Главная » Получить расписку, выписку, право собственности

Перепланировка квартиры до получения права собственности





Согласование перепланировок (495) 723-68-40

Согласование перепланировки квартиры до оформления собственности.

При приобретении квартиры в новостройке чаще всего квартира передается задолго до оформления прав собственности на нее.

Если никаких отступлений от первоначального проекта квартиры не планируется, а лишь делается косметический ремонт, то никаких проблем не возникает.

Ситуация осложняется, когда есть желание перепланировать квартиру под себя.

Перепланировка до получения права собственности

ПДКП (как Вы именуете предварительный договор, должен содержать срок составления основного договора, а также срок внесения всей суммы по сделке.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем  договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предваритльный договор заключается в формеЮ установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать  словия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные услоывия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмтренные ст. 445 ГК РФ, т.е. правила обязательного заключения основного договора.

Не зная содержания Вашего предварительного договора, трудно сказать, стоит ли подписывать допсоглашение. Здесь, с учетом изложенного выше (а это содержание ст. 429 ГК РФ) Вы можете взвесить все «за» и «против» и решить сами как поступить.

Перепланировка квартир – ответы экспертов: возможен ли ремонт без права собственности, как расширить кухню, куда делись метры в новостройке

Текст. Владимир Абгафоров | Фото: ukranews.com

В нашем журнале есть традиционный жанр: эксперты комментируют конкретные жизненные ситуации. Эти истории мы собираем либо по разным тематическим форумам, либо из писем, которые нам сюда, в редакцию, присылают. Самые популярные темы для комментариев - ипотека и новостройки. А сегодня мы решили сделать подборку, посвященную перепланировкам и переустройству в квартирах.

Можно ли начинать?

Купили новостройку без отделки. Сейчас документы находятся в стадии оформления, а нам не терпится начать ремонт. Можем ли мы начать процесс согласования до получения свидетельства о собственности?

Как это часто бывает, ответы «де-юре» и «де-факто» оказались разными…

Рассуждая строго юридически, ничего делать нельзя. Дело в том, что занимающийся вопросами перепланировки орган (в Москве – Жилищная инспекция) имеет дело только с собственниками или нанимателями жилых помещений. Покупатель квартиры. имеющий на руках какие-то инвестиционные контракты или иные подобные бумаги, с точки зрения чиновников Жилинспекции, оказывается никем.

«Свидетельство о собственности в данном случае является обязательным документом, - заявил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru » Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова». – В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо должны представить правоустанавливающие документы – в виде подлинников или засвидетельствованных в нотариальном порядке копий».

Но есть и другой ответ. Хотя покупателям новостроек кажется, что полет их фантазии безграничен, на практике все делают в своих квартирах в общем-то похожие переделки. То, что придумали вы, наверняка реализовано уже в десятках объектов. Поэтому можно сделать какие-то наброски проектов и показать их знающим людям с вопросом: а реализуемо ли это? Если да – то делать проект и начинать работы. «На практике ремонт почти всегда начинают до оформления в собственность», - подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость » на Пресне .

А Борис Леонтьев, генеральный директор компании «НДВ Проект Концепт». добавляет, что ознакомить с проектом необходимо управляющую домом компанию. Если ее специалисты убедятся, что все, что запланировано, получится узаконить, – вам разрешат начать ремонт квартиры.

У нас хорошая квартира в новом современном доме. В документах, выданных после завершения строительства , значится метраж – 125 кв. м. Сделали ремонт, узаконили его в установленном порядке. Пришел техник БТИ, померил – и мы получили бумаги о том, что теперь площадь нашей квартиры… всего 115 кв. м. Куда же подевались целых 10 кв. м ?

Самый распространенный вариант, который упомянули все наши консультанты, сводится к следующему. Квартиры в современных монолитных домах бизнес-класса (а судя по всему, у автора письма именно такая) возводятся без межкомнатных перегородок. В процессе ремонта их, конечно, ставят. Но перегородка – это не линия, она имеет вполне определенную толщину. Следовательно, у перегородок тоже есть площадь, и она вычитается из площади квартиры.

«По стандартам БТИ, стены могут «съесть» до 10% площади, - говорит Сергей Креков, генеральный директор компании Clever Estate. – Самые большие потери – в нетиповых строениях, возведенных не по панельной технологии. А в панельных зданиях отклонение могут быть в полтора, максимум два метра». Но в данном случае дом как раз монолитный.

Сергей Креков рекомендует перемерять площадь межкомнатных перегородок. «Это обычная геометрия: длину умножить на ширину», - говорит он.

Но возможны и другие варианты. Застройщик мог завысить метраж – он кровно заинтересован в этом, поскольку цена квартиры рассчитывается, как правило, исходя из площади, помноженной на цену 1 кв. м. Есть у застройщиков на этот счет и типовые хитрости: скажем, включить в площадь квартиры балконы и лоджии (БТИ при своих обмерах их не включает, ссылаясь на ст. 15 Жилищного кодекса).

Скорее всего, вернуть деньги покупателю за недополученные метры вряд ли удастся. «Если в договоре с застройщиком есть пункт о перерасчете после замеров БТИ, вы можете попробовать вернуть переплаченную сумму», - отмечает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). На взгляд автора, наличие такого пункта в договоре маловероятно. А Анита Маляревич, эксперт-перепланировщик офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость ». убеждена, что «после подписания покупателем акта приема-передачи квартиры вернуть денежные средства за недостающую площадь не получится».

Еще – возвращаясь к основной теме нашего разговора – изначальная площадь могла быть насчитана в результате ошибки. «В новостройках первичный осмотр техники БТИ зачастую делают лишь в одной квартире, а потом ставят эти обмеры на поэтажных планах остальных квартир по стояку, хотя на практике они часто разнятся, - говорит Оксана Васильева, эксперт по перепланировкам. – Естественно, возникают неточности, которые потом «вылезают» при обмерах после сделанного ремонта».

#1 Норильчанин

Норильчанин

Знающий

Пользователи 315 сообщений
  • Адрес: Мерлушкина 1
  • Имя: Константин

Отправлено 13 Май - 12:42

#2 letayte

Администраторы 5 444 сообщений
  • Адрес: б-р. Космонавтов, дом 6
  • Имя: Артём

Юридический ликбез: Как перепланировка может помешать сделкам с жильем

Самовольная перепланировка «засвечивается» зачастую как раз при совершении сделок с квартирами: купле-продаже, дарении, наследовании и т. д. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а один из необходимых документов для этой процедуры - поэтажный план, характеризующий объект договора, т. е. квартиру. Техник БТИ обозначает на нем несанкционированную перепланировку красными линиями

Самовольная перепланировка «засвечивается» зачастую как раз при совершении сделок с квартирами: купле-продаже, дарении, наследовании и т. д. Все сделки с недвижимостью подлежат обязательной госрегистрации, а один из необходимых документов для этой процедуры - поэтажный план, характеризующий объект договора, т. е. квартиру. Техник БТИ обозначает на нем несанкционированную перепланировку красными линиями.

Если вы продаете такое жилье, то первыми о «подпольном» переустройстве узнают покупатель и риэлтор (если он привлекается к оформлению сделки). Некоторые отказываются от приобретения - чаще это случается, если купля-продажа происходит с привлечением ипотечного кредита. В большинстве случаев сделка все же совершается при условии, что продавец предоставляет скидку: ведь покупателю придется еще потратиться на узаконивание строительных фантазий бывшего хозяина. Размер скидки зависит от серьезности переустройства: чем оно сложнее, тем больше средств уйдет на легализацию перепланировки.

Кому откажут в Росрегистрации

Если вы подаете в Федеральную регистрационную службу (ФРС) документы на оформление сделки и в плане БТИ фигурируют красные линии, то безусловным основанием для отказа в регистрации договора это не является.

Однако если в результате перепланировки изменилась площадь квартиры - скажем, вы присоединили часть лестничной клетки или межквартирного коридора, объединили две «однушки» и т. п. то сделку все-таки «завернут».

Дело в том, что при изменении площади прежний объект недвижимости фактически перестает существовать, и соответственно имеющиеся у продавца документы о праве собственности на квартиру, выданные до перепланировки, становятся юридически недействительными. Поэтому, чтобы оформить сделку, сначала придется заново регистрировать право собственности на обновленную, изменившуюся квартиру.

ВАЖНО

Несанкционированная перепланировка, отраженная в красных линиях на плане БТИ, часто становится препятствием для ПРИВАТИЗАЦИИ жилья. Соответствующие жилищные подразделения местных органов власти требуют, чтобы сначала вы легализовали изменения в квартире, а уж потом просили передать ее из муниципальной в вашу собственность.

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЮ

Торгуясь с продавцом, ссылайтесь также на расходы по оплате услуг посредников, поскольку сложное переоборудование квартиры без их помощи оформить будет невероятно тяжело.

Перед заключением договора в любом случае стоит показать квартиру специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. Во-первых, вам назовут примерную стоимость узаконивания; во-вторых, скажут, возможно ли это в принципе - ведь существует ряд запретов, при нарушении которых оформить перепланировку вообще не удастся (см. «Эти изменения узаконить не удастся».

БОЛЬНАЯ ТЕМА

Нам нужно оформлять в наследство дедушкину квартиру, а там была проведена перепланировка - без разрешения, конечно. Как это может отразиться на наследовании? С уважением Ирина.

Не «зависнет» ли наследство?

Недвижимость, переходящая по наследству, оформляется в два этапа: 1) получение свидетельства о праве на наследство у нотариуса; 2) регистрация права собственности на унаследованную квартиру в Федеральной регистрационной службе (ФРС).

И в первом, и во втором случае требуется предъявить план БТИ, на котором несанкционированная перепланировка будет отмечена красными линиями. Реакция на такой документ будет следующая:

нотариусы, как заверили нас в Федеральной нотариальной палате, не считают красные линии на плане БТИ основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве на наследство;

Федеральная регистрационная служба может отказать в регистрации права собственности на унаследованное жилье только в том случае, если в результате перепланировки изменилась общая площадь квартиры (см. «Кому откажут в Росрегистрации»).

В то же время узаконить перепланировку может только собственник квартиры - для этого требуется соответствующее заявление от него. Так что если прежнего хозяина уже нет в живых, а наследники еще не оформили свое право собственности, то легализовать переустройство квартиры не удастся.

Поэтому в большинстве случаев перепланировка узаконивается после завершения оформления наследства.

Дадут ли кредит на жилище с «нечистым» ремонтом

Для желающих приобрести жилье при помощи ипотеки все чаще становятся актуальными два вопроса:

1) как получить кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой;

2) как переустроить приобретенную жилплощадь, если она находится в залоге у банка.

Решаются эти вопросы так:

1. При оформлении ипотечного займа обязательна процедура оценки жилья - таким образом банк определяет размер кредита и гарантии его возврата за счет стоимости квартиры. Специалист организации-оценщика смотрит документацию БТИ, в том числе поэтажный план, а также лично посещает и осматривает квартиру. При обнаружении неузаконенной перепланировки делается соответствующая отметка в отчете оценщика. В дальнейшем возможны варианты:

банк сокращает размер кредита, поскольку квартира с несанкционированной перепланировкой, как правило, ценится меньше;

компания-страховщик увеличивает взносы на страхование, обязательное при ипотеке. Подобная мера объясняется тем, что права покупателя на квартиру с неузаконенными изменениями менее стабильны. Ведь Жилищный кодекс допускает в крайних случаях даже продажу такого жилья с публичных торгов;

некоторые банки вообще отказываются выдавать кредиты на приобретение жилья с несанкционированной перепланировкой.

2. Если вы захотите переустроить квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита и находящуюся в залоге у банка, то смотри схему «Переоборудуем квартиру, купленную по ипотеке».

ЦИФРЫ

10 280 заявлений на переустройство жилых помещений приняла c начала этого года Мосжилинспекция. 1901 отказ выдан на переустройство жилых и нежилых помещений.

За тот же период выявлен

961 факт несанкционированных работ по перепланировке и переустройству помещений в жилищном фонде города. Больше всего нарушителей оказалось в Центральном административном округе, меньше всего - в Зеленоградском.

Эти изменения узаконить не удастся

Приобретение жилья с некоторыми видами переустройства чревато тем, что если перепланировка засветится, вам придется за свой счет переделывать купленную квартиру, чтобы вернуть ее в прежнее состояние.

Не разрешается переустройство помещений, при котором:

затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;

нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В домах типовых серий не допускается:

устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Источники: http://bezhlopot.ru/info/articles/soglas_bez_svid.htm, http://pravoved.ru/question/59250/, http://www.metrinfo.ru/articles/95378.html, http://izum.info/index.php/topic/490-pereplanirovka-v-tch-do-polucheniya-prav-sobstven/, http://www.vrx.ru/treasury/66.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением