Главная » Как покупать, составить, снять, рассчитать, сделать

Какой залог при покупке квартиры





Задаток или аванс?

Согласно п. 1 статьи 380 Гражданского Кодекса РФ, Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? Вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, - а продавец будет ждать, теряя время и других возможных покупателей.

В такой ситуации вполне распространенной практикой является передача задатка продавцу. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, - он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, у Покупателя будет уверенность, что и Продавец его теперь просто так не “кинет”, - ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере.

Задаток за квартиру обычно передают на подписание предварительного договора купли-продажи квартиры. В предварительном договоре оговаривают сумму задатка, после подписания договора Покупатель передает Продавцу Задаток, а Продавец передает Покупателю расписку, в получении денежных средств. Сумма задатка определяется по соглашению сторон, не существует минимального «порога». Но, если задаток передается незначительный, то нет гарантии, что Покупатель не найдет себе другой вариант квартиры, и ему не будет жаль потерять задаток, также и Продавец может найти другого Покупателя, который предлагает за квартиру, например, большую сумму, такую, что он с легкостью вернет задаток в двойном размере и будет в плюсе.

Сотрудник агентства составляет предварительный договор купли-продажи квартиры, составляет расписку в получении денежных средств, контролирует, чтобы Продавец пересчитал деньги, подписал и передал расписку Покупателю.

Задаток и аванс это не аналогичные термины

Сумма, оформленная как задаток, будет представлять собой средство обеспечения исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре купли-продажи квартиры. Если договор купли-продажи квартиры останется неисполненным по вине стороны, давшей задаток (покупателя), то он остается у стороны, его получившей. Если же за неисполнение договора ответствен продавец, то он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Таким образом, оформив передаваемую сумму в качестве задатка, «гарантируется» ее возврат в двойном размере, если продавец по каким-то причинам передумает продавать квартиру. Если же Покупатель передумает приобретать квартиру, то он теряет переданную сумму в качестве задатка. А оформив передаваемую сумму в качестве аванса, Продавец обязан вернуть Аванс, в том размере, в каком он его получил, не зависимо от того, по чьей вине не состоялась сделка, т.е. заключение основного договора купли-продажи и регистрация его в Управлении Росреестра.

Современное гражданское законодательство России не дает определение понятию «аванс». Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. В случае нарушения стороной, получившей аванс, условий договора, другая сторона имеет право почти во всех случаях неисполнения договора потребовать возвращения аванса. Возвращение аванса в двойном размере (подобно задатку), законодательством не предусмотрено, то есть аванс не является способом обеспечения обязательства. В случае, если иное не установлено соглашением сторон, (сторона, получившая аванс и нарушившая условия договора, может быть понуждена вернуть аванс и уплатить по нему проценты в соответствии со ст. 811 ГК РФ), если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Законодательством, которое регулирует положение о задатке, в том числе и возвращение Продавцом его в двойном размере, является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Согласно статье 381 ГК РФ, «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное». Исходя из практики, Продавец, пытается вернуть задаток в одинарном размере, в таком случае на усмотрение Покупателя, он может согласиться с этим и принять задаток в одинарном размере, либо, взыскать двойную сумму задатка в судебном порядке.

Залог – способ обеспечения обязательства, при котором залогодержатель приобретает право распоряжаться деньгами в случае обнаружения какой-либо задолженности второй стороны. Например, при аренде жилья, как правило, взимается залог на случай нанесения ущерба квартире, имуществу и т. д. Получив залоговые деньги, хозяин имеет право возместить нанесенные арендатором убытки и оплатить ремонт. Залог при купле-продаже квартиры не применим.

Аванс или задаток при купле-продаже недвижимости?

Разъяснения: аванс или задаток при купле-продажи недвижимости

При сделках с недвижимостью принято, что покупатель вносит продавцу некую сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Явление это абсолютно здравое: слова, как известно, летучи. Любой опытный риэлтор расскажет десятки историй о том, как клиенты на просмотрах клянутся, что покупают квартиру завтра, но через пару часов перезванивают и говорят, что передумали. Так что единственным доказательством готовности приобрести товар являются только переданные деньги. Что же передают покупатели продавцу – аванс, задаток, предоплату, и к чему обязывают тех и других внесенные деньги?

Сделки с недвижимостью – это «епархия» Гражданского кодекса РФ. Соответственно, в ГК РФ и поищем, какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей. Таковых обнаруживается две: задаток и предварительная оплата.

Между этими понятиями существуют различия, понять которые неюристу совершенно невозможно. Например, задаток – это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК). Определение предоплаты дают экономические словари – «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги», причем называют ее «авансом». В Гражданском Кодексе самого термина «аванс» просто нет, а статье, посвященной предварительной оплате присвоен номер 487.

Для простого смертного, это «китайская грамота», совершенно неприменимая в практической жизни. Поэтому обратимся сразу к аспекту простому и очевидному. И задаток, и предоплата не возвращаются покупателю, если он откажется от покупки.

А вот если сделка срывается по вине продавца, последствия будут разные. Задаток подлежит возврату в двойном размере, да еще и «сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки» (п. 2 ст. 381).

Предоплата подлежит просто возврату, однако здесь несостоявшийся покупатель вправе потребовать проценты за то, что продавец некоторое время использовал его деньги (п. 4 ст. 487).

Заключайте соглашения письменно

Передача любых денег, как бы они ни назывались, должна сопровождаться заключением между сторонами соответствующего соглашения. На этой стадии лучше не пожалеть бумаги, прописав все – это если избавит в будущем от различных «разборок», то по крайней мере снизит вероятность их появления.

Что должно фигурировать в соглашении:

Первое – сумма, которую вы передаете продавцу.

Второе - подробное описание продаваемого объекта – с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Т.е. так, чтобы исключить в будущем любые разговоры о том, что подразумевался какой-то другой объект.

Третье – цена квартиры. Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры превратилась из $400 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы.

Четвертое - сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Пятое - различные дополнительные условия – по порядку оплаты, передачи квартиры после сделки и т.п.

Одним словом – повторимся – не жалеть слов и бумаги, здесь ничего не будет лишним.

Бедненький покупатель…

Итак, аванс в нынешнем виде защищает интересы только продавца – если покупатель раздумает, деньги остаются у владельца квартиры. А вот покупатель абсолютно незащищен: продавец может подержать аванс месяц-другой, а потом вернуть его. И по закону окажется абсолютно прав. То, что покупатель понес вполне ощутимые потери (во-первых, перестал на это время искать квартиру, а цены существенно уехали вверх, во-вторых, сама подготовка к сделке тоже стоит денег), вроде как никого не интересует.

… и несчастненький риэлтор

Страдают и риэлторы – по крайней мере, они сами так говорят. По оценке специалистов в период активного роста цен из трех уже согласованных (даны авансы, начался сбор документов) сделок разваливаются две. Другие эксперты, правда, приводят другие цифры – распадаются «только» 40%. Но и это все равно очень много.

При этом лежащий на поверхности вариант – договориться и начать работать с задатками либо придумать еще какие-то варианты, дисциплинирующие продающую сторону – отвергаются как заведомо неразумные. Аргументы тут такие: мы не можем давить на клиентов (их и так мало), переходя на такую форму, агентство ставит себя в невыгодные условия по сравнению с конкурентами…

Насчет того, что нельзя давить – тут можно поспорить. Люди, наблюдающие за московским рынком лет 10-15, прекрасно помнят, что в первой половине 90-х тут практиковались «свободные договоры» — владелец квартиры обращался в десяток компаний, предлагал им продать, и в итоге все десять начинали работать. Комиссионные, понятно, получал только кто-то один (да и то не факт: случалось, что продавец передумывал), остальные же бегали даром. Агентства с этой ситуацией активно боролись, и в итоге привили рынку работу по «эксклюзивам» - теперь продавец заключает с агентством договор, в котором, помимо прочего, обязуется не иметь дело с другими посредниками и не пытаться продать квартиру самостоятельно. Понятно, что введение эксклюзивов не все клиенты воспринимали радостно, некоторые хотели прежних вольностей, однако агентства проявили твердость – или так, или никак! Что мешает сегодня, если действительно надо?

Резюме

Есть такое понятие – «хозяин рынка». На рынке недвижимости, которая практически постоянно дорожает (кризисы если и случаются, то не очень долгие и последующий рост всегда в разы перекрывает снижения), в роли «хозяина» всегда выступает продавец. Именно он может сколь угодно много капризничать, и любые попытки давить на него заканчиваются, что он найдет другого покупателя и другого риэлтора. И это, вероятно, самая горькая правда для покупающих.

Является ли гарантией задаток при покупке квартиры?

Как известно, при приобретении квартиры обычно оперируют такими понятиями, как задаток и предварительная договоренность. При этом многие покупатели считают, что благодаря задатку можно будет оставить за собой уверенное право на приобретение конкретного жилья, а продавец думает, что залог в виде сравнительно небольшой суммы ровным счетом означает, что сделка состоится уже в любом случае. Однако, как ни парадоксально, обе стороны порой оказываются совсем неправыми.

Прежде всего, надо отметить, что задатком считается именно та сумма, которая оговаривается обеими сторонами и в дальнейшем вручается одной из них в качестве обеспечения сделки. Размер задатка может устанавливаться по обоюдному согласию, а факт его передачи обязательно фиксируется договором (как правило, составляется соответствующее соглашение о задатке или же предварительный договор, в котором прописывается конкретная сумма). В связи с тем, что купля-продажа квартиры требует определенного времени в виду сбора необходимых документов и проверки «истории» объекта, то и вручение задатка, по сути, является классической схемой действий в процессе проведения операция с недвижимостью в Магнитогорске или любом другом российском городе. Когда подписывается договор о купле продаже, покупатель обязан вручить продавцу основную часть денежных средств с вычетом той суммы, которая уже была отдана в задаток. Многие специалисты отмечают, что если сделка не происходит по вине одной из сторон, то она, в свою очередь, может понести убытки. Тот покупатель, который отказался от своих намерений, попросту теряет свой задаток. Что касается продавца, отказавшегося от предварительных договоренностей, то он в итоге должен будет вернуть участнику сделки, желающему купить квартиру, задаток в двойном размере.

Казалось бы – все просто, однако на деле ситуации гораздо сложнее. Очень часто бывают случаи, когда врученный аванс не расценивается в качестве задатка, и требования о его возвращении не обладают какой-либо законной силой. Соглашение может быть действительным только тогда, когда договор будет считаться заключенным. А вот то, при каких именно условиях данный договор будет являться таковым, важно обсудить более детально.

На основании сегодняшних законодательных норм, далеко не все договоры о покупке недвижимости в Челябинске должны проходить государственную регистрацию. К примеру, нет особой необходимости регистрировать различные сделки, связанные с приобретением объектов нежилого назначения, а также договоры меня аналогичных объектов, договоры аренды и предварительные договоры наряду с договорами безвозмездного пользования. Все эти разновидности договоров будут считаться действительными только с момента подписания их обеими сторонами, участвующими в сделке, при этом без обязательного факта их регистрации.

Регистрировать договор в ЕГРП нужно не только при продаже квартиры в Сургуте. но и при оформлении подобных сделок с другими видами недвижимого имущества. Сюда входят договоры мены, дарения, ренты и участия в долевом строительстве. Для того чтобы договоры этого типа считались действительными, подписей сторон недостаточно, ведь только с момента государственной регистрации договор и будет считаться вступившим в законную силу.

Таким образом, если планируется купить квартиру в Екатеринбурге или в каком-нибудь другом российском городе, то без регистрации договора у покупателя и продавца не будет каких-либо взаимных обязательств. Это будет означать, что один из участников несостоявшейся сделки будет иметь право попросту не возвращать задаток другому. В этой ситуации лучше всего идти в суд.

Источники: http://www.granta24.ru/consult/articles/15, http://www.korolev-realty.ru/ls_65.shtml, http://www.roswebrealty.ru/a56






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением