Главная » Как продать, передать, проверить, прописаться

Как проверить квартиру перед покупкой в новостройке





Пан или продал: что проверять перед покупкой жилья Приобретая квартиру не глядя , можно столкнуться с риском признания сделки недействительной. Право.Ru изучает способы, с помощью которых можно проверить чистоту объекта недвижимости, дееспособность собственников и случаи, в которых суды при оспаривании сделок встают на защиту прав несовершеннолетних детей. Не лишней может оказаться и проверка здоровья продавца, предупреждают эксперты.

Каждый человек в течение своей жизни совершает хотя бы одну операцию с недвижимостью – покупает квартиру, дарит дом, арендует дачу и так далее. То есть, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, принимает участие в сделке – действиях граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости.

Сделка считается действительной, если соблюден ряд условий:

– содержание сделки соответствует закону;

– ее участники (юридические или физические лица) обладают право- и дееспособностью;

– сделка совершена в необходимой форме (устной или письменной);

– воля сторон сделки и их волеизъявление совпадают.

Кроме того, сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. По данным Росреестра, за прошлый год было зарегистрировано 10,7 млн сделок с жилыми помещениями, из них 549 000 – только в Москве, которая занимает лидирующие позиции в списке субъектов РФ по этому показателю.

Согласно статистике тех же органов госрегистрации, наиболее часто наши сограждане покупают и продают недвижимость – их регистрируется свыше 56 % от общего числа переходов прав. Следом по частоте совершения идут такие сделки, как дарение, мена, ипотека, аренда, рента и др. Поскольку жилая недвижимость обладает финансовой ценностью, то сделки с ней не обходятся без риска и сложностей – там, где есть деньги, найдется место и разного рода махинациям. Грешны бывают все: и покупатели, и продавцы, и посредники. А если хотя бы одно из вышеуказанных условий нарушено, то действительной сделку считать нельзя. Поэтому, чтобы не получить от процесса разочарование и убытки, участникам необходимо знать обо всех подводных камнях наиболее частого вида сделок.

Что проверять перед куплей-продажей

Основные риски при сделках купли-продажи связаны с правами продавцов и наличием средств у покупателей. Чаще риск ложится на покупателя, потому что он может приобрести квартиру у лица, которое не имело права ееВ продавать, либо квартиру с зарегистрированными в ней людьми, о существовании которых он не знал. Продавец же рискует недополучить всю сумму. При этом продавцу обезопасить себя намного проще, просто прописав в договоре купли-продажи условие о том, что покупатель становится полноправным собственником только после полной оплаты сделки, что, в свою очередь, подтверждается передаточным актом или распиской сторон об отсутствии претензий друг к другу. При желании такую расписку можно заверить нотариально.

Покупателю же следует самостоятельно проверить квартиру перед сделкой – в будущем это поможет доказать свою добросовестность, если сделку попытаются признать недействительной через суд. Согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры является перечень лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования жилым помещением после его отчуждения. Чтобы это проверить, покупателю необходимо попросить собственника (продавца квартиры) предоставить расширенную выписку из домовой книги – этот документ покажет, кто зарегистрирован в квартире и сохраняют ли эти люди свое право проживания в ней при ее продаже. Также необходимо просмотреть список всех, кто был зарегистрирован в жилище со времен заселения дома и куда они выписались (например, кто-то может сейчас отбывать наказание, а потом через несколько лет заявить свои права на недвижимость). При дарении не помешает проделать те же действия, чтобы убедиться, что сделку потом не отменят , советует Наталия Куркина, руководитель отдела юридического сопровождения аутсорсинговой компании Интеркомп .

Выписку из домовой книги можно попросить в местной управляющей компании или жэке, но получать ее придется вместе с продавцом – посторонним лицам такие документы не предоставляются. Также можно получить архивную выписку в паспортном столе и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – опять же, не без участия продавца. В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания единого реестра. Из содержания бумаги станет понятно, находилась ли квартира в эпицентре судебного спора, состояла ли под арестом и пр.

Бывает, что квартира в ЕГРП не числится. Как правило, такое случается с недвижимостью старого жилого фонда. Если объекта в реестре нет, это означает, что после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок и с юридической точки зрения ее можно считать идеальной . Для пущей уверенности сомневающийся покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. А в самом тексте договора стоит прописать условие предварительного снятия с учета в квартире зарегистрированных лиц – это позволит избежать обращения в суд, если после перехода права жильцы откажутся сниматься с регистрационного учета или выезжать из квартиры.

Дети, приватизация и дееспособность

Есть нюансы и при покупке ранее приватизированного жилья – необходимо иметь в виду, что бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся при приватизации от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования им.

Признание приоритета прав собственника [недвижимости] либо проживающих в нем нанимателей зависит от установления фактических обстоятельств конкретного спора , говорил в марте этого года председатель Конституционного суда РФ Валерий Зорькин при вынесении постановления по делу 5-П/ от 24 марта года (подробнее ). Аналогичная позиция КС РФ отражена и в других актах – Постановлении от 8 июня 2010 года N 13-П, определении от 3 ноября 2006 года № 455-О. от 18 октября года № 1837-О и др.).

Стоит обратить внимание и на возраст участников сделки – если среди них есть несовершеннолетние, то заключать сделку от их имени должны их законные представители, в противном случае она будет признана недействительной. Если же право несовершеннолетнего на пользование жилым помещением носит бессрочный характер, данное право сохраняется при переходе права собственности на такое помещение. Эту позицию поддерживает Верховный суд РФ – из его Определения от 25 июня года № 5-КГ13-52 следует, что если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением, в число собственников квартиры по договору передачи не включен, другим жилым помещением не обеспечен, зарегистрирован в жилом помещении, то право несовершеннолетнего лица пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер. Следовательно, это право должно учитываться при переходе права собственности на помещение по соответствующему основанию к другому лицу .

В случае, если родители ребенка совершат сделку по отчуждению жилого помещения с целью ущемления прав детей, она может быть признана недействительной в силу ст. 169 ГК РФ как противоречащая основам правопорядка и нравственности – о том же говорится и в Определении Верховного Суда РФ от 15 октября года N 5-КГ13-88.

А Мария Рулькова, юрист московской коллегии адвокатов Князев и партнеры . напоминает о риске признания купли-продажи недействительной на основании ст.177 ГК РФ, если она была совершена гражданином хотя и дееспособным, но не понимавшим в момент ее совершения значения своих действий. Судебный иск в этом случае может подать как сам гражданин, так и другие лица, чьи права она нарушила. Поэтому покупателю перед приобретением жилья необходимо удостовериться в том, что лицо, отчуждающее квартиру, способно понимать значение своих действий. В этих целях у продавца можно запросить ряд справок о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Некоторые покупатели даже запрашивают сведения о состоянии здоровья продавца, однако предоставлять подобные документы или нет, решает последний. В любом случае при покупке квартиры покупателя должно насторожить, если он до сделки ни разу не видел продавца, а все взаимодействие происходит через представителяВ и договор подписывает также представитель продавца по доверенности , предупреждает Рулькова. Дополнительной подстраховкой может служить нотариальное удостоверение договора. Обязательным требованием закона такое действие не является, однако многие покупатели настаивают на нем, поскольку в момент удостоверения нотариус проверяет не только документы сторон, но и их дееспособность.

Сергей Литвиненко, адвокат компании Деловой фарватер . подчеркивает необходимость тщательно проверять сделки: Суды, при подаче исков о признании сделок с недвижимостью недействительными, довольно часто удовлетворяют такие иски. При этом, как правило, в проигрыше остается покупатель, потому что очень трудно доказать, что он не знал о незаконности сделки или о нарушениях покупателей. А только добросовестный покупатель может сохранить за собой такую квартиру, т.е. тот, кто стал жертвой обстоятельств и никак не содействовал незаконной сделке. При этом такую добросовестность удается доказать только единицам. Остальные в результате судебных решений теряют права на недвижимость, и возврат денег за нее маловероятен .

[Дата добавления: 13-08-] [Просмотров: 642]

Как проверить застройщика

p При покупке недвижимости на первичном рынке основным вопросом, который волнует покупателей, являются сроки выполнения работ и гарантии получения оплаченного жилья. Однако задавать данный вопрос застройщику нет смысла, ведь ответ на него в любом случае будет положительный. К сожалению, далеко не всегда строительным компаниям удается соблюсти все договоренности и сдать дом в срок. Именно поэтому перед тем, как выбрать квартиру в новостройке. необходимо проверить застройщика, что позволит избежать всех неприятностей и в дальнейшем приобрести жилплощадь.

Проверка документов застройщика перед покупкой квартиры

Первое, что надо сделать перед началом сотрудничества с застройщиком, – тщательно проверить все документы. Так, вы должны попросить показать:

соответствующие распоряжения главы города;

документацию о правах владения долей в строительстве, если организация, выполняющая его, является подрядной;

соответствующие отчеты по бухгалтерии;

лицензию на строительные работы.

Также при покупке квартиры в строящемся доме вам необходимо тщательно изучить все пункты договора купли-продажи недвижимости, подготовленного к подписанию. Помимо того следует проверить, размещена ли проектная декларация в печатных изданиях СМИ.

Факторы оценки честности застройщика

Чтобы проверка застройщика была проведена правильно, и покупатель мог смело рассчитывать на добропорядочное выполнение всех пунктов подписанного договора, обратите внимание на пять главных факторов.

1. Публичность застройщика

Казалось бы, чем престижнее район, в котором расположен офис компании застройщика, тем лучше его репутация. Однако такое правило действительно не всегда, ведь офис может быть арендован на месяцы вперед, а репутация утрачена в одно мгновенье. Именно поэтому не ведитесь, как говорится, на яркую обложку, а поинтересуйтесь репутацией компании в проверенных источниках.

Изучив архивы и свежие номера газет и тематических журналов, потребитель может составить для себя полноценную картину деятельности интересуемой компании. Согласитесь, чем больше крупных объектов построено компанией, тем в большей мере можно рассчитывать на честность выполнения обязательств в дальнейшем. Обратите внимание, объекты должны быть сданы в срок и без нарушений. Если компания построила 10 объектов, но через суды и штрафы, с нарушением сроков, то с ней лучше не иметь дело.

Также стоит обращать особое внимание на количество проектов, взятых в работу застройщиком, ведь они лишь подтверждают то, что компании доверяют.

2. Адекватная ценовая политика

Не все дешевое позволяет сэкономить. Данное правило в сфере недвижимости наиболее актуально. Совсем низкая стоимость квартир в строящемся доме должна вызывать у вас не радость, а опасения. Ведь застройщик не может работать себе в убыток, и продавать квартиры по цене, которая ниже их себестоимости. К примеру, если вы встретили предложение приобретения жилья на первичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге по 70-80 тысяч рублей за квадратный метр или «квартира с отделкой у метро за полтора миллиона», обойдите их стороной и не рискуйте собственными деньгами.

Не менее настораживающими должны являться и чрезмерно большие скидки на жилье. Безусловно, множество застройщиков прибегают к демпингу с целью привлечения клиентов. Однако демпинг должен быть адекватным и не выходить за рамки общепринятых скидок на первичную недвижимость. Наиболее адекватной принято считать скидку в 5% от среднестатистической стоимости жилья в новостройках. Но стоит отметить, что иногда, особенно в условиях экономического кризиса, даже проверенные застройщики могут предлагать жилье по цене, которая близка к себестоимости. Цены на квартиры, ниже себестоимости, девелоперы могут позволить себе только в том случае, если большая часть жилья уже продана по среднестатистической цене, и в результате компания не останется в убытке.

Помимо того на стоимость жилья влияет стадия проведения строительных работ. Таким образом, стоимость квартир в домах, почти завершенных, и в домах, завершенных на половину, может отличаться примерно на 20-30%.

3. Правильный договор

Проверка репутации выбранной компании, конечно, важна, но документы застройщика требуют куда большего внимания. Так, вам должны беспрепятственно представлять для ознакомления учредительную документацию, свидетельство о внесении компании в госреестр, бумаги проектной декларации, постановление об отведении земли для строительства дома, различные лицензии и т.д. Проверку всей документации перед началом сотрудничества с застройщиком лучше всего доверить человеку, компетентному в данной сфере. Помимо перечисленных бумаг особого внимания заслуживает договор на сотрудничество клиента и исполнителя, подробно описывающий все их права и обязанности.

При составлении и оформлении договора важна его форма. На современном строительном рынке наибольшее доверие заслужил договор долевого участия. Его надежность обусловлена тем, что каждая бумага официально регистрируется в регпалате, тем самым, исключая вероятность проведения двойных продаж и прочих мошеннических схем. Также при составлении такого договора покупатель получает максимум гарантий выполнения прописанных в нем обязательств со стороны застройщика. Так, в случаи срывов оговоренных сроков сдачи жилья или других не оправданных надежд, вы можете официально потребовать от девелопера выплаты денежной компенсации. Помимо того в отличие от других форм договоров, договор долевого участия делает покупателя реальным владельцем квадратных метров в строящемся доме.

Довольно нелегко приходится застройщикам, работающим по 214-ФЗ. Строящиеся объекты находятся под постоянным контролем соответствующих органов, поэтому любая погрешность может привести к наложению серьезных штрафов и нанесению значительных убытков исполнителю. Надежные застройщики, честность которых не вызывает сомнений, должны не только предложить вам договор для детального изучения, но и не препятствовать выносу документа из офиса. Так, вы сможете просмотреть договор с юристом и исключить все возможные «подводные камни» в нем. Изучая договор на приобретение квартиры в строящемся доме, в первую очередь стоит обращать внимание на:

заявленные в нем сроки завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;

подробное описание возводимого объекта;

перечень обязательств застройщика и ответственность за их нарушение.

Также кроме договора вы должны детально изучить и приложенный к нему план квартиры, где указана полная ее площадь, описание технического состояния и т.д. С помощью такой документации, при возникновении каких-либо несоответствий при сдаче квартиры в эксплуатацию, вы без проблем сможете доказать свою правоту в соответствующих инстанциях.

4. Темпы строительства

Многие потребители считают, что надежнее всего покупать квартиру в домах, строительство которых практически завершено. Однако данное правило действует не всегда, и объекты, выполненные менее чем на 50%, также заслуживают внимания. Тем более что стоимость жилья на таких объектах гораздо ниже.

Таким образом, стадия строительства не столь важна. А особое внимание стоит обращать на темп проведения строительных работ. Отследить данный показатель довольно просто. Достаточно ежемесячно наведываться на объект и самостоятельно оценивать прогресс. По мнению специалистов, в месяц монолитное здание должно увеличиваться примерно на три этажа, а панельный дом должен «расти» в среднем на 4-5 этажей. Препятствовать таким достижениям могут разве что плохие погодные условия или официальное изменение компанией-застройщиком своего подрядчика. Для выяснения причин замедления темпов строительства, вам лучше лично пообщаться с представителем компании, непосредственными руководителями строительных работ и другими участниками проекта. Не стоит, как говорится, спускать все на тормозах, ведь проверка застройщика позволит вам сохранить свои деньги и в итоге получить заветное жилье.

Стоит отметить, что современный технический прогресс не обошел стороной и многие надежные строительные компании, на сайтах которых вы сможете в любое время дня и ночи посмотреть, что происходит на стройке с помощью онлайн трансляции.

5. Солидные партнеры

Перед покупкой квартиры в строящемся доме поинтересуйтесь, на каких основаниях работает компания. Так, строительная компания может функционировать в рамках крупного инвестиционного проекта, в рамках страхования жилья или программы кредитования.

Наиболее надежным является застройщик, работающий с крупным иностранным инвестором. Для вас данный факт должен являться весомым аргументом в пользу его авторитета, ведь перед началом инвестирования иностранные фонды проводят тщательную проверку всех документов и особенностей работы строительной компании. Также инвесторами могут выступать различные государственные банки. Они могут не только соинвестировать проект, но и предоставлять застройщику открытую кредитную линию. Такая форма сотрудничества, как и в предыдущем случае, предполагает тщательно проведенную предварительную проверку «прозрачности» и законности деятельности фирмы. Работа с банковскими учреждениями обеспечивает максимальную платежеспособность компании и предоставляет покупателям соответствующие гарантии завершения строительства четко в оговоренный срок.

При кредитовании строительства, проверке подлежат и другие объекты компании. Они выступают дополнительными источниками доходов застройщика. Вас должен насторожить тот факт, что компания на данном этапе занимается строительством всего одного объекта на кредитной основе.

И, наконец, страхование жилья в новостройках — специальная программа, позволяющая дольщику получить гарантии защиты от возможных рисков в случае банкротства строительной компании, не завершения работ в оговоренный срок, заморозки проекта и т.д. Страховая фирма при такой форме сотрудничества еще перед заключением договора проведет все необходимые проверки и сможет максимально исключить те или иные риски, которым подвергаются покупатели.

Анализируя все вышесказанное, можно сказать, что не стоит верить застройщикам, как говорится, на слово. Необходимо проверить все самостоятельно, постоянно следить за всеми этапами выполнения работ и требовать подробных объяснений при малейших несоответствиях. Так, вы сможете обезопасить свои денежные средства, сберечь время и нервы, и получить жилье четко в оговоренный срок.

Источники: http://novostroyki-ykt.ru/1153-pan-ili-prodal-chto-proveryat-pered-pokupkoy-zhilya.html, http://opendevelop.ru/info/1/37






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением