Главная » Налоговый вычет, налог с покупки квартиры

Расчет налога с продажи квартиры





Налоговый вычет как он есть

Все мы являемся честными налогоплательщиками. Платить налоги святая обязанность каждого человека прописанная в Конституции. Прежде всего речь идет о налоге на доходы физических лиц. Ведь получая тот или иной доход (например, от продажи нашего имущества или от сдачи пустующей квартиры в аренду) мы обязаны заплатить его в бюджет. А, например, с зарплаты его удерживают автоматически. То есть мы получаем на руки деньги уже за вычетом налога.

В некоторых ситуациях мы можем уже уплаченный налог вернуть. Для этого следует получить налоговый вычет. Что же это такое?

Внимание! Вычет - эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает Ваш доход облагаемый налогом.

Почему эта сумма некая ? Потому что в зависимости от конкретной ситуации она различается. Размер вычета может составлять от 1 рубля до суммы превышающей 2 000 000 рублей. Налоговые вычеты бывают нескольких видов. Например, имущественные, социальные и стандартные. Но пока останавливаться на этих подробностях не будем. Продемонстрируем лишь общий принцип работы налогового вычета любого типа. У всех перечисленных вычетов он одинаков.

Предположим, что ваша зарплата составляет 50 000 руб. в месяц. Налог на доходы, который будет с нее удержан, составит:

50 000 руб. х 13% = 6500 руб.

Эту сумму, предприятие в котором вы работаете, будет ежемесячно платить в бюджет. Следовательно, на руки вы получите зарплату за вычетом налога, то есть лишь в сумме:

50 000 руб. - 6500 руб. = 43 500 руб.

Соответственно за год вам будет начислена зарплата в размере:

50 000 руб. х 12 мес. = 600 000 руб.

С нее будет удержан налог в сумме:

6500 руб. х 12 мес. = 78 000 руб.

Кстати возможен другой вариант расчета налога. Например такой:

600 000 руб. х 13% = 78 000 руб.

При любом из вариантов его сумма останется неизменной.

Итак, предприятие в котором вы работаете за год удержала с вас налог в размере 78 000 руб. и заплатила его в бюджет. В этом году вы получили право на вычет (какой именно - не важно). Следовательно, ваш годовой доход должен быть уменьшен на его сумму. Рассмотрим несколько ситуаций.

Ситуация 1. Вычет меньше дохода

Сумма вычета составляет 120 000 руб. В таком случае ваш годовой доход, облагаемый налогом, составит:

600 000 руб. (зарплата за год) - 120 000 руб. (вычет) = 480 000 руб. (облагаемый доход)

С него должен быть удержан налог в размере:

480 000 руб. (облагаемый доход) х 13% = 62 400 руб.

Однако, с вас уже удержали 78 000 руб. Ведь предприятие, которое платило налог за вас рассчитывало ваш доход без учета вычета. Следовательно часть налога вы вправе вернуть из бюджета живыми деньгами. Эта часть составит:

78 000 руб. (уже удержанный налог) - 62 400 руб. (налог, который нужно удержать) = 15 600 руб. (налог, который нужно вернуть)

Ситуация 2. Вычет равен доходу

Сумма вычета составляет 600 000 руб. В таком случае ваш годовой доход, облагаемый налогом, составит:

600 000 руб. (зарплата за год) - 600 000 руб. (вычет) = 0 руб. (облагаемый доход)

Получается, что в этом году вы не должны были платить налог вообще. Следовательно государство вам обязано вернуть всю сумму налога (78 000 руб.).

Ситуация 3. Вычет больше дохода

Сумма вычета составляет 950 000 руб. В таком случае ваш годовой доход, облагаемый налогом, составит:

600 000 руб. (зарплата за год) - 950 000 руб. (вычет) = 0 руб. (облагаемый доход)

Как и в ситуации 2 получается, что в этом году вы не должны были платить налог. Следовательно государство вам обязано вернуть опять же всю сумму налога (78 000 руб.).

Сухой остаток

Как видно из примера государство вам не платит деньги, а возвращает лишь то, что когда то заплатили вы. Проще говоря чем выше ваш доход, тем больше сумма налога которую с вас удерживали. Чем выше сумма налога, тем больше вам могут вернуть. Поэтому, если например, вы получили право на вычет в размере 2 000 000 руб. то максимальная сумма, которую вернет государство, составит:

2 000 000 руб. х 13% = 260 000 руб.

И эту сумму вам вернут лишь при условии, что вы ее в бюджет заплатили. Поэтому пенсионеры или студенты обычно не могут получить вычеты. Им платится лишь пенсия или стипендия. Такие выплаты налогом не облагают. Следовательно они в бюджет ничего не платят и возвращать им попросту нечего.

Ну и конечно вычет может просто уменьшить ваш доход с которого нужно платить налог. То есть речь идет не о возврате налога из бюджета, а о возможности его в бюджет не платить полностью или частично.

Например, если вы продали квартиру, полученную по наследству. Предположим ее продажная стоимость составила 1 200 000 руб. Если посчитать налог без вычета то его сумма составит 156 000 руб. (1 200 000 х 13%). Если же воспользоваться имущественным вычетом для продавцов недвижимости (1 000 000 руб.), то сумма налога несколько уменьшиться и составит лишь 26 000 руб. ((1 200 000 - 1 000 000) х 13%).

Виды вычетов налоговых вычетов

Налоговые вычеты условно можно разделить на три категории:

    первая - их предоставляют при продаже вашего имущества (квартиры, машины, дачи). Этот вычет называется имущественным. Ведь с подобных доходов платить налог зачастую нужно. Подробнее о вычете при продаже имущества вы можете посмотреть по ссылке. вторая - их предоставляют при оплате некоторых видов расходов. А именно:
    на покупку недвижимости (это также имущественный вычет). Про то как получить вычет при покупке недвижимости читайте по этой ссылке. на лечение или обучение (это вычет - социальный). По этой ссылке подробно написано про вычет на лечение. по этой ссылке написано про вычет за обучение .
    третья - их предоставляют некоторым людям при выполнении определенных условий (это вычет стандартный). Например, на него имеют право родители несовершеннолетних детей, инвалиды, ветераны войны и т. д.

В применении каждого из этих вычетов есть свои особенности (смотрите соответствующие ссылки).

Портал Ваши налоги

_______________________________________________________________________________________________________________________________

vashnal.ru

ЧТОБЫ ЗАДАТЬ ВОПРОС ДОСТАТОЧНО ЗАПОЛНИТЬ ОЧЕНЬ ПРОСТУЮ ФОРМУ ВНИЗУ ЗАГЛАВНОЙ СТРАНИЦЫ. ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ В ЭТОЙ ВЕТКЕ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ.

Портал Ваши налоги

_____________________________________________________________________________________________________

Налог на продажу квартиры – разбираемся с ним

Здравствуйте друзья. Редкий человек не сталкивался с вопросом продажи недвижимости. Ведь, приобретая квартиру с большим количеством комнат, не всегда достаточно средств чтобы это сделать, не продавая старую. Кроме того, сделки по продаже #8212; это явление частое, к тому же это еще и дорогостоящие. И суммы, полученные подобным образом, приравниваются к доходам человека, а, следовательно, подлежат налогообложению, как и любой другой доход.

Налог – это обязательный платеж, взимаемый в пользу государства. Правила налогообложения доходов прописаны в Налоговом кодексе РФ: раздел 2 статья 23.

Общие понятия

Сегодня с дохода физического лица вам придется уплатить тринадцать процентов. Существуют налоговые льготы, прописанные в НК РФ, одна из льгот называется «имущественный вычет» и составляет сумму в 1 миллион рублей.

Например, вы продаете жилье за два миллиона рублей.

Формула расчета следующая: (Сумма дохода за вычетом льготы)* 13% = (2 млн. -1 млн.) -13%.

По итогам сделки вам придется уплатить налог на продажу квартиры в размере 130 тысяч рублей. Данные правила касаются как граждан РФ, так и нерезидентов РФ. Но, закон не состоит из одной строчки, и в нем еще множество других факторов и условий, которые защищают от налогов простых граждан.

Вникаем в детали

С целью защитить граждан, в Налоговом Кодексе введена статья 217, в которой указаны доходы граждан, освобождающиеся от налогообложения.

Среди многих пунктов, перечисляющих доходы, есть пункт, в котором прописано, что владея недвижимостью более трёх лет, продавец освобождается от уплаты налогов при её продаже. Получатся, что после владения квартирой 3 года налог с продажи квартиры не взимается. Это условие защиты было введено в закон специально, чтобы ограничить рост спекуляции недвижимостью.

К сожалению, в законодательстве не указаны все варианты, с какого момента будет считаться трехлетний срок.

Следует понимать некоторые особенности:

  • Наиболее часто подсчет этого срока не вызывает вопросов, а дата выдачи свидетельства о собственности и является точкой отсчета.
  • Точкой отсчета считается дата смерти бывшего собственника, в случае, когда вы стали наследником квартиры.
  • Когда вы участвуете в жилищном кооперативе (ЖСК) и строите свой дом, то точкой отсчета является дата погашения всей суммы.
  • Оформляя объект недвижимости посредством договора долевого участия (ДДУ), три года начинают считать с даты, указанной в документах, полученных в Росреестре. В кодексе такое условие не прописано, но налоговая служба считает именно таким образом.
  • В законодательстве предусмотрены ситуации повторного получения свидетельства о собственности, после проведения перепланировки. Налоговая служба поясняет, что датой отсчета трех лет обозначают дату, указанную в первом свидетельстве о собственности.

А если менее трех лет?

Стоит упомянуть и про ситуации, когда объектом продажи выступает недвижимость, находившаяся в собственности продавца до трех лет. Полученный доход физического лица обязательно обременяется налогом в размере, предусмотренным кодексом.

Как уже писалось выше, в нашей стране допускается налоговые льготы на сумму в 1 миллион рублей. Получается, что продавая недвижимость стоимостью в один миллион рублей, вы полностью применяете вычет, и сумма налога будет равна нулю. Этой ситуацией пользуются многие перекупщики жилья.

Покупатель с продавцом договариваются и указывают в документах стоимость квартиры (или доли в ней) в размере миллиона рублей, а оставшуюся разницу передают, как говорится «из рук в руки». Такая ситуация невозможна с применением кредитных средств, выданных именно на покупку квартиры, так как банк проводит свою независимую оценку имущества участвующего в договоре.

Примечание: подача налоговой декларации является обязательным шагом физического лица, получившего доход за отчетный период. Декларация подается независимо от суммы налога. Нарушение этого правила может повлечь штрафные санкции.

Коротко о мошенничестве

Стоит отдельно заметить, что умышленное занижение цены #8212; это один из способов мошенничества. Так как продавец впоследствии может заявить в полицию о специальном занижении и через суд расторгнуть сделку. В результате расторжения договора, объект вернется продающей стороне, а покупающей стороне вернут именно ту заниженную величину сделки, которая прописана в документах.

При участии двух продавцов в одной сделке, каждый из них имеет на налоговую льготу. Но на одну сделку может быть применена только одна льгота. Продавая свои доли объекта недвижимости одному покупателю, одной сделкой, льгота делится между продавцами равнозначно, в соответствии с размерами долей.

Изначально такая ситуация не была прописана в кодексе, но сейчас существует официально зарегистрированное письмо ФНС, поясняющее каким образом поступать при подобных условиях.

«Когда собственник доли квартиры продает свою долю, как отдельный объект, то вычет в один миллион предоставляется целиком данному собственнику».

Полезно знать

Таким образом, при продаже новой квартиры налог разделится между всеми собственниками. Для снижения налоговых платежей юристы рекомендуют продажу долей оформлять индивидуальной сделкой, в этой ситуации каждый получит снижение налогооблагаемой базы на один миллион рублей.

В статье 220, пункте 2, подпункте 2 налогового кодекса, указана еще одна льгота, позволяющая существенно снизить размер налога, при условии владения недвижимостью менее трех лет.

Для этого необходимо документально подтвердить затраты понесенные на этот объект, это может быть покупка и ремонт. Имейте в виду, что сотрудники налоговой службы будут тщательно проверять каждый приложенный чек.

Разберем это на примере.

Вы продаете недвижимость за 3 миллиона 500 тысяч рублей, при этом год назад вы её приобрели за 3 миллиона 100 тысяч рублей и сделали в ней ремонт на 200 тысяч рублей.

Итого: 3500 – 3100 – 200= 200 тысяч рублей. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если сумма расходов превышает сумму доходов, то вы освобождаетесь от уплаты налогов.

Выясняя, каким налогом облагается продажа квартиры, можно узнать о следующих вариантах:
  • Имущественный вычет, позволяющий уменьшить доход на 1 миллион рублей;
  • Расчет «доход-расход», позволяющий учитывать понесенный затраты, связанные с этим объектом;

Многие решают использовать оба варианта. Но законодательно закреплено разрешение на использование одного из вариантов. Какой из них будет выгоднее, решать только вам самим.

Не редки случаи, когда некоторые участники сделки еще не достигли совершеннолетия. Обычно,все действия по продаже осуществляют их законные представители (мать, отец, бабушка и прочие), и налог накладывается на законных представителей.

Продавая недвижимость, имущественный вычет допускается использовать каждый раз. Единственное ограничение #8212; лимит вычета 1 миллион в год.

Это значит, что при сделках по двум объектам, которыми вы владели менее трех лет, стоимостью по полмиллиона, предоставляемого вычета хватит на обе сделки.

При более дорогих объектах, подумайте над возможностью отложить одну сделку на следующий год.

Интересы покупателя тоже учтены в кодексе, он может получить льготы в объеме тринадцати процентов, по налогообложению с суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Когда сделка на сумму менее 2 миллионов рублей, то налоговая льгота распространяется только на сумму сделки. Использовать такую возможность допускается только единожды и максимально возможная сумма #8212; 260 000 рублей.

Возможна ситуация, когда купля/продажа объекта была проведена в один год. Выступая одновременно в роли покупателя и продавца, вы имеете право на обе налоговые льготы.

Квартира по наследству – есть особенности?

Многие задают вопросом, как будет отличаться налогообложение по квартире, полученной по наследству.

Согласно Гражданскому кодексу, физическое лицо освобождается от налога только при получении квартиры по наследству. Налог на продажу квартиры полученной по наследству ничем не отличается от продажи квартиры, приобретенной за свои средства.

Единственный нюанс #8212; в такой ситуации вы не сможете воспользоваться схемой «доход-расход», так как вы не понесли никакого расхода. И, продавая такую квартиру, вы сможете только использовать имущественный вычет.

В заключение стоит сказать, что платить налог с продажи квартиры надо обязательно. Нарушение Налогового кодекса Российской Федерации, а именно, уклонение от уплаты налога при продаже недвижимости, влечет за собой уголовное преследование согласно статьи 198 УК РФ. В зависимости от нанесенного ущерба, это может повлечь штраф или лишение свободы.

Если данная статья оказалась полезна вам – понажимайте кнопки социальных сетей, расположенные ниже. До встречи на страницах сайта.

Источники: http://vashnal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/chto-takoe-nalogovyy-vychet-i-kak-ego-primenyayut, http://rieltor-ask.ru/nalog-na-prodazhu-kvartiry-razbiraemsya-s-nim/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением