Главная » Как правильно определить, поставить перевести, написать

Как правильно заключить договор аренды квартиры





FAQ: Как правильно заключить договор аренды помещения?

Неправильно составленный договор аренды может разрушить ваш бизнес. Если не прочитать мелкий шрифт или не указать важных деталей, его смогут расторгнуть в самый неожиданный момент, несмотря даже на то, что вы вложились в ремонт. Hopes Fears узнал у экспертов, на что стоит обратить внимание.

Зиннур ЗИННЯТУЛЛИН

При заключении договора аренды помещения важно обратить внимание на три пункта, которые часто становятся в суде предметом разногласий сторон.

Во-первых, особое внимание надо уделить предмету договора, то есть помещению, которое вы собираетесь снять. Нужно описать его максимально подробно в договоре: указать площадь, количество комнат. Чем чётче это будет прописано, тем меньше поводов для конфликта: каждая сторона понимает, чем арендатор может пользоваться.

Во-вторых, арендатору стоит проверить, кому принадлежит помещение. Оно в собственности арендодателя или он собирается сдавать его в субаренду? Если это второй случай, то нужно проверить, имеет ли он право отдавать его в субаренду. В судебной практике было множество случаев, когда арендодатели сдавали помещение незаконно, их заваливали судебными исками, а сложности в итоге были у арендаторов, которым срочно надо было искать новое помещение.

В-третьих, стоимость аренды и порядок оплаты — это один из самых важных вопросов, которые надо обсудить до заключения договора. По закону арендодатель имеет право один раз в год поднимать ставку аренды. Но если договориться с ним, что она не будет изменяться на протяжении нескольких лет, и прописать это в договоре, то никаких противоречий закону не будет. Если арендодатель не соглашается зафиксировать стоимость, то можно прописать, на сколько сумма может быть изменена.

По возможности стоит заключать долгосрочные договоры, в них арендатор более защищён. Если договор действует год и больше, надо сделать его госрегистрацию. Краткосрочный договор позволит арендодателю каждые несколько месяцев выставлять новые условия. Для тех, кто собирается переделывать помещение, ремонтировать за свой счёт, тем более уместен долгосрочный договор. Во избежание недопониманий прописывайте в нём максимально подробно, что и кем будет сделано.

Наталья СЛОВЕСНИКОВА

Генеральный директор компании RD-Centre

Самая частая ошибка в заключении договоров аренды — игнорирование формальностей. При заключении соглашения стороны, как правило, имеют хорошие отношения, а в результате формальная сторона вопроса ограничивается подписанием договора и акта приёма-передачи помещения.

Вопросы возникают, когда стороны по тем или иным причинам встречаются в суде. Именно в этот момент они начинают понимать, что до 90% их действий не могут быть доказаны из-за отсутствия формальных подтверждений.

Чтобы избежать ненужных разочарований, и арендатору, и арендодателю необходимо соблюдать несколько простых правил.

Во-первых, заключая договор аренды, надо сразу посмотреть на него с точки зрения суда. Сможет ли он защитить? Во-вторых, абсолютно все обязательства по договорам должны быть идентифицированы, исполняться, а каждое исполнение должно быть подтверждено формально.

Также необходимо помнить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

При этом независимо от того, что именно будет указано в договоре аренды, арендодатель сможет сам расторгнуть договор в ряде случаев, описанных в статье 619 ГК РФ. Например, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, значительно ухудшает его состояние, более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя, не производит капитального ремонта в установленные договором аренды сроки.

Как арендатору, так и арендодателю важно помнить, что по договору, заключённому на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.

Чтобы предложить тему в эту рубрику, пишите письма на hopesandfears@hopesandfears.com c пометкой FAQ.

Правила съема: как правильно заключить договор по найму жилья

Что надо знать, арендуя жилье shutterstock.com

Большинство украинцев сдает жилье на честном слове , чтобы не платить 15% от дохода. Подобная экономия сомнительна, ведь защитить свои права будет сложно как нанимателю, так и владельцу квартиры. Как себя обезопасить в сделках с арендой жилья с точки зрения закона, рассказывают эксперты.

Письменные доказательства

Согласно закону, отношения между нанимателем и владельцем должны оформляться письменно в договоре найма жилья. Как объясняет юрист юридической фирмы PravoPeremoga Галина Степаненко, стороны договора аренды жилья имеют право по собственному усмотрению определять его условия, в том числе порядок расчетов, проведение ремонтных работ, оплату коммунальных платежей, разрыв и продление договора.

Если стороны не придерживались письменной формы договора, это не будет означать, что договор стал недействительным, но факт заключения или оспаривания отдельных его частей необходимо будет подтверждать письменными доказательствами, средствами аудио-, видеозаписи и др. , - добавляет Степаненко.

Что прописать в договоре

Эксперты рынка недвижимости называют три самых важных условия договора:

1) стоимость арендной платы и порядок расчета

2) срок действия договора

3) порядок оплаты коммунальных платежей (в случае, если они не включены в арендную плату)

Также могут обсуждаться и фиксироваться другие вопросы, которые в дальнейшем регулируют комфортне отношения между арендатором и арендодателем, говорит директор Подольского отделения АН Планета Оболонь Игорь Комар.

В договоре указываем наличие мебели и бытовой техники, ее техническое состояние. Делаем фото квартиры, прилагаем к договору. Вместе с арендодателем записываем показатели счетчиков (вода, электроэнергия, тепло). Подписываем договора и выдаем сторонам дополнение, в котором они фиксируют факт оплаты, показания счетчиков и отсутствие взаимных претензий , - говорит он.

Без документов сделки по аренде не проводятся ни при каких обстоятельствах.

Кроме того в договоре нужно указать всех людей, которые будут проживать с нанимателем. Они имеют такие же права и обязанности по отношению к жилью, как и наниматель.

Процесс заключения договора – это процесс достижения договоренности между двумя сторонами. И здесь нужно отстаивать свою позицию и требовать наиболее выгодного для себя размера арендной платы и других договорных условий. Выгода от аренды как для владельца, так и для орендатора напрямую зависит от того, насколько грамотно заключен договор. Другими словами, если арендатор и арендодатель заранее предусмотрят все нюансы сотрудничества, то выгоду получат обе стороны , - подытоживает юрист.

Обязанности арендатора

Если в договоре найма не оговорены выше перечисленные условия, либо договор заключен устно, законодательством предусмотрены определенные обязанности арендатора.

Арендатор обязан по умолчанию:

- использовать жилье исключительно для проживания. Предпринимательство, промышленное производство и другая деятельность законом запрещается,

- обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Под этим следует понимать капитальный или текущий ремонт, бережное отношение к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдение правил пожарной безопасности и пр.,

- не проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия собственника. Такое согласие может быть дано как в письменной, так и в устной форме. Но во избежание недоразумений лучше получить письменное согласие.

Договор составляйте в письменной форме и прописывайте все спорные вопросы shutterstock.com

Что взять с собой

Для подписания договора аренды, как и для заключения любой другой сделки, следует подготовить пакет документов и выполнить ряд условий. Со стороны арендодателя требуется личное присутствие всех собственников квартиры. Также нужно иметь при себе паспорта, идентификационные коды, документ о праве собственности, форма 3.

Арендатор приносит только паспорт и идентификационный код. Все документы сторон должны быть в оригинале. Без документов, предупреждает эксперт по недвижимости, сделки по аренде не проводятся ни при каких обстоятельствах.

Важно прописать в договоре размер и порядок оплаты, срок договора и порядок оплаты коммунальных платежей.

По словам Галины Степаненко, бывают случаи, и они не единичны, когда через день после передачи денег, переезда, приходит настоящий собственник квартиры, а не тот, кто ее сдал, и просит освободить ее. Понятно, что деньги уже никто не вернет. И доказать ничего нельзя, т.к. подпись на договоре аренды – постороннего лица, а не собственника квартиры. Поэтому арендовать жилье нужно только у собственника, проверив правоустанавливающие документы и сверив паспортные данные хозяина.

4 главных правила

1. Сделку по аренде жилья желательно оформлять юридически – заключать договор аренды

2. Подписывать договор лучше в присутствии эксперта – специалиста по недвижимости, юриста или нотариуса

3. Если нет возможности подключить специалиста, важно прописать в договоре размер и порядок оплаты, срок договора и порядок оплаты коммунальных платежей

4. Следует внимательно проверить документы на собственность квартиры и сверить паспортные данные собственника

Специально для bigmir)net Дарья Сухенко, Стефанович и партнеры

СМОТРИТЕ ВИДЕО: Подешевеет ли аренда жилья

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Прежде всего, следует отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает договор аренды и договор найма жилого помещения .  Это разные договоры, для каждого из которых законом установлены свои правила. О договоре аренды жилого помещения в строгом юридическом смысле можно говорить только тогда, когда это помещение снимает организация (юридическое лицо). Если же квартиру (или комнату) для проживания снимает гражданин (физическое лицо), то речь может идти только о договоре найма жилого помещения.

Правила заключения первого из названных договоров опр еделены в гл. 34 «Аренда» Г ражданского кодекса РФ. а второго — в гл. 35 Г ражданского кодекса Р Ф   «Наем жилого помещения». И хотя на практике большинс т в о граждан применительно к найму жилья используют термин «аренда», мы будем пользоваться термином «наем жилого п омещения».

Итак, какие же вопросы больше всего волнуют граждан пр и сдаче-съеме жилья?

1.      Нужны ли на договоре найма жилья печать агентст ва  недвижимости и (или) его нотариальное удостоверение?

Среди граждан бытует мнение, что договор обязательно должен быть скреплен печатью агентства недвижимости, через которое сдается жилье, и (или) заверен у нотариуса. Якобы только в этом случае у хозяина жилья могут быть хоть какие-то юридические гарантии. Иногда даже приходится слышать о том, что договор должен пройти государственную регистрацию.

В действительности ничего этого закон не требует. Из ст.674 Гражданского кодекса РФ следует, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Никаких других требований по поводу оформления такого договора закон не содержит. Следовательно, ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать договор найма жилья не нужно.

Убеждение в необходимости печати агентства недвижимост и на договоре также ошибочно, никаких гарантий эта пе­ чать не дает. О гарантиях агентства недвижимости можно говорить только в том случае, если какие-либо обязательства риэлторов перед хозяином сдаваемого жилья отражены на бумаге, подписаны руководителем агентства или иным упол­ номоченным на это лицом и скреплены печатью. Если же договор заключен исключительно между хозяином жилья и нанимателем, то подпись и печать риелторов на договоре ни к чему последних не обязывают.

Польза от нотариального удостоверения договора или скрёп ления его печатью агентства недвижимости может заключаться только в некоем психологическом воздействии на будущих квартирантов, да и то лишь в том случае, если они юридически неграмотны. В действительности ни нотариус, ни агентство недвижимости в случае причинения квартирантом неприятностей владельцу жилья (например, наниматель не платит за наем, испортил имущество хозяина жилья, пустил жить в квартиру без согласия ее хозяина других людей и т.п.) ничем ему помочь не смогут. Чтобы восстановить свои права, владельцу придется обратиться в суд, а для этого достаточно иметь на руках договор в письменной форме.

Из сказанного следует, что договор найма можно заклю чить в письменной форме, т.е. написать его от руки на листе бумаги или распечатать на пишущей машинке либо на компьютере, и подписать обеим сторонам договора. Что же касается условий, которые необходимо отразить в договоре, то подробно рассказать о них в рамках данной статьи невозможно (примерный образец договора найма жилого помещения Вы можете найти практически на всех сайтах агентств недвижимости).

2.      Можно ли как-то подстраховаться на случай порчи квар тирантами имущества владельца квартиры или причинения ему других убытков?

К сожалению, случаи, когда после неожиданного освобож дения квартирантами жилья его владелец обнаруживает ис порченную мебель, сломанную бытовую технику и (или) счет из телефонного узла, который превышает месячную плату за квартиру, не так уж редки. Конечно, если у этого владельца есть на руках договор, в соответствии с которым жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги и услуги связи, а также возместить ущерб, причиненный находящемуся в квартире имуществу в случае его повреждения, он может подать иск в суд. иск в суд и, скорее всего, суд такой иск удовлетворит. Однако это судебное решение вряд ли будет исполнено, если, нап ри мер, место работы бывшего квартиранта неизвестно или официальная зарплата в несколько, раз меньше присужден ной суммы и никаких сведений о принадлежащем кварти ранту имуществе у хозяина жилья нет.

С учетом указанных обстоятельств большинство хозяев жилья сегодня при заключении договора найма берут с будущих жильцов не только плату за проживание, но и опреде ленную денежную сумму в качестве гарантии защиты их интересов в описанных выше случаях. Такую сумму принято называть депозитом, хотя иногда ее называют залогом. Раз мер депозита определяется сторонами самостоятельно. Со гласно сложившейся практике он равен одной месячной плате   за наем жилья. Если после того, как жилец съехал, никаких повреждений в квартире не обнаружено : и долгов за ним не осталось, хозяин должен вернуть депозит жильцу.

Иногда хозяева оговаривают, что депозит впоследствии пой­ дет в счет оплаты последнего месяца проживания квартирантов. Однако, лучше все-таки взять с жильцов плату за последний месяц, а когда они будут окончательно съезжать, вернуть  им депозит. Потому что при условии оплаты депозитом последнего месяца проживания квартирантов взы скать с них что-либо при отъезде за испорченное имуще­ство или неоплату каких-то счетов будет уже невозможно.

3.      Что нужно знать о сроках договора найма?

Как правило, хозяева жилья стараются заключить договор на длительный срок, как минимум на год, и их можно по нять: всем хочется стабильности хотя бы на какой-то определенный период времени, к тому же вселять новых жильцов каждые несколько месяцев — дело довольно хлопотное. Однако на практике такое условие может, наоборот, сыграть против хозяев.

Дело в том, что гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ различает долгосрочные и краткосрочные договоры найма (последними считаются договоры, заключенные на срок менее года). При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгод­ны хозяевам жилья.

Например, ст. 684 Гражданского кодекса РФ установлено, что по окончании долгосрочного договора найма хозяин жилья обязан либо сдать его снова тому же жильцу (разу­ется, если последний на этом настаивает), либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. В противном пас наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Кроме того, хозяин жилья, заключивший долгосрочный договор найма, не может расторгнуть договор с квартирантом в случае, если тот задолжал плату менее чем за 6 месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 Гражданского кодекса РФ ).

И еще один важный момент, который следует учитывать  хозяевам сдаваемого жилья: если в договоре найма срок вообще не указан, то считается, что он заключен на 5 лет.

Источники: http://www.the-village.ru/village/business/management/152517-faq-arenda, http://finance.bigmir.net/realty/33953-Pravila-s-ema--kak-pravil-no-zakljuchit--dogovor-po-najmu-zhil-ja, http://www.zazakon.ru/pravovaya_informaciya/sovety_advokata/kak_pravilno_zaklyuchit_dogovor_arendy_kvartiry






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением