Главная » Как продать, передать, проверить, прописаться

Органы опеки как продать квартиру





Сделка с участием детей: как продать и купить квартиру без проблем. Когда нужно разрешение органов опеки. Острые вопросы: переезд на меньшую площадь, жилье требует ремонта, рядом нет школы и садика

Текст. Владимир Абгафоров | Фото: kraskizhizni.com

Дата: 07 августа | www.metrinfo.ru

Недавно наш журнал рассказывал об особенностях сделок с недвижимостью в случаях, когда продавец или покупатель состоят в браке. Сегодня мы продолжим «семейную» тему и поговорим о другой весьма распространенной ситуации – наличии в продаваемой квартире детей. В подобных обстоятельствах у сделки тоже появляются свои особенности.

До 18, но с оговорками

Начнем, как водится, с азов – кто такие дети? При всей внешней очевидности обсуждаемого предмета тут все не так просто. Судите сами: московский пассажирский транспорт переводит человека в разряд взрослых с семи лет – надо оплачивать проезд. На железной дороге детский билет – до 10-летнего возраста. Паспорт гражданин РФ получает в 14. В 18 лет приходит основной объем радостей и горестей взрослой жизни – возможность работать полный день, вступать в брак, отправиться в армию… Последним «звоночком молодости», обнаруженным мной в законах, оказался возраст в 35 лет – с этого момента гражданин может быть избран на должность президента Российской Федерации. Хотя последнее ограничение вряд ли имеет практическое значение для 99,99% населения, но все же…

Что касается обсуждаемого нами предмета, т.е. сделок с недвижимостью. то с ними ситуация такая. Как справедливо замечает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty . действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети» - в нем есть лица «малолетние» и «несовершеннолетние». Они не обладают гражданской дееспособностью, т.е. правом «приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их» .

Переход во взрослое состояние, согласно закону, в основном происходит в 18 лет. «Этот возраст совершенно четко установлен ст. 21 Гражданского кодекса РФ, - говорит Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость ». – По его достижении гражданин обретает полный объем дееспособности».

Правда, оговорки имеются и здесь. Существует понятие «эмансипация». Согласно ст. 27 ГК, она означает объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Условие – работа по трудовому договору или занятие (с согласия родителей, усыновителей или попечителя) предпринимательской деятельностью. Наступать эмансипация может с 16-летнего возраста. Также полностью дееспособным человек становится при вступлении в брак – даже если это произошло и до 18-летия.

И последнее, что надо сказать здесь. Двумя абзацами выше мы говорили о «малолетних» и «несовершеннолетних». Первые – это дети в возрасте до 14 лет, вторые – от 14 до 18 (если раньше не произошла эмансипация, конечно). Разница между этими категориями, разъясняет Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ ». состоит в том, малолетние вообще не участвуют в сделках с недвижимостью – документы от их имени подписывают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние должны совершать сделки лично – но с письменного согласия своих законных представителей.

Без «опекунов» не обойтись

С тем, что дети до 18 лет (не считая «эмансипированных») должны получить для сделки согласие своих законных представителей – родителей (или усыновителей, опекунов), мы разобрались. Но есть еще одно условие: продажа недвижимости должна быть одобрена специальной государственной инстанцией – органом опеки и попечительства . Это, напоминают специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж ». требование ст. 37 ГК РФ и ст. 60 Семейного кодекса РФ. Без документа от названного органа договор купли-продажи просто не пройдет государственную регистрацию в Управлении Росреестра.

Некоторое время назад (примерно до середины прошлого десятилетия) согласие «государственных опекунов» требовалось для любой сделки, где так или иначе фигурировал несовершеннолетний. Потом ситуация изменилась: разрешение по-прежнему однозначно нужно в случаях, когда ребенок входит в число собственников продаваемой квартиры. А вот если он там просто зарегистрирован по месту жительства – тогда нет. Правда, из последнего «послабления» есть некоторые исключения: например, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников, то разрешение органов опеки все равно потребуется. Еще, добавляет Надежда Духова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка» . в некоторых районах Московской области территориальные отделения Росреестра требуют бумагу от органов опеки и для просто зарегистрированных. Скажем так, «по инерции».

Видим: тетенька сидит. Полномочная на вид…

Познакомимся поближе с органами опеки и попечительства – коль скоро в нашем повествовании они занимают такое заметное место. Первая странность, которая бросилась автору в глаза еще в 90-е годы – у «опекунов» нет «вертикали». Если брать, к примеру, школы – то там над учителем есть череда начальников вплоть до министра образования. Над полицейским – тоже целая пирамида, вершиной которой является глава МВД. А у органов опеки ничего такого нет – просто специалист на уровне района. Как говорили знающие люди, лет 20 назад, когда первый мэр Москвы Г. Попов создавал городскую систему управления, он просто забыл о вертикальном подчинении «опекунов» - видимо, в силу не очень большой их важности.

Примерно до середины нулевых органы опеки трудились в составе районных управ. Однако затем уже следующий мэр – Ю. Лужков – затеял реформирование системы власти. Декларировалось оно как передача части полномочий от назначенных (управы) к выборным (муниципалитеты) органам. На практике все свелось к широко известному «на тебе, боже, чего нам негоже»: городские власти постарались отдать муниципалитетам самые малозначительные функции – «отдельные государственные полномочия в области образования, опеки и попечительства, защиты прав несовершеннолетних, а также в сфере организации досуговой, социально-воспитательной, физкультурно-оздоровительной и спортивной работы с населением по месту жительства». Т.е. все то, отчего не проистекает никаких доходов, зато куча головной боли. Так изучаемые нами органы оказались в подчинении муниципалитетов.

Формально они называются «отделом опеки и попечительства». Но надо понимать, что глава муниципалитета (он же председатель комиссии по опеке) физически не может вникать во все тонкости, так что на самом деле все вопросы решает инспектор – обычно дама бальзаковского или постбальзаковского возраста. А глава муниципалитета просто подписывает подготовленные ею решения…

Если в квартире проживает ребенок.

Продаётся квартира, в которой проживают или прописаны несовершеннолетние. Обычно, это дополнительные хлопоты для риэлтора, ведь там, где затронуты интересы несовершеннолетних – всё непросто. В этой статье мы расскажем о тонкостях проведения сделки с квартирой, в которой проживает ребенок.

Многие непосвященные считают, что все сделки с недвижимостью, в которых задействованы интересы несовершеннолетних, требуют вмешательства органов опеки. Это не так. Попробуем разобраться в том, какие права имеют разные категории несовершеннолетних собственников. Вы узнаете также о том, как проходит сделка, если проживающий в квартире несовершеннолетний имеет лишь право пользования, а не право собственности. Отдельно рассмотрим вопрос о том, в каких случаях возможно получение несовершеннолетним полной дееспособности до 18 лет.

Как известно, в нашей стране совершеннолетие наступает в 18 лет. а значит, именно с этого возраста человек становится дееспособным в полном объеме. Дееспособность — это способность гражданина приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

В соответствии с нашими законами несовершеннолетние делятся на две категории:

- малолетние - это дети в возрасте до 14 лет;

- несовершеннолетние — в возрасте от 14 до 18 лет.

В вопросе с малолетними всё более-менее ясно: от их имени в сделке всегда действуют их законные представители. Дети до 14 лет могут совершать лишь мелкие бытовые сделки, распоряжаться «карманными» денежными средствами. В более серьезных сделках участвуют законные представители.

Кто может выступать в качестве законных представителей ребенка?

Это:

• родители;

• усыновители;

• опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;

• попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах и т. д. но с оговоркой, что все данные действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей.

Без письменного согласия законных представителей граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:

• распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

• осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

• вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;

• совершать мелкие бытовые сделки;

• с 16 лет вправе быть членами кооперативов.

При совершении сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего, нужно четко разделять, когда несовершеннолетний является собственником или одним из собственников недвижимости, а когда ему принадлежит только право пользования (т.е. он прописан в квартире, но не имеет права собственности). Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (т.е. гражданину в возрасте от 14 до 18 лет) на правах собственности, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешение органа опеки и попечительства. Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Итак, в случае, если несовершеннолетний или малолетний является одним из собственников жилья, необходимо получить согласие на сделку органа опеки и попечительства. При решении данного вопроса сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. В случае, если органам опеки покажется, что в результате сделки интересы ребенка могут быть ущемлены, согласие вряд ли может быть получено. На законодательном уровне четких ответов на вопрос о том, в каких случаях можно дать разрешение на продажу жилого помещения, а в каких — отказать, не существует. Каждый случай рассматривается индивидуально, решается вопрос, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, его имущественные интересы, окружающая его обстановка, возможность получать образование и т. д. Решение органа опеки носит сугубо субъективный оценочный характер. Например, если из трехкомнатной квартиры в Москве ребенок переезжает в небольшой частный дом в Тверской области с удобствами во дворе, с возможностью посещать школу, расположенную в 5-ти километрах от дома, где проживает несовершеннолетний, - органы опеки согласия на такую сделку не дадут.

Можно уверенно сказать, что органы опеки дают «добро» на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое равноценное жилое помещение или равноценную долю в другом жилом помещении. Вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки могут выдвинуть условие о переводе причитающейся ребенку суммы денег на его персональный счет. К слову, распоряжение таким счетом также происходит с предварительного согласия органа опеки. Бывает, что органы опеки дают разрешение на продажу с формулировкой: «с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения». То есть, прежде чем продать квартиру, необходимо будет купить для ребенка другое жильё.

Решение органов опеки, если родители считают его необоснованным или неправомерным, может быть обжаловано в суде.

На какие еще сделки с имуществом несовершеннолетнего требует согласие органа опеки?

Это:

• дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

• залог недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;

• сдача внаем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

• обмен имущества несовершеннолетнего;

• отказ от преимущественной покупки доли;

• раздел имущества несовершеннолетнего;

• отказ от наследства;

• выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

• другие сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Теперь рассмотрим случай, где несовершеннолетний не является собственником квартиры, а имеет лишь право пользования.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, их совместный ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников органа опеки не требуется.

Напоследок мы расскажем о тех исключительных случаях, когда несовершеннолетние могут получить полную дееспособность, не дожидаясь исполнения 18 лет. Происходит это в двух случаях. Во-первых, если несовершеннолетний вступает в брак до 18 лет. В этом случае он приобретает дееспособность в полном объеме с момента заключения брака. В соответствии с Семейным кодексом РФ брачный возраст в России установлен с 18 лет. Но при наличии уважительных причин органы местного самоуправления могут разрешить вступление в брак и с 16 лет. Таким образом, если молодые люди женятся в возрасте 16 лет, то с момента заключения брака они становятся полностью дееспособными. И даже если семейная жизнь у них не сложится, и молодые люди разведутся до 18 лет, дееспособность все равно не утрачивается.

Второй случай, когда несовершеннолетний, не достигший 18 лет, может считаться дееспособный, отсылается нас к статье 27 Гражданского кодекса РФ. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, контракту или с согласия родителей занимается предпринимательской деятельностью. Явление это называется «ранней эмансипацией». Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства, если на это есть согласие обоих родителей, усыновителей или попечителя. Если же родители или попечители такого согласия не дают, вопрос рассматривается в суде.

Получив полную дееспособность, ребенок будет самостоятельно и полностью отвечать по своим обязательствам, совершать любые сделки, в том числе направленные на отчуждение недвижимого имущества, и при этом не спрашивать согласия родителей и органов опеки. Он вправе как продать, так и купить (при наличии собственных денежных средств) недвижимое имущество. Родители или другие законные представители уже не смогут влиять на решение ребенка распорядиться имуществом. Вот такая вот эмансипация.

Источники: http://www.metrinfo.ru/articles/100947.html, http://mosflat.ru/news/59/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением