Главная » Паспорт кадастровый, технический на квартиру

Кадастровый паспорт на здание росреестр





Стоимость и сроки получения технического плана

от 5000

Технический план – специальный документ, в котором указаны все необходимые сведения об объекте недвижимости, требующиеся для внесения изменений в ГКН (государственный кадастр недвижимости).

Технический план здания подготавливается в нескольких случаях:

  • для постановки на учет здания,
  • для учета изменений здания,
  • для учета изменений здания в связи с образованием части.

Здесь мы рассмотрим 2 вида технического плана:

  1. для постановки на государственный учет здания,
  2. для учета изменений здания.

К первому варианту относится постановка на учет здания, вновь созданного (построенного) или здания реконструированного.

Учет изменений здания осуществляется, когда меняется одна из уникальных характеристик здания (чаще всего это площадь). Для подготовки технического плана понадобятся следующие документы:

  1. Кадастровый паспорт здания, выданный Кадастровой палатой Росреестра (если здание уже поставлено на учете),
  2. Кадастровая выписка на земельный участок, на котором расположено здание,
  3. Свидетельство о государственной регистрации права или другой правоустанавливающий документ,
  4. Доверенность, если вы являетесь представителем собственника,
  5. Проектная документация на здание или технический паспорт на здание, выданный до 1 января г. или разрешение на ввод в эксплуатацию здания, или заполненная Декларация об объекте недвижимости, этот список не является закрытым, могут понадобиться и другие документы.

Работа кадастрового инженера состоит в том, что он изучает все имеющиеся у вас документы, выходит на адрес для обмеров помещений (если это необходимо), выполняет геодезические работы (если это необходимо), формирует технический план в электронном виде для Кадастровой палаты (Кадастровая палата принимает технический план только в электронном виде!)

Цена технического плана здания зависит от площади застройки, количества характерных точек здания, суммарной площади помещений здания.

В итоге после обращения в Кадастровую палату с пакетом документов (заявление + технический план) на руки вы получите Кадастровый паспорт здания.

Для того, чтобы оформить заявку на получение технического плана для объекта недвижимости в Санкт-Петербурге и Симферополе в компании Гарант-Кадастр, обратитесь за помощью к нашим консультантам по телефону +7 (812) 318-55-06.

Наши преимущества

Наша работа - сопровождение и реализация строительства объектов недвижимости, инженерных изысканий, правового консалтинга, инвентаризации и кадастра объектов недвижимости.

Залог нашего успеха — это команда высококвалифицированных специалистов, выполняющих работу в самые сжатые сроки.

Юридическая консультация онлайн

(зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи и

массовых коммуникаций (Москва, Китайгородский проезд, д. 7).

Свидетельство о регистрации ИА № ФС 77-33620 от 03 октября 2008 г.)

© www.9111.ru 2000-. Копирование материалов сайта www.9111.ru допускается с разрешения администрации сайта .

Каждый скопированный материал должен сопровождаться По материалам Виртуальной Юридической Консультации - www.9111.ru прямой ссылкой на источник - www.9111.ru и корректным указанием имени автора материала (адвоката, юриста).

Любое коммерческое использование материалов и публикации в печатных изданиях допускается только с письменного согласия администрации www.9111.ru

Всю ответственность за размещаемые материалы и содержащиеся в них сведения несут их авторы - зарегистрированные на сайте пользователи.

Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Новости

23 мая Кадастровый учет помещений: итоги переходного периода

Журнал Legal Insight , # 4 (30),

Артем Долгов . юрист практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP

Светлана Савина . старший юрист практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP . канд.юрид.наук

С 1 января г. к зданиям, сооружениям, помещениям и объектам незавершенного строительства в полном объеме применяются нормы о государственном кадастровом учете, предусмотренные Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре). В течение первого года действия данных норм правообладатели объектов коммерческой недвижимости столкнулись с рядом практических проблем и сложностей. Некоторые из них рассматриваются в настоящей статье.

Итак, для целей обеспечения плавного перехода к государственному кадастровому учету от ранее применявшихся систем учета объектов недвижимости Законом о кадастре был предусмотрен переходный период до 1 января г. (далее — Переходный период).

В течение Переходного периода организации, ранее осуществлявшие учет объектов недвижимости, в том числе органы технической инвентаризации (далее — БТИ), самостоятельно передавали Кадастровым палатам, подведомственным Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр), копии имеющихся у них технических паспортов. Затем Кадастровые палаты вносили сведения об объектах недвижимости в разделы ГКН и присваивали им кадастровые номера в соответствии с актуальными требованиями.

Нормативное регулирование взаимодействия БТИ и Росреестра в Переходный период 2 было рассчитано в целом на несложные случаи переноса сведений о небольших зданиях, принадлежащих одному собственнику, помещения в которых не обременены правами третьих лиц. Порядок постановки на кадастровый учет сложных объектов, помещения в которых могут иметь разный правовой статус, в достаточной мере не регламентировался. Данное обстоятельство, а также неотлаженный порядок взаимодействия послужили причиной частого возникновения на практике ситуаций, создающих препятствия при распоряжении объектами.

Ситуация 1. Отказ в выдаче кадастрового паспорта помещения со ссылкой на отсутствие сведений о нем в ГКН

Данная ситуация связана с тем, что нормативное регулирование переноса сведений в ГКН не предусматривало необходимости уведомления собственника здания или помещения о его постановке на кадастровый учет. Поэтому в настоящее время собственник может и не располагать информацией о том, в каком именно виде его объект поставлен на кадастровый учет (здание, помещения в нем либо и то, и другое) и какие именно сведения о таком объекте внесены в ГКН.

Так, например, согласно правилам о включении сведений в ГКН, в случае если организацией технической инвентаризации при проведении государственного технического учета здания был осуществлен государственный технический учет находящихся в нем помещений без изготовления технических паспортов помещений (например, частям были присвоены различные литеры), в перечень объектов подлежали включению сведения об указанных помещениях как о самостоятельных объектах учета. В итоге произвольно, без учета сведений ЕГРП по объекту и норм Закона о кадастре о действительности ранее произведенного технического учета, вносились изменения в конфигурацию объекта, зачастую искусственно создавались противоречия между ГКН и ЕГРП.

Более того, в своей практике мы встречались и с отказами собственнику объекта в выдаче кадастрового паспорта даже на помещение, в отношении которого до 1 января г. уже оформлялся кадастровый паспорт для целей государственной регистрации договоров аренды.

Дело в том, что в Переходный период в форме кадастрового паспорта оформлялись только сведения об объектах недвижимости (зданиях, помещениях) и их частях, внесенные в учетные системы об объектах недвижимости, которые велись соответствующими органами и организациями в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством в конкретном субъекте РФ (базы отдельных БТИ либо Единый государственный реестр объектов капитального строительства — ЕГРОКС). Эти сведения включались в ГКН поэтапно и в различном порядке.

Иными словами, выдача кадастрового паспорта здания или помещения до 1 января г. не всегда свидетельствовала о том, что был проведен его кадастровый учет и соответствующие сведения были отражены в ГКН. Так, например, на практике в Московской области ГУП «МОБТИ» могло выдать кадастровый паспорт помещения, при этом не внося никаких изменений в базу учета и не меняя технический паспорт здания. Соответственно, при переносе сведений о здании в ГКН на основании его технического паспорта сведения о помещении, на которое ранее выдавался кадастровый паспорт, могли не отражаться в ГКН.

В тех же субъектах РФ, где действовал ЕГРОКС (к 1 января г. сфера его действия распространилась на всю Россию, кроме Москвы и Санкт-Петербурга), сведения, включенные в него, считались включенными в ГКН. Здесь выдача кадастрового паспорта, скорее всего, свидетельствовала о том, что соответствующему помещению был присвоен кадастровый номер, который сохранился в ГКН до настоящего времени.

До недавнего времени в законодательстве 9 существовала обязанность предоставлять в Росреестр кадастровый паспорт объекта, если сведения о нем отсутствовали в ГКН, иными словами, обеспечивать постановку объекта на кадастровый учет до государственной регистрации прав. Сейчас такая обязанность формально отсутствует, однако на практике в случае, если Росреестр не может идентифицировать в ГКН объект, в отношении которого осуществляется государственная регистрация прав, в регистрации прав отказывают. Так, отсутствие присвоенного помещению кадастрового номера либо учетного номера части, как правило, влечет отказ Росреестра в государственной регистрации договора аренды в отношении такого помещения.

В связи с этим, с практической точки зрения, собственникам объектов коммерческой недвижимости необходимо заблаговременно обращаться за получением кадастровых паспортов для проверки статуса кадастровых сведений о своих объектах, с тем чтобы иметь достаточно времени на внесение актуальной информации в ГКН перед совершением сделки.

Проверка сведений ГКН в отношении собственных объектов рекомендуется также и в свете новелл Закона о регистрации, в силу которых сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считаются сведениями подраздела I ЕГРП. Иными словами, право считается зарегистрированным на тот объект недвижимости, описание которого содержится в ГКН.

Ситуация 2. Здание не стоит на кадастровом учете

Встречаются на практике и случаи, когда при наличии учтенных в ГКН помещений само здание на кадастровом учете не стоит. Такая ситуация может иметь место в отношении зданий, применительно к которым право собственности зарегистрировано на отдельные помещения, если право собственности на все здание не регистрировалось. В результате в ГКН могли быть перенесены сведения о помещениях (без указания соответствующих сведений о здании).

Любопытно отметить, что названное обстоятельство оказалось выгодным для собственников некоторых административно-деловых и торговых объектов в свете расчета налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости. Так, согласно законодательству, конкретный перечень объектов, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, должен формироваться уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ 12. В городе Москве по состоянию на 1 января г. результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства не были утверждены в отношении тех зданий, в которых зарегистрированным являлось право собственности на отдельные помещения, а не на здание в целом (орган кадастрового учета не поставил на кадастровый учет такие здания). Как следствие, пока собственники данных объектов исчисляют налоговую базу по налогу на имущество по-старому.

Ситуация 3. Наслоение и противоречие кадастровых сведений

В отношении зданий, подвергавшихся перепланировке, а также в отношении зданий, право собственности в которых зарегистрировано на отдельные помещения (а не на здания в целом), встречается ситуация, когда отдельные помещения, поставленные на кадастровый учет, могут «наслаиваться» на другие помещения. Нередким является и наличие противоречий в характеристиках объекта, внесенных в ГКН, и информации, содержащихся в ЕГРП.

Указанные случаи не отвечают задачам кадастрового учета, а также создают сложности при распоряжении объектами. Интересен тот факт, что практическая реализация правовых норм, регламентировавших порядок формирования ГКН в Переходный период, имела место преимущественно до 1 января г. а несовершенства указанного порядка стали особенно заметны по окончании Переходного периода. Поэтому представляется, что устранить указанные проблемы и противоречия комплексно, путем совершенствования правовых актов, применение которых фактически завершилось, не удастся. Правообладателям же объектов коммерческой недвижимости необходимо иметь в виду потенциальные сложности, в связи с чем имеет смысл своевременно получать официальные сведения об объектах и устранять несоответствия и противоречия.

Еще одним актуальным практическим вопросом в свете Закона о кадастре является вопрос о надлежащей идентификации помещения в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации. В силу ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при передаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Данные положения также рассчитаны на идеальную ситуацию оформления отдельного кадастрового паспорта в отношении подлежащего передаче в аренду помещения. Такая ситуация является нормальной и с позиций Закона о кадастре (право собственности на помещение зарегистрировано в ЕГРП, на кадастровый учет поставлены как само здание, так и помещения в нем).

Вместе с тем на практике подобный подход сопряжен со сложностями и не всегда реализуем. Так, при постановке помещения в здании на кадастровый учет сведения о нем носят в ГКН временный характер до момента государственной регистрации права собственности. Если государственная регистрация права не будет произведена в течение 5 лет, сведения о помещении аннулируются и исключаются из ГКН. Собственник объекта в течение срока существования временных сведений может снять помещение с учета на основании своего заявления.

Сведения временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ. Поэтому на практике регистрирующие органы нередко отказывают в государственной регистрации договоров аренды помещений, сведения о которых в ГКН носят временный характер (например, такая практика существует в Центральном административном округе города Москвы).

Регистрация права собственности на каждое помещение в целях передачи его в аренду, согласно законодательству, в свою очередь повлечет прекращение зарегистрированного права собственности на здание. Поэтому регистрация права собственности на отдельные помещения может не соответствовать интересам арендодателя.

Кроме того, регистрация права собственности на отдельные помещения связана с дополнительными временными и материальными затратами. В административно-деловых и торговых объектах коммерческой недвижимости помещения обычно передаются в аренду большому числу арендаторов. Одни договоры аренды истекают, другие заключаются. Помещения подвергаются перепланировкам в соответствии с потребностями арендаторов. Характеристики помещений изменяются. В такой ситуации государственная регистрация права собственности на каждое из помещений должна была бы осуществляться безостановочно, что на практике крайне затруднительно.

Следует отметить, что не все территориальные органы Росреестра отказывают в государственной регистрации договоров аренды помещений, сведения о которых в ГКН носят временный характер. Вместе с тем представляется, что такая ситуация также сопряжена со сложностями и ограничениями, прежде всего в части возможности заключения договора аренды на срок более 5 лет (по истечении 5 лет сведения временного характера будут аннулированы и исключены), возможности обременения части помещения (сведения временного характера не являются кадастровыми, в связи с чем часть такого «временного» помещения не может быть поставлена на кадастровый учет) и др.

В качестве одного из вариантов для целей аренды возможно внесение в ГКН сведений о помещении как о части здания. Так, Законом о кадастре предусмотрена постановка на кадастровый учет части здания (помещения), в отношении которой распространяется ограничение (обременение) вещных прав арендодателя в виде аренды, с присвоением такой части учетного номера.

Сведения о части объекта недвижимости носят временный характер до момента государственной регистрации соответствующего обременения, если оно подлежит государственной регистрации. Если государственная регистрация требуется, но не была произведена в течение 5 лет с даты завершения кадастрового учета части, сведения о такой части аннулируются и исключаются из ГКН.

Поэтому в случаях кадастрового учета части объекта недвижимости для целей краткосрочной аренды или аренды на неопределенный срок сведения о такой части сразу становятся кадастровыми, без временного статуса 20. В случае заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, сведения станут кадастровыми с момента государственной регистрации аренды.

Недостатки такого подхода связаны в основном с различным подходом к части объекта,  принятым в гражданском законодательстве и специальном законодательстве (в том числе в Законе о кадастре).

Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ объектом аренды является вещь. При этом, согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 17 ноября г. № 73, это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Таким образом, если строго толковать названное постановление Пленума, аренда в отношении части вещи допускается, если такая часть предоставляется только в пользование. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Следует отметить, однако, что на практике передача арендатору части здания осуществляется, как правило, не только в пользование, но и во владение.

По нашему мнению, такая ситуация не должна рассматриваться как идущая вразрез с позицией ВАС РФ. С точки зрения Закона о кадастре, в качестве части здания на кадастровый учет может быть поставлено отдельное помещение, а возможность передачи во владение и пользование отдельного помещения гражданским законодательством допускается.

Кроме того, необходимо учитывать и дискуссионность вопроса о правовой природе владения, в том числе применительно к передаче в аренду помещения. Так, в качестве примера, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания и арендатору достаточно получить данное имущество в пользование, В. В. Витрянский указывает ситуацию, когда «собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями».

Вместе с тем постановка на кадастровый учет части здания также может быть сопряжена с практическими сложностями. Это связано с особенностями утвержденной формы кадастрового паспорта здания, которая не нацелена на отражение сведений о части здания в графической части (отображается местоположение здания на земельном участке).

Согласно названному выше постановлению Пленума ВАС № 73, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

На наш взгляд, позиция ВАС относительно свободной идентификации касается в первую очередь ситуации предоставления части вещи в пользование и не рассчитана на случаи предоставления в аренду отдельного помещения (являющегося в свою очередь частью здания). Практика применения данного подхода до настоящего времени не сложилась. По нашему мнению, идентификация объекта аренды в виде отдельного помещения (хотя такое помещение и является частью здания), должна осуществляться в соответствии с правилами Закона о кадастре, а не в свободной форме.

Таким образом, выработка единого подхода относительно помещения как объекта аренды является важной для практики. До внесения соответствующих изменений в законодательство, из сугубо практических соображений, представляется целесообразным ставить помещения на кадастровый учет в качестве части здания (или более крупного помещения) и получать кадастровый паспорт здания (более крупного помещения, поставленного на постоянный кадастровый учет) для государственной регистрации договора аренды. При этом, с позиций гражданского права, соответствующие помещения должны рассматриваться как самостоятельные объекты аренды.

Источники: http://garant-kadastr.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/tekhnicheskij-plan.html, http://www.9111.ru/%25D0%25BF%25D0%25B0%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2580%25D1%2582/%25D0%25BA%25D0%25B0%25D0%25B4%25D0%25B0%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580%25D0%25BE%25D0%25B2%25D1%258B%25D0%25B9_%25D0%25BF%25D0%25B0%25D1%2581%25D0%25BF%25D0%25BE%25D1%2580%25D1%2582_%25D0%25B7%25D0%25B4%25D0%25B0%25D0%25BD%25D0%25B8%25D1%258F_%25D1%2580%25D0%25BE%25D1%2581%25D1%2580%25D0%25B5%25D0%25B5%25D1%2581%25D1%2582%25D1%2580/, http://www.gblplaw.ru/news/articles/77719/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением