоит из преамбулы, условий и реквизитов. В преамбулу включается:

  • название договора, например «Договор аренды квартиры» или «Договор найма квартиры»;
  • дата и место его заключения;
  • кто является арендодателем, а кто арендатором (ФИО граждан или название организации и должностного лица, который уполномочен заключать договоры на основании устава или доверенности).

В реквизиты вписываются полные паспортные данные (с первой страницы паспорта) арендодателя и арендатора, данные о прописке обеих сторон договора, номер расчётного счёта, на который будут перечисляться платежи (если оплата будет безналичная) и строка для подписей. Подпись лучше дублировать – сначала полные ФИО, потом краткая подпись.

Если договор заключается с организацией, указываются:

  • полное название;
  • ИНН;
  • ОГРН;
  • юридический и почтовый адреса;
  • банковские реквизиты.

  К договору обязательно приложите копию паспорта арендатора, а если это организация – то копию свидетельства о регистрации в налоговой инспекции с номером ОГРН и копию протокола о назначении руководителя, который имеет право подписи договора, или копию доверенности.

Копии обязательно сравните с оригинальными документами!

Если квартира сдаётся с мебелью или техникой, обязательно составьте опись имущества и укажите его состояние и стоимость. Опись приложите к договору, как приложение. Её тоже нужно подписать с обоих сторон.

Какие условия включать в договор

Перед тем, как оформить сдачу квартиры в аренду, обсудите условия договора с арендатором. Как оформить сдачу квартиры в аренду через налоговую, зависит от того, кто будет арендатором – человек, или организация. Если арендатор – организация, то в соответствии с Налоговым кодексом именно она обязана рассчитывать и перечислять налоги от аренды за арендодателя. Об этом обязательно должно быть указано в договоре, в пункте об арендных платежах.

Если арендатор – человек, то налог рассчитывается и оплачивается арендодателем самостоятельно. В случае, когда меньше года сдача квартиры в аренду, налоги некоторые арендодатели не платят, потому что Кадастровая палата, не имея данных об обременениях квартиры арендой, не подаёт о них сведения в налоговые инспекции.

Предмет и объект договора

Объект договора – это сдаваемая квартира. Опишите данные о квартире (адрес, количество комнат, площадь, техническое состояние и состояние интерьера).

Предметом договора укажите проживание в квартире арендатора и членов его семьи или других людей, которые будут проживать совместно с арендатором. Этих людей нужно обязательно указать, добавив, что другие граждане могут быть вселены только с письменного разрешения арендодателя.

Права и обязанности сторон договора

Обязанностями арендодателя могут быть:

  • передача квартиры в состоянии, пригодном для проживания;
  • проведение капитального ремонта в квартире и ремонта общедомового имущества;
  • предупреждение арендатора о расторжении договора за три месяца до продажи, мены квартиры или по другим основаниям.

Права арендодателя можно указать такие:

  • проверка состояния квартиры, мебели и техники. Можно написать, что проверка будет проводиться раз в месяц в конкретное число и время;
  • можно закрепить право увеличения арендной платы в одностороннем порядке, например, пропорционально роста прожиточного минимума. Если этого не будет прописано, плата не может быть увеличена до окончания срока договора;
  • право взыскания стоимости испорченной арендатором или проживающим с ним лицами техники или мебели;
  • право на начисление пеней за несвоевременную уплату или неуплату арендного платежа;
  • запрещение курения в квартире.

В обязанности арендатора можно включить:

  • использование квартиры только для проживания;
  • поддержания порядка в квартире, недопущение аварийного состояния инженерных сетей, например, нельзя допускать перегрузки электросетей, во избежание замыкания;
  • поддержание общественного порядка, то есть жалоб со стороны соседей не должно поступать;
  • проведение за свой счёт текущего ремонта, если это необходимо;
  • устранение за свой счёт последствие аварий, которые случились по вине арендатора или проживающих с ним людей;
  • своевременное и в полном объёме внесение арендной платы;
  • возмещение стоимости испорченного имущества арендодателю;
  • оплата коммунальных платежей с предоставлением оплаченных квитанций арендодателю;
  • исключение перепланировки или переустройства квартиры;
  • предупреждение арендодателя о досрочном расторжении договора за три месяца до выезда.

Права арендатора:

  • можно вселять посторонних лиц и временных жильцов только в том случае, если на это согласится арендодатель;
  • продлять договор аренды или заключать новый договор, пользуясь преимуществом перед другими арендаторами.

Срок действия

  Срок действия в договоре нужно указать обязательно, потому что если его не указать, договор будет действовать пять лет (если арендатор – человек) или бессрочно (если арендатор – организация). В случае действия договора дольше года, его нужно регистрировать в Кадастровой палате, поэтому, если не хотите связываться с регистрацией, укажите срок действия меньше года. Например, 360 дней или шесть месяцев.

Можно добавить пункт о том, что если за три месяца до окончания срока договора арендатором или арендодателем не заявлено о его окончании, то договор продолжает действовать на тех же условиях такой же срок.

Платежи

В пункте об арендных платежах нужно прописать:

  • какая сумма ежемесячно будет выплачиваться;
  • может ли арендатор её увеличивать и в каком размере;
  • входят ли в эту сумму коммунальные платежи или они оплачиваются отдельно;
  • до какого числа вносится плата;
  • как перечисляется плата – наличными деньгами или на расчётный счёт арендодателя. При наличном расчёте указать, что подтверждением платежа является расписка.

Расторжение

Описать, как будет расторгаться договор:

  • если его срок окончен, а арендодатель не намерен больше сдавать квартиру в аренду никому;
  • по взаимному согласию;
  • по требованию арендатора с предупреждением за три месяца;
  • судом при невнесении платежей или неоплате коммунальных платежей два раза подряд;
  • судом, если арендатор или проживающие с ним люди портят имущество – квартиру, мебель, технику, интерьер, не делают текущий ремонт, от соседей имеются неоднократные жалобы;
  • если дом, в котором расположена квартира, признан аварийным.

Ответственность

В этом пункте нужно перечислить санкции за нарушение условий договора. Например:

  • размер пеней за несвоевременную уплату или неуплату арендного платежа или коммунальных платежей. Например, можно указать, что пени начисляются в размере 1% от суммы долга в день;
  • размер стоимости испорченной мебели или техники. Стоимость должна быть указана в приложении. Можно указать, что в случае порчи или разрушения имущества арендатор выплачивает арендодателю, например, полуторную стоимость, или обязуется приобрести новый аналогичный товар за свой счёт;
  • можно предусмотреть штраф за нарушение некоторых условий договора, например в размере 1000 рублей, если будет обнаружен факт курения в квартире.

Заключительные положения

  • в скольких экземплярах составляется договор (если он регистрируется, то экземпляров три, без регистрации – два, по одному для каждой стороны);
  • содержит ли договор сдачи квартиры в аренду приложения в виде описи имущества, которое предоставляется с квартирой;
  • допускается ли замена арендатора лицом, совместно с ним проживающим.

К договору нужно приложить акт приёма-передачи, по которому имущество и квартира передаются арендодателем арендатору и обратно.

В случае расторжения договора по соглашению, нужно составить дополнительное соглашение к договору, в котором указать, что договор признан сторонами расторгнутым с конкретного числа.

Источники: http://1013830.ru/kak-izbezhat-problem-pri-sdache-kvartiry/, http://mirsovetov.ru/a/business-and-finance/realty/no-problem-flat-to-let.html, http://xranitelochaga.ru/objekty/arenda/dogovor.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением