Главная » Как правильно определить, поставить перевести, написать

Как правильно составить договор аренды квартиры





Договор аренды

«Договоримся» по-хорошему

Первый и очень важный этап взаимоотношений с будущим жильцом – заключение договора. Сегодня каждый арендодатель знает, что селить жильца без договора нельзя даже по рекомендации. Однако и договор – не панацея от всех бед, особенно если он составлен непрофессионально и не проверен опытным специалистом.

Риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы сдаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

Если вы сдаете меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику - год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой - при возврате квартиры.

Арендодатель может получить также дополнительные гарантии – например, гарантию от фирмы, где работает арендатор (особенно это актуально в тех случаях, когда жилец прописан в другом городе). В этом случае, если жилец нанесет материальный ущерб имуществу или квартире и съедет без предупреждения, убытки будет возмещать его организация.

Все эти документы следует составлять и оформлять под наблюдением специалистов из риелторской фирмы. Это обходится арендодателю бесплатно и дает ему ряд дополнительных преимуществ. Например, клиенты «Бекара», могут быть уверены, что если конфликт с арендатором все же произойдет, агентство обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы.

Трудовые будни арендодателя

Однако даже если вы заключили полный и грамотный договор, это не значит, что теперь вы можете «почить на лаврах». Ваша квартира и ее временный жилец нуждаются во внимательном присмотре. Конечно, если вы будете приходить ежедневно, да еще без предупреждения, ваш арендатор вряд ли будет в восторге. Однако ежемесячные проверки вашего имущества просто необходимы. Удобнее всего совместить их с получением арендной платы.

Владельцу квартиры следует развить в себе недюжинную наблюдательность, чтобы сразу замечать в квартире любую неисправность, даже тщательно замаскированную жильцом. Не стоит стесняться, указывая на глубокие царапины на отциклеванном паркете, или на отломанную ножку дивана. Если вы сами не будете следить за состоянием квартиры, жилец тем более не станет об этом беспокоиться.

Однако не все поломки в вашей квартире находятся на совести жильца. Владелец квартиры обязан содержать свою недвижимость в порядке, регулярно делать ремонт, чинить сантехнику, менять отслужившую мебель и бытовую технику и т.д. (если только иное не было указано в договоре). Если вы не желаете обслуживать квартиру, приготовьтесь к тому, что цена аренды может снизиться.

Арендодатель должен внимательно следить за рынком аренды и реагировать на его изменения. Стоимость аренды квартир постоянно растет, за динамикой этого роста следует следить, чтобы вовремя повышать арендную ставку. На стоимость аренды также влияют различные факторы, которые постоянно меняются – например, транспортная доступность, ухоженность дома, развитость инфраструктуры микрорайона. Если, например, рядом с вашим домом открыли несколько новых магазинов, пустили новые транспортные маршруты или отремонтировали близлежащие дворы – вполне возможно, что цена аренды вашей квартиры повысится. Однако помните, что повышать таксу можно только по истечении срока договора. Кроме того, не стоит переоценивать возможности своей квартиры, иначе потеряете жильца.

Еще один очень важный и деликатный момент в отношениях с жильцом – сохранение дистанции. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату. Проверка квитанций часто тоже пускается на самотек. Известны случаи, когда арендаторы, заплатив за первые месяцы, умудряются годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Конечно, элемент доверия между квартирантом и хозяином должен присутствовать, однако не стоит позволять жильцу «садиться на шею», иначе вместо доходной аренды получится благотворительность.

Как избежать проблем

Все начинающие арендодатели быстро убеждаются, что наблюдение и уход за доходной недвижимостью, это именно работа, а общение с арендатором – сложный процесс, требующий и юридических навыков, и психологической стойкости, и изрядной проницательности. А главное, все это требует много времени и нервов. Не многие работающие люди могут позволить себе тратить драгоценное время и энергию на улаживание конфликтов с жильцом и соседями, на изучение тонкостей спроса на рынке недвижимости, на проверку и оплату счетов и прочие бытовые мелочи, связанные со сдачей квартиры в аренду.

Для людей, которые не имеют возможности сами присматривать за своей квартирой, но желают, чтобы она приносила стабильный доход, в «Бекаре» предусмотрена особая услуга – доверительное управление. При заключении договора доверительного управления агентство недвижимости становится не просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры. Получив квартиру в управление, агентство «Бекар» проводит ее рекламную кампанию, которая, естественно, вызывает к объекту повышенный интерес потенциальных арендаторов. Из всех желающих выбирается наиболее подходящий, платежеспособный и порядочный квартирант. Агентство разрабатывает и заключает с ним договор и в течение всего срока аренды контролирует получение ежемесячной платы и заботится о сохранности имущества. По желанию владельца квартиры, агентство «Бекар» может также организовать страхование его недвижимости от рисков, связанных с арендой. «Бекар» обеспечивает четкий контроль за происходящим в квартире, за своевременным внесением арендной платы и коммунальных платежей, а также за оплатой телефонных счетов.

Если вы хотите сэкономить нервы, время и силы – доверьте управление своей квартирой профессионалам. Ваш дом окажется в надежных руках.

Как правильно составить договор аренды квартиры

Личный 7-летний опыт проживания на съемных квартирах нас с женой многому научил. И если вы не дочь с большим приданым, или не сын богатого папочки, который спокойно может купить и подарить квартиру молодой семье, то, скорее всего, впереди вас ждет перспектива или совместного проживания с родственниками, или скитания по чужому жилью. Мы сразу же выбрали второй вариант, и уже можем писать целые трактаты по темам: как поставить обнаглевших собственников на место; как не стать жертвами квартирных мошенников; что делать в случаях порчи чужого имущества, ну и т.п. И, к удивлению, одним из главных критериев обеспечения собственной безопасности в этом контексте, является подписание Договора аренды квартиры. Предполагаю, что многие относятся скептически к формализации таких взаимоотношений по определенным обстоятельствам, и мы были не исключением. Но жизнь повернулась таким образом, что из арендаторов мы превратились в арендодателей. И я, как собственник квартиры, который уже очень скоро будет искать жильцов, в обязательном порядке буду инициировать подписание с ними такого Договора. Я много консультировался с юристами и посредством описания основных пунктов данного документа, постараюсь обосновать вам его необходимость.

  • Шаблон договора
  • Паспорта собственника и квартиросъемщика
  • Технический паспорт на квартиру

Пошаговое решение

  • Разберемся в определениях и понятийном аппарате. В повседневном общении мы зачастую употребляем выражение «заключить договор аренды квартиры». Однако, с точки зрения Гражданского кодекса РФ, конкретно договорам имущественного найма посвящено две главы: 34 «Аренда» и 35 «Наем жилого помещения». Основная разница между данными формами передачи жилого помещения с целью проживания за плату, заключается в субъектах отношений. Так, арендаторы представляют собой как физические лица (обычные граждане), так и юридические. Нанимателями же выступают только физические лица. Поскольку речь идет о квартире в качестве жилой площади, в рамках законодательной базы грамотнее пользоваться словосочетанием «Договор найма», а не «Договор аренды». Далее, упоминая аренду, следует понимать наем.
  • Перед заключением договора следует просмотреть право устанавливающие документы на арендуемую квартиру. В идеале квартиросъемщику необходимо предъявить оригиналы и оставить копии договора дарения или купли-продажи, свидетельства о праве на наследство и пр. Арендаторам не помешает пробежаться по соседям и выяснить репутацию хозяев, на всякий случай. Когда фактов, подтверждающих адекватность хозяев и устанавливающих право собственности, достаточно, можно приступать к подписанию Договора.
  • Остановимся детальнее на основных его пунктах. В Преамбуле указываются ФИО Наймодателя и Нанимателя (основного) с паспортными данными обеих сторон Договора.
  • Предмет договора – один из существенных и необходимых пунктов, который должен отражать конкретную и точную информацию об адресе жилого помещения, количестве комнат; прописывается правоустанавливающий документ Наймодателя; срок найма и перечисление лиц, планирующих к проживанию в данной квартире.
  • Конечно, собственники часто ищут жильцов на длительный срок. Нормативной базой закреплено, что если договор заключается на срок более трех лет, то он подлежит обязательному нотариальному заверению. Во избежание дополнительных расходов, в договоре указывается срок, к примеру, 2 года 11 мес. и в отдельном пункте отмечается об автоматической пролонгации срока аренды, если стороны не возражают. Следует отметить, что если вы не определись со сроками, то договор заключается на 5 лет. А если меньше года, то некоторые статьи ГК к договору с такими условиями не применяются. В частности, не разрешено подселение, а также наниматель лишается права перезаключения договора на новый срок.
  • Немногие обращают внимание на перечень лиц, которые будут проживать на территории квартиры вместе с основным нанимателем. Для собственника – это лишняя толика спокойствия, а вот наниматель таким образом наделяет таких людей равными с ним правами пользования жильем. В данном пункте стоит определиться и с домашними животными, проживание которых либо поощряется, либо запрещается наймодателем
  • Максимально детально необходимо разобраться с арендными платежами. В любом случае в договоре необходимо отразить то, что ни размер, ни способы и сроки внесения арендной платы не могут изменяться в одностороннем порядке. Наниматель может: 1) перечислять ежемесячные суммы платежей на личный банковский счет наймодателя. Обязательно надо сохранять все квитанции; 2) может передавать деньги наличными. Желательно составлять акт приема-передачи арендной платы/приходный ордер или расписку, написанную собственником относительно факта получения денег. Если возникнут спорные вопросы, этих документов будет вполне достаточно для доказательной базы обеих сторон. Кроме того, помимо цифрового значения суммы, в договоре ее надо прописать также и прописью.
  • Погашение стоимости коммунальных услуг согласно действующему законодательству является обязанностью арендатора. Как правило, последний оплачивает стоимость потребленной электроэнергии, услуги связи и, к примеру, интернет, кабельное ТВ. Остальная часть (квартплата, холодная/горячая вода, отопление, газ, вывоз мусора и т.д.) включается в стоимость месячной арендной платы и оплачивается собственником самостоятельно. И это распределение должно быть четко оговорено в договоре, чтобы после окончания срока его действия наймодатель не потребовал от нанимателя возмещения таких расходов. Конечно, если существуют большие задолженности собственника перед коммунальными службами, а арендные платежи при этом платятся исправно, то очень трудно объяснить представителям этих служб, почему же они не видят денег. Но данный момент, а именно обязанность собственника своевременно погашать коммунальные услуги, зачастую в договоре аренды не предусматривается, к сожалению.
  • Хорошо, когда жильцы въезжают в квартиру со свежим капительным ремонтом. Но так бывает не всегда, более того, максимум, что ожидает квартиросъемщиков – это новые трубы и поклейка дешевых обоев «на скорую руку». Людям, безусловно, при наличии свободных денежных ресурсов, хочется поставить новые металлопластиковые стеклопакеты, установить кондиционер, переклеить обои и т.д. Можно ли стоимость таких услуг по улучшению жилищных условий заменять размером арендной платы, т.е. засчитывать в ее счет? ГК РФ уверяет, что текущий ремонт в квартире ложится бременем на нанимателя, а капитальный – на наймодателя. Так происходит и в жизни: собственник обычно не против рациональных предложений в этом направлении, но это не снимает с арендаторов ответственности погашать арендную плату в размере, оговоренном в договоре.
  • Почему бы не указать в обсуждаемом документе также перечень имущества, находящегося в квартире на момент ее сдачи в наем, например, холодильник, стиральная машина, мебель, постельные и кухонные принадлежности и т.п. Со стороны звучит даже смешно, но это, поверьте, поможет совершить инвентаризацию после выезда жильцов и сохранить то же одеяло, веник или же комнатный цветок в целости и сохранности. Уместным также является фиксация показателей всех приборов учета (электроэнергии, воды и пр.), а также состояние санитарно-технического, бытового оборудования, которое находится в квартире. А некоторые даже прикладывают приложением к договору фотографии самой квартиры.
  • Права и обязанности в типовом договоре найма, обычно, прописаны достаточно подробно. Некоторые пункты, в частности, обязательство наймодателя посещать квартиру не более одного раза в месяц и за сутки предварительно сообщать о своем приезде, можно и нужно прописать более подробно. К примеру, один хозяин может даже не заходить в квартиру при получении денег, а другому надо везде пройтись, придраться к чему-то, поругаться с квартирантами и т.п. что доставляет много дискомфорта. Наниматель же, в свою очередь, обязан уведомить и получить согласие Наймодателя на установку нового оборудования (замки, сигнализация); не сдавать жилплощадь в субаренду, не заниматься подселением на платной основе и пр.
  • Ответственность сторон – параграф в договоре, который наряду с вышеперечисленными пунктами, в случае чего должен обезопасить обеих. Так, при досрочном расторжении договора стороны обязаны уведомить друг друга не позже месяца до предполагаемой даты прекращения аренды. Если суммы платежей вносятся несвоевременно, то собственник имеет право потребовать пеню за каждый день просрочки и т.д.
  • В особых условиях стоит оговорить возможные спорные моменты, определить действия сторон в случае форс-мажора и пр.

Регистрация

Уже 6988 отзывов о товарах!

Источники: http://flatcenter.ru/clauses/soveti-po-arende/dogovor-arendi.html, http://expertoza.com//04/apartment-rental-agreement/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением