Главная » Какие нужны документы, сроки, договора

Покупка квартиры какие документы проверять





Что нужно знать о покупке недвижимости на вторичном рынке

Покупая квартиру на вторичном рынке недвижимости, нужно быть готовым к тому, что сделку купли-продажу могут оспорить третьи лица. Эксперты рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», что делать в подобных ситуациях.

Ситуация первая: участника сделки признали недееспособным

В 2010 году Ольга купила квартиру в Москве, однако спустя некоторое время ее вызвали в суд. Выяснилось, что к собственнику, у которого она покупала недвижимость, бывший хозяин квартиры подал иск о признании договора купли-продажи недействительным. Он сослался на то, что в момент продажи квартиры был в невменяемом состоянии.

Обязательное условие при совершении сделки купли-продажи жилья — предоставление справок, о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Следует тщательно проверять подлинность этих справок, а лучше вообще сопровождать продавца во время их получения. Еще один момент — такие справки выдаются только по месту жительства. Если продавец квартиры зарегистрирован в одном районе, а справка выдана в другом районе, стоит обратить на это внимание. Но даже наличие таких справок не гарантирует полную безопасность.

Комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate: « Дело в том, что существует 177 статья ГК, в которой говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку».

Ситуация вторая: приватизированные квартиры, в которых проживают дети

Идеальная вторичка

Иван приобрел квартиру на севере Москвы. Спустя несколько лет после покупки он узнал, что в 90-е годы в этой квартире проживал несовершеннолетний ребенок, не реализовавший свое право на приватизацию. Теперь он заявил о своих правах и оспаривает сделку.

В 1994 году в закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» были внесены изменения, согласно которым несовершеннолетние дети также должны были в обязательном порядке участвовать в приватизации. Ребенок мог не становиться собственником квартиры только в том случае, если было получено соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. Если ребенок не участвовал в приватизации на тот момент, то за ним сохранялось право однократной приватизации после достижения им совершеннолетия.

Комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «В период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Соответственно, сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Подросшее чадо может спокойно воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде. Чтобы обезопасить себя в такой ситуации, следует проверять выписки из домовой книги, где указаны лица, которые были зарегистрированы на данной жилплощади в течение последних лет .

Ситуация третья: сделки с наследованными квартирами

Мария купила квартиру, которая была получена предыдущим собственником по наследству. Позже выяснилось, что один из наследников не знал о смерти бывшего владельца жилплощади. Нотариус оформил вступление в наследство только на того, кто подал соответствующее заявление в срок (в течение полугода после смерти наследодателя ). Новый хозяин квартиры продал квартиру Марии, а через некоторое время объявился неучтенный собственник, потребовавший соблюдения его прав.

Комментирует Андрей Банников, руководитель отделения компании «Азбука Жилья»: «Чем богаче история перепродаж квартиры, тем больше риска, что на каком-то этапе в сделке были дефекты. Не берите квартиру, которая переходила из рук в руки несколько раз в течение одного года, даже если продавец объясняет это какими-то техническими причинами. Осторожно относитесь к квартирам, которые продаются наследниками сразу после вступления в наследство — возможно появление других наследников, которые просто поздно узнали об открытии наследства».

Комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «В некоторой степени гарантией от таких случаев может служить нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения. Другой вариант, с помощью которого новый собственник может обезопасить себя, это оформление титульного страхования. Оно обеспечивает защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделку признают незаконной по причине событий, которые не были известны покупателю на момент заключения договора».

Ситуация четвертая: сделки по доверенности

Сергей купил двухкомнатную квартиру у 75-летней москвички. Продажей занималась не сама собственница, а ее дальняя родственница, на которую была оформлена нотариально заверенная доверенность. Позднее выяснилось, что прежняя владелица квартиры, которую Сергей ни разу не видел, состояла на учете в психдиспансере.

Комментирует Рустам Батыров, юрист коллегии адвокатов Юков и Партнеры : «Рекомендуется исключить сделку покупки в случае, если со стороны продавца действует доверенное лицо: доверитель может отозвать доверенность у нотариуса, однако проверить, отозвана доверенность или нет, достаточно сложно (смерть доверителя также является причиной для отзыва доверенности). Следует обратить особенное внимание на случаи, когда квартира продавалась ранее по доверенности, поскольку проверить подлинность этой доверенности практически невозможно .

Необходимо лично пообщаться с собственником квартиры перед покупкой. Можно проверить нотариуса, который выдает доверенность: существует ли такой нотариус, не отозвана ли у него лицензия (информацию можно получить в нотариальной палате). Также желательно, чтобы доверенное лицо действовало не по генеральной доверенности, а конкретной — только на продажу этого объекта, а право получения денег было все же закреплено за собственником недвижимости.

Какие документы нужно проверять при заключении сделки купли-продажи:

1. Документ, который подтверждает право собственности на жилье (договор купли-продажи, обмена, наследования, дарения, приватизации, выдаваемое на их основании соответствующее свидетельство о праве собственности).

2. Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), с помощью которой можно (и нужно) проследить историю сделок, которые совершены в отношении приобретаемой квартиры, а также убедиться, в том, что на нее не наложен арест или она не заложена.

3. Выписку из домовой книги, в которой указывается информация о проживании в данной квартире лиц (нужно удостовериться, все ли прописанные в ней жильцы на момент совершения сделки выписаны, а также узнать, кто был прописан в квартире с момента постройки дома и куда эти люди выписались).

4. Разрешительные документы из органов опеки и попечительства (если в квартире проживают несовершеннолетние).

5. Согласие супруга на отчуждение имущества, приобретенного в браке, даже в том случае, если супруги находятся в разводе.

6. Справку из Бюро технической инвентаризации об отсутствии незаконных перепланировок.

7. Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

8. Справку из психоневрологического и наркологического диспансера на владельцев продаваемого жилья.

Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)?

Новости по тематике

Приобретение недвижимости является одним из самых радостных событий; но чтобы радость не омрачилась неприятностями или потерей денег, уже на этапе заключения сделки стоит подумать над вопросом, как проверить квартиру перед покупкой. Для решения вопроса о том, как проверить квартиру перед покупкой. можно либо обратиться к квалифицированному юристу, либо сделать это самостоятельно (См. Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?) .

Как проверить квартиру перед покупкой?

Первое, что необходимо сделать – это проверить правоустанавливающие документы на квартиру. То есть основной вопрос, который стоит перед вами – на основании чего у владельца квартиры имеются на нее права.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и т.д. Желательно также посмотреть оригиналы этих документов, чтобы убедиться в отсутствии исправлений, подправок, помарок.

Если таковые имеются, то их официальность должен удостоверить нотариус. Задумайтесь над ситуацией, когда человек хочет продать квартиру, завещанную или подаренную абсолютно другим человеком в короткие сроки после получения ее в собственность.

Далее нам необходимо проверить историю квартиры. Для этого берем выписку из ЕГРП. В этом реестре содержатся все сведения о квартирах с 1998 года. Для получения выписки обращаемся в Росреестр с заявлением, квитанцией об оплате госпошлины и паспортом. Размер госпошлины составляет 100 рублей для физлиц и 300 рублей для юрлиц.

Также выписку можно заказать по почте или через МФЦ. Выписка из ЕГРП покажет, кто являлся собственником квартиры, какие споры в отношении нее были за последние годы и т.д. Учтите, что срок исковой давности по предъявлению претензии по бывшим спорам составляет 3 года.

Так что если вы заметили, что спор был недавно, попросите копию решения у собственника и убедитесь, что все в порядке. Бывают и такие ситуации, что сведений о квартире в ЕГРП нет. Это связано с тем, что кроме приватизации с квартирой ничего не совершалось ; соответственно, объект продажи чист .

Покупка квартиры: документы и нюансы сделки

Еще одним не менее важным вопросом при покупке квартиры является проверка на наличие/отсутствие в ней незаконных перепланировок. Это можно проверить только через справку из БТИ. Любая перепланировка квартиры должна быть согласована с соответствующими органами. Если разрешения нет, то собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа.

Теперь коснемся основного вопроса: как проверить продавца?

Первое – проверяем паспорт гражданина, продающего недвижимость. Это делается либо при помощи специального сервиса на сайте ФМС, либо путем обращения в паспортный стол.

Совершенно иная ситуация складывается, когда сделку ведет представитель собственника. В этом случае необходимо самым тщательным образом изучить доверенность представителя и выяснить, на какие действия он имеет право – только на подписание договора или же еще на получение денег.

И, наконец, последнее действие, необходимое для проверки квартиры: нужно убедиться, что в квартире не прописаны третьи лица, которые впоследствии могут предъявить свои права на эту жилплощадь. Для этого собственник должен предоставить вам выписку из домовой книги, где отражаются сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)? ).

Проверка квартиры: что еще нужно учесть?

При осмотре квартиры обратить внимание на общее состояние. Например, сколы, трещины в стенах и потолке говорят о том, что ремонт здесь давно не делался, соответственно, вложить денежные средства, пусть даже в косметический ремонт, все же потребуется.

Кроме этого, если квартира находится на последнем этаже, осмотрите потолок на предмет протечки крыши. Если такая проблема есть, то потребуется также ремонт крыши. Если подтеки есть, но квартира находится не на последнем этаже, значит, ее заливают соседи.

Вообще вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, с другими соседями, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

Кроме основного пакета документов, для правильного оформления купли-продажи требуется еще несколько документов:

  • согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, то можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол;
  • согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок;
  • если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили отказ от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в качестве выписки из Нотариальной книги.

Проверка квартиры – новостройки

Самое главное при приобретении квартиры в новостройке – это проверка репутации застройщика (Подробнее см. Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?). Для этого надо изучить его деятельность, сколько лет он строит дома именно в вашем регионе; все ли квартиры сдавались вовремя; не было ли нареканий у жильцов. Желательно также съездить в ранее отстроенный дом и поговорить с жителями.

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Далее, он должен состоять в саморегулируемой строительной организации (это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки; то есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от несчастных случаев). Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.

Причем все запрашиваемые вами документы компания должна предоставить без нареканий. Если по каким-то причинам она отказывается это делать, задумайтесь.

Ситуации, которые бывают на практике

Ситуация 1. Т. купила квартиру. Через некоторое время ей приходит повестка в суд о том, что подан иск бывшим владельцем квартиры о признании сделки купли-продажи недействительной. В судебном заседании истец представил доказательства того, что в момент подписания договора он был недееспособен, а это, в соответствии со статьей 177 Гражданского кодекса, является основанием для признания сделки недействительной.

Ситуация 2. И. приобрел квартиру и спустя некоторое время узнал, что в 90-е годы, когда была приватизация этой квартиры, ребенок не реализовал свое право на приватизацию и теперь подает иск в суд о признании сделки недействительной. В 1994 года был принят закон о приватизации, в соответствии с которым ребенок тоже должен был участвовать в приватизации; исключение составляли случаи, когда давалось письменное разрешение органа опеки на неучастие .

Ситуация 3. М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. Неучтенный наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Ситуация 4. С. купил квартиру у Н. Сделку оформляла родственница Н. по доверенности. Документ был составлен правильно, поэтому вопросов у покупателя не возникло. Но позже выяснилась, что Н. психически не здорова и не может отвечать за свои поступки.

Таких ситуаций на практике может быть большое количество. Но при правильном подходе к предпродажной проверке квартиры вы сможете избежать многих неприятных моментов и владеть приобретенной недвижимостью, не опасаясь появления третьих лиц, о которых вас не предупредил хозяин квартиры.

Источники: http://www.gazeta.ru/realty//08/01_a_5537065.shtml, http://sovetnik.consultant.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_proverit_kvartiru_pered_pokupkoj_nyuansy_sdelki_dokumenty/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением