Главная » Налоговый вычет, налог с покупки квартиры

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости налоговые последствия





НДФЛ при продаже жилья: хорошо забытое старое

Юрист компании ООО Деловой фарватер

специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 января года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц можно будет только после пяти лет владения соответствующим имуществом (Федеральный закон от 29 ноября года № 382-ФЗ ). Напомню, сегодня такой срок составляет три года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ ).

Давайте обратимся к истории. Первоначальная редакция Части II НК РФ. которая вступила в силу с 1 января 1999 года, устанавливала минимальный для освобождения от НДФЛ срок владения недвижимостью длительностью пять лет. Вводилось соответствующее требование на временных условиях, как мера по борьбе со спекуляциями на рынке недвижимости. С 2005 года этот срок был уменьшен до трех лет (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 112-ФЗ ).

В ноябре года было принято решение вернуться к прежнему сроку в пять лет. По моему мнению, такой шаг обусловлен необходимостью пополнения региональных и муниципальных бюджетов. Если налоговая нагрузка увеличивается, а правила исчисления налогов ужесточаются, можно с уверенностью сказать: это делается с целью увеличения доходов бюджета. В данном случае – за счет тех, кто инвестирует в недвижимость и тех, кто просто покупает квартиру для проживания в ней чаще, чем раз в пять лет.

Полагаю, что неплохие успехи в борьбе со спекуляциями на рынке недвижимости – а именно эта цель была заявлена при внесении поправок – определенно будут достигнуты. Но полного искоренения спекуляции не произойдет.

Конечно, такая поправка в некоторой степени ущемляет интересы тех граждан, которые не спекулируют на перепродаже жилья, а купили квартиру на собственные средства, но в силу обстоятельств вынуждены продать ее до истечения пяти лет со дня покупки. После вступления в силу изменений сумма, которую они могут получить на руки после продажи недвижимости, значительно уменьшится – на 13% от стоимости квартиры. Совет в такой ситуации может быть один, и он достаточно очевиден – заложить сумму налога сразу в цену продажи недвижимости. Тогда после уплаты налога можно будет всю желаемую сумму оставить на руках . Например, если гражданин желает получить от продажи квартиры 4 млн руб. то ему следует продавать ее за 4,6 млн руб. 598 тыс. руб. уйдет на уплату налога, а у продавца останутся необходимые 4 млн руб.

Увеличение минимального срока владения имуществом – не единственное изменение в правилах исчисления НДФЛ при продаже недвижимости. Серьезные негативные последствия повлекут нововведения, которые направлены на борьбу с занижением стоимости квартиры при составлении договора купли-продажи. Так, с 1 января года налоговая база (то есть стоимость квартиры) при любом значении цены договора не может быть менее кадастровой стоимости имущества, умноженной на коэффициент 0,7 (ст. 217.1 НК РФ в новой редакции). Не секрет, что кадастровая стоимость часто оказывается слишком завышенной по сравнению с рыночной. Поэтому можно прогнозировать многочисленные ситуации, когда цена недвижимости будет значительно ниже 70% ее кадастровой стоимости. Особенно если людям нужно срочно продать квартиру и они готовы серьезно снизить ее цену. В итоге участятся случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости гражданами, а те граждане, которые не будут ее оспаривать, потеряют часть ожидаемой прибыли от продажи имущества.

Отмечу, что регионы получили право уменьшать вплоть до нуля минимальный срок владения объектом недвижимости (ст. 217.1 НК РФ в новой редакции). Но они вряд ли таким правом воспользуются, поскольку этим самолично уменьшат доходы своих бюджетов, которых и так сейчас сильно не хватает для покрытия всех расходов. Даже если регионы и пойдут на такой шаг, то это будут единичные случаи – возможно, на это решатся субъекты с низкой плотностью населения, чтобы привлечь тем самым больше людей для проживания на своей территории.

Напомню, что авторы поправок планировали увеличить срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при продаже этого имущества, до семи лет. От такого варианта отказались, скорее всего, потому, что это слишком резкое увеличение срока, которое может вызвать серьезную негативную реакцию населения. Проще постепенно увеличить срок до семи лет – не исключаю, что именно это и произойдет в ближайшие 5-10 лет. Может, даже и быстрее, если проблемы в экономике страны будут слишком длительными и серьезными. А вот превышение планки в семь лет, на мой взгляд, крайне маловероятно, хотя полностью я такой вариант не исключаю.

Вместе с тем, не стоит надеяться, что в будущем НДФЛ при продаже жилья будет вовсе отменен. По крайней мере, в ближайшие 10-15 лет этого не произойдет. Вероятность осуществления такого сценария меньше одного процента, поскольку НДФЛ от продажи недвижимости обеспечивает существенные поступления в муниципальные и региональные бюджеты, и полностью государство от них вряд ли откажется.

Ивченков Павел,

Юрист компании ООО Деловой фарватер

Департамент общего аудита по вопросу продажи здания по цене ниже кадастровой стоимости

Согласно полученным разъяснениям, сделка по продаже недвижимости заключена между не взаимозависимыми лицами.

В соответствии со статьей 421 НК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон. кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Условия договора купли-продажи недвижимости регулируются статьями 549-558 ГК РФ. Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имуществ а. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

При этом нормы ГК РФ не регулируют вопрос о размере цены или ее соответствия рыночному уровню. В связи с этим, размер стоимости объекта недвижимости определяется сторонами договора .

Учитывая вышесказанное, по нашему мнению, продажа здания по цене ниже кадастровой стоимости не несет для Организации рисков юридического характера .

Налог на прибыль .

В соответствии со статьей 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.

При этом прибылью в целях главы 25 НК РФ признается для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 248 НК РФ к доходам относятся:

1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации).

2) внереализационные доходы.

При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета .

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей главы.

В соответствии со статьей 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Исходя из положений статьи 38 НК РФ любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, признается товаром.

Соответственно, в рассматриваемой ситуации, доход от реализации здания представляет собой доход от реализации товара .

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ (пункт 2 статьи 249 НК РФ).

Таким образом, выручкой признается получаемый Организацией доход от сделки. Иного порядка определения суммы дохода от реализации НК РФ не устанавливает .

Соответственно, доход от реализации здания, в рассматриваемом случае, будет определяться в размере, предусмотренном договором купли-продажи, независимо от кадастровой стоимости здания .

В соответствии с пунктом 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации.

Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 НК РФ. с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (пункт 1 статьи 154 НК РФ).

Поскольку иного порядка определения стоимости товаров (работ, услуг) в целях определения налоговой базы по НДС главой 21 НК РФ не установлено, то соответственно, по нашему мнению, налоговая база по НДС будет определяться исходя из стоимости здания, установленной сторонами договора купли-продажи .

При этом, учитывая положения статьи 105.3 НК РФ можно сделать вывод о том, что в случае, если сделка купли-продажи заключена не между взаимозависимыми лицами, то любая цена установленная сторонами сделки является рыночной .

В соответствии с пунктом 1 статьи 105.3 НК РФ в случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия. отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых сопоставимыми. между лицами, не являющимися взаимозависимыми. то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица .

Для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми , а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными .

Учитывая изложенное, по нашему мнению, у Организации, реализующей здание по цене ниже кадастровой стоимости, не возникает каких-либо рисков.

Налоговики хотят собирать налог с покупателей квартир

По мнению налоговой службы, если жилье продается по неоправданно низкой цене , то у покупателя образуется доход, с которого необходимо удержать подоходный налог

Комментарии

28 ноября  г. в 15:31

Боюсь, предложение очень «сырое». При всей простоте подхода, определить порог «неоправданно низкой цены» – непонятно как.

Если мы говорим про цифры БТИ или кадастра – то эти цены не отражают рыночной картины точно. Если ориентироваться на «рыночные» цены в объявлениях о продаже – то здесь цены завышены значительно.

Поэтому пока не описана методика определения цен и догадки строить не стоит.

Вызывает вопрос и подход взимания НДФЛ с покупателя. Логичней было бы взимать НДФЛ с «разницы» между ценой по договору и «реальной» ценой именно с продавца, который очевидно и занижает цену.

Стоит отметить, что куда более просто можно было бы реализовать этот опыт, например, на вторичном рынке сбыта подержанных автомобилей. При аналогичных вопросах и нестыковках там, хотя бы, на прайсы автодилеров по аналогичным авто ссылаться можно.

Поэтому, если и пытаться реализовать эту методику, то тестировать ее следует на рынке автомобилей. И уже по итогам таких тестов распространять или нет ее далее.

29 ноября  г. в 12:16

Обычно неоправданно низкая цена возникает при продаже приватизированной либо наследуемой недвижимости, когда возможность налогового вычета у продавца составляет лишь 1 млн. рублей. Или же срок между покупкой и продажей квартиры занял менее трех лет, а стоимость квартиры сильно выросла.

Мне лично в 2006 году пришлось даже в подобной ситуации доплатить продавцу 13% с разницы суммы стоимости квартиры по договору и 1 млн. налогового вычета, чтобы не упустить выбранный объект. В нынешние «скудные» времена не вижу для себя, как покупателя, причины соглашаться на занижение договорной стоимости. Инициатива налоговиков в целом полезна, потому что создаст некоторые дополнительные предпосылки для вывода из тени миллиардных наличных оборотов купли-продажи жилой недвижимости.

Следующим шагом «обеления» этого рынка видится в установлении низкого лимита расчетов за недвижимость наличными и изменении роли банков: вместо посредничества при передачи ключиков от банковских ячеек к посредничеству при аккредитивных расчетах за квартиры между покупателями и продавцами. Но опять же инициатива чиновников имеет смысл при условии близости кадастровой стоимости к рыночной. Но рынок может меняться стремительно (даже вниз) от разных новостей, а вот кадастровые стоимости – увы…

29 ноября  г. в 14:35

29 ноября  г. в 18:23

Указание в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости в России явление не редкое. Указывая в договоре цену ниже средней рыночной и/или кадастровой, продавец снижает свою налоговую нагрузку. В отношении покупателей недвижимости налоговое законодательство России одно из самых лояльных – налог при покупке недвижимости не уплачивается.

С точки зрения частноправовой можно усмотреть в такой инициативе некоторую долю злоупотребления со стороны государства. Гражданский кодек декларирует свободу договора, которая включает в себя, в том числе, возможность произвольного установления цены по договору купли-продажи. Императивные нормы, обязывающие стороны указывать в договоре в качестве цены кадастровую стоимость недвижимости, отсутствуют. Установление цены в договоре ниже средней рыночной не является основанием для признания его недействительным и не несет опасности для гражданского оборота. В этом случае инициатива законодателя связана с попыткой защитить интересы публичные, которые связаны с потенциальным «недополучением» налога в бюджет.

Для того, чтобы мера была успешной и применимой, законодателю рационально было бы внести такие изменения, при которых продавец, взвесив налоговые последствия, предпочел бы указать в договоре кадастровую стоимость.

Таким образом, на одной чаше весов уплата налога по договору в котором цена ниже кадастровой плюс расходы на налог по доходу в виде экономической выгоды, а на другой – налог с кадастровой стоимости.

Это значит, что законодателю необходимо указать новое основание возникновения дохода в виде экономической выгоды, а возможно и повысить ставку по нему. В любом случае, покупатель, оценивая издержки, может указать цену еще более низкую, чтобы покрыть дополнительный налог по ставке от экономической выгоды.

Вполне обоснованно, что в первое время этот механизм действительно повысит поступления в бюджет, но реальные результаты на длительный период покажет практика.

Вероятно, что те же изменения коснуться и иных объектов недвижимого имущества.

30 ноября  г. в 15:20

Инициатива ФНС России кажется смешной: в настоящее время налоговым законодательством определены понятия дохода физического лица в виде материальной выгоды, как это определено ст. 212 НК РФ, и, в части распространения данных положений на сделки между физлицами, принимается во внимание их взаимозависимость, и только. Более того, текущие положения Главы V.1 НК РФ, предусматривающие контроль сделок, касаются лишь налога на прибыль организаций и НДС, что явно следует из п. 4 ст. 105.3. НК РФ, и не распространяются на сделки между физлицами по продаже имущества.

Вместе с тем, представляется очевидным, что занижение стоимости сделки при купле-продаже недвижимости является атавизмом: в настоящее время покупатель, уплачивающий весьма солидную сумму за покупку квартиры, предпочитает делать это официально и в полной сумме, во избежание любого рода «подводных камней» в сделке и понимая возможность того, что при продаже приобретенной квартиры в течение менее 3-х лет с момента ее приобретения, покупатель сможет законно уменьшить сумму своих доходов на сумму, фактически и официально выплаченную при покупке квартиры.

Тезисы ФНС России о кадастровой стоимости недвижимости, как базисной оценки для целей определения ее стоимости, также представляются смешными: возможен ряд объективных обстоятельств, в силу которых квартира продается по цене, существенно ниже рыночной или кадастровой стоимости. Здесь инициативы ФНС России, по сути, покушаются на принцип свободы договора, что, по моему мнению, вряд ли найдёт законодательное закрепление.

По моему мнению, данная инициатива обречена и бесполезна: если стороны сделки купли-продажи недвижимости будут, наконец-то, руководствоваться собственными интересами, вопрос занижения официальной стоимости приобретаемых квартир сойдет на «нет» сам по себе, без дополнительных усилий со стороны ФНС России.

Лу Ан

16 июня  г. в 10:49

На самом деле это ожидаемо он ФНС, они всегда хотят приложить руку к недвижимости и ее купле/продаже.

Источники: http://www.garant.ru/ia/opinion/author/ivchenkov/587100/, http://www.mosnalogi.ru/consultation/obshchiy-audit/departament-obshchego-audita-po-voprosu-prodazhi-zdaniya-po-tsene-nizhe-kadastrovoy-stoimosti.html, http://taxpravo.ru/analitika/statya-341634-nalogoviki_hotyat_sobirat_nalog_s_pokupateley_kvartir






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением