Главная » Получить расписку, выписку, право собственности

Перепланировка квартиры в новостройке до получения собственности





Перепланировка в новостройке — год

Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке. — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. квартирой со свободной планировкой .

…застройщики сильно сомневаются в своем умении предлагать покупателю именно тот продукт, который ему нужен, иначе бы стены стали появляться не только на бумаге…

Дом . Приложение к газете Коммерсант, №32 (225), 11.07.

Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что перенос кухни. расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке

По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

Мы подготовим и согласуем электропроект на выгодных условиях.

Справочную информацию об объектах недвижимости можно получить online на сайте Росреестра .

Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин изготовление был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.

Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии актов на скрытые работы. В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление гидроизоляции пола в ванной. а также в помещениях, образующих мокрые зоны . Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности. В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.

При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.

В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.

Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. правила установки кондиционеров ).

В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. где оформить перепланировку ). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.

Автор: Атрактив Студия ремонтов

Возможно ли согласование перепланировки квартиры в новостройке до получения свидетельства о собственности

Возможно ли согласование перепланировки квартиры в новостройке до получения свидетельства о собственности? Практика согласования перепланировок квартир в новостройках, владельцы которых еще не получили свидетельства о собственности, менялась с течением времени. До середины 2008 года, отделения Мосжилинспекции принимали к рассмотрению проекты перепланировок квартир, где еще не было оформлено свидетельство о праве на собственность. Для этого, помимо проектной документации, необходимо было предоставить большую цепочку документов. начиная от инвестиционного контракта, договора аренды земельного участка на застройщика и заканчивая распоряжением префектуры о начале строительства.

Данный комплект документов под силу было собрать далеко не каждому собственнику, но при желании и наличии профессиональных знаний, это можно было сделать. Предоставленные документы жилищная инспекция рассматривала в общем порядке и при соответствии проекта всем действующим нормам, выдавала разрешение на перепланировку. Затем, в связи с ужесточением правил согласования перепланировок, правила изменились и жилищные инспекции принимали проекты ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО при наличии оригинала свидетельства о праве на собственность.

В настоящее время, после вступления в силу ППМ № 508 в редакции 840, действует следующий порядок.

Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ 508, заявитель вправе вместо правоустанавливающих документов предоставить следующие бумаги (копия и подлинник, или копия, заверенная у нотариуса):

1) Для домов, построенных по долевому участию:

договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку);

акт приема-передачи;

справка от застройщика о выполнении обязательств по договору (если актом приема-передачи недвижимости выполнение данных обязательств не предусмотрено);

разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2) Для муниципального жилья:

  • распоряжение о строительстве;
  • подписанный и утвержденный акт приемки;
  • справка о присвоении адреса и документы о соответствии строительных адресов почтовому;
  • документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.

Стоит отметить что и в настоящее время, сбор любого из перечисленных комплектов бумаг является крайне непростым мероприятием.

Существует еще один вариант решения проблемы, но и он не отличается простотой в реализации. Если дом еще не построен, то можно обратиться к автору проекта здания с просьбой изменить планировку вашей квартиры. Иногда проектные институты на это соглашаются, что значительно упрощает жизнь простому смертному, ведь не нужно платить за проект перепланировки и его согласование.

Выше мы написали о том, какие документы можно предоставить вместо свидетельства права собственности, но кроме них потребуется еще написать заявление и предоставить проектную документацию. Если ваш проект не предусматривает внесения изменений в несущие конструкции дома, то будет достаточно проекта перепланировки, если же несущие будут затронуты, то потребуется разрабатывать проект на основе технического заключения о допустимости ваших работ от автора проекта дома.

В случае если вам она потребуется вы всегда можете обратиться в нашу проектную организацию, кроме того, мы сможем оказать услуги и в согласовании документов. Звоните или пишите на нашу электронную почту для консультаций.

Перепланировка квартиры на законных основаниях

Каждому покупателю квартиры в новостройке приятно думать, что он сделает свое жилье таким, как ему нравится. А как же! Ведь он купил квартиру со свободной планировкой . Теперь он создаст свой индивидуальный стиль и воплотит мечту в реальность. Но не всегда бывает все так просто. По факту оказывается, что собственник купил квартиру не свободной планировки, а с вполне четкими стенами, обозначающими, где какое помещение находится.

Юридического понятия квартира свободной планировки не существует, и любая квартира имеет вполне определенную, отраженную в документах планировку. Просто в новостройках строители часто не возводят внутренних стен, оставляя эту обязанность будущему владельцу. В принципе это достаточно разумно, так как и изначальная цена квартиры снижается за счет уменьшения строительных издержек, и будущий владелец сделает перегородки из того материала, какой ему более всего подходит. Но эти перегородки он должен сделать не в соответствии со своими представлениями, а в соответствии с проектом дома , который должен взять в эксплуатирующей организации. Этот проект разрабатывает специальная лицензированная архитектурная организация, и затем он проходит все стадии утверждения в государственных инстанциях. Любое самовольное отклонение от проекта недопустимо.

Что делать, если планировка не устраивает?

Необходимо подготовить индивидуальный проект.

Документы необходимые для согласования перепланировки в новостройке:

заявление на перепланировку;

согласие всех собственников квартиры;

технический паспорт БТИ;

поэтажный план до перепланировки (при необходимости);

копия лицевого счета;

выписка из домовой книги;

техническое заключение о возможности проведения перепланировки;

проект перепланировки квартиры;

правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности);

согласие банка-залогодержателя (в случае если перепланировка проводится в ипотечной квартире, находящейся в залоге у банка);

и др. документы, необходимость которых определяется в каждом конкретном случае.

Строительные нормы и правила, которыми следует руководствоваться при проведении перепланировки квартир, представлены в постановлении Правительства от 08 февраля 2005 года № 73-ПП О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах . В частности, в этом постановлении указывается, что перепланировка квартир, жилых и нежилых помещений должна пройти согласование с жилищно-коммунальными службами.

В зависимости от характеристик предполагаемых работ перепланировка разделяется на простую и сложную.

В случае простой перепланировки, не затрагивающей несущих стен и инженерных коммуникаций, вам будет достаточно предоставить эскиз помещения, где будут нанесены планируемые изменения.

Если же намечаются сложные масштабные преобразования, для получения разрешения потребуется проект перепланировки квартиры. Данный документ составляется на основе технического анализа организацией, имеющей допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства.

К сложной перепланировке относятся такие работы, как:

разукрупнение многокомнатного жилья;

устройство проемов в несущих стенах;

частичное удаление несущих конструкций;

перенос и создание дверных проемов;

увеличение размеров жилых помещений, санузлов, кухонь, коридоров;

устройство дополнительных санузлов;

объединение квартир;

монтаж электрических плит вместо газовых;

перемещение сантехнических устройств, электрического и инженерного оборудования.

Также имеется ряд запретов и ограничений по перепланировке, которые необходимо учитывать, продумывая ремонт жилья. Для выполнения согласования проект перепланировки квартиры должен отражать все запланированные изменения в полном соответствии с принятыми ГОСТами и СНИПами.

Согласование перепланировки - необходимый и обязательный этап при реконструкции помещения, квартиры. На данном этапе формируется соответствующий пакет проектной документации, который должен пройти согласование в администрации района города Твери.

Теоретически закон не запрещает делать перепланировку квартир еще до сдачи дома в эксплуатацию, и технически в этом нет ничего сложного. Однако в организационном плане оформить все в соответствии с законом настолько хлопотно, что практически никто этим не занимается.

Согласно Градостроительному кодексу РФ планировка квартир (в том числе свободная) прописывается в проектной декларации (пп. 4, п. 12, ст. 48 ГсК РФ). Проектная декларация отправляется на госэкспертизу, а после ее прохождения утверждается застройщиком. Перепланировка квартиры - это отклонение от утвержденной проектной декларации, поэтому она требует внесения соответствующих изменений, и весь процесс повторяется снова - повторно проходит экспертиза и документация утверждается у застройщика. К тому же до введения дома в эксплуатацию застройщик располагает лишь предварительными данными обмеров БТИ, а делать проект перепланировки по предварительным обмерам согласится далеко не каждая проектная организация.

Если жилье еще строится

Существует практика оформления перепланировки на стадии строительства жилья. Что для этого нужно:

необходимо выполнить проект перепланировки;

согласовать проект с автором дома;

получить согласование главного архитектора города;

сдать проект в БТИ до его выхода на обмеры новостройки.

Более того, до обмеров БТИ покупатель квартиры может согласно проекту перепланировки выполнить ее фактически. А вышедшее на обмеры БТИ готовит паспорт дома уже с учетом изменений. Это предприятие достаточно затратно и не всегда возможно по разным обстоятельствам.

А в случае если начать перепланировку еще до получения документов о собственности, но после произведенных обмеров БТИ новостройки, после получения ключей, перепланировка будет считаться незаконной, ведь она без соответствующей разрешительной документации.

Экономичнее и с меньшими душевными затратами можно сделать перепланировку в уже сданном доме и в оформленной в собственность квартире. В этом случае на руках у ее хозяина будут все необходимые для согласования документы, не придется искать каких-либо обходных путей, а к работам по перепланировке можно будет привлечь любую компанию. Выгоднее и спокойнее дождаться сдачи дома в эксплуатацию, оформить жилье в собственность и только потом приступать к перепланировке и ремонту.

Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что, покупая квартиру в новостройке, многие хотят превратить ее в идеальный дом, полностью соответствующий имеющимся фантазиям и предпочтениям. А у некоторых просто нет выбора - жилье сдается без внутренних стен. Оформить изменения законным образом до сдачи новостройки ГК можно, но сложно, поэтому законопослушные граждане обычно могут рассчитывать лишь на разработку проекта перепланировки. А его согласование и тем более работы по переустройству предпочтительней делать уже после ввода новостройки в эксплуатацию и после получения свидетельства о собственности. По крайней мере, так вы сохраните свои деньги и, что самое главное, нервы.

Источник: Журнал Недвижимость Твери и Тверской области, рубрика Новости недвижимости

Источники: http://www.attractif.ru/pereplanirovka-novostrojki.php, http://gsps.ru/otvety/novostoyka.php, http://toropets-land.ru/news/28






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением