Главная » Порядок оформления перевода

Перевод жилого в нежилое пошаговая инструкция





Как перевести жилое помещение в нежилое?

Это насущный вопрос волнует каждого, кто хочет открыть свой бизнес в «бойком» месте, то есть на первом этаже жилого дома. Также перевод жилого помещения в нежилое может заинтересовать и предприимчивого собственника, который пожелал продать или сдать свой объект подороже #8212; уже в качестве коммерческой недвижимости.

Как правило, новостроек эта проблема не касается – первые этажи, которые строятся под коммерческую недвижимость, имеют статус нежилых помещений автоматически. По-другому дело обстоит в случае с «хрущевками» или любым другим старым фондом. Для них первое, что необходимо установить #8212; возможен ли перевод конкретного помещения из жилого в нежилое в принципе, ибо законодательство накладывает определенные ограничения на некоторые объекты. Согласно Жилищному кодексу РФ нельзя перевести жилое помещение в нежилое:

  1. Если переводимое помещение является частью жилого помещения. То есть нельзя перевести в нежилое помещение комнату в квартире.
  2. Если помещение используется кем-либо в качестве места постоянного проживания.
  3. Если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц.
  4. Если помещение находится под арестом, в залоге, в отношении него вынесено судебное решение или идет судебная тяжба.
  5. Если здание, в котором находится помещение, подлежит сносу, признано аварийным, требует капитального ремонта или относится к категории культурного наследия.
  6. Если помещение подвергалось незаконной перепланировке.
  7. Если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Иными словами нужен отдельный вход с улицы.
  8. Если помещение находится в многоквартирном доме выше первого этажа, а непосредственно под помещением находится жилая квартира.

Из последнего пункта вытекает нехитрый вывод о том, что если под вашей квартирой находится нежилое помещение (магазин, склад и т.д.), то вашу собственность можно перевести в нежилое помещение, даже если оно находится на 2-м этаже. Однако в этом случае возникают сложности с отдельным входом, который для второго этажа организовать несколько сложнее, чем для первого.

После того, как мы убедились в принципиальной возможности перевода помещения из жилого в нежилое, самое время приступить к сбору документов. Их перечень относительно невелик.

Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:

  1. Заявление о переводе помещения. Подается в уполномоченный орган вашего города (это может быть Департамент ЖКХ или благоустройства). В заявлении указывается адрес помещения, причины перевода и предполагаемое назначение будущего нежилого объекта недвижимости. Взять на руки или скачать образец заявления можно в том самом уполномоченном органе.
  2. Оригинал или нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности или иных правоустанавливающих документов на помещение.
  3. Технический паспорт помещения. Выдается в местном БТИ.
  4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение. Также выдается в БТИ.
  5. Выписка из домой книги, в которой будет указано то, что в помещении никто не прописан и не проживает.
  6. Заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзоров.
  7. Если для  обеспечения использования нежилого помещения требуется перепланировка, то необходимо предоставить ее план.

Кроме это чиновники, к сожалению, могут затребовать и иные документы, необходимые на их взгляд для перевода жилого помещения в нежилое. Это связано с тем, что регионы на местах наделены правом самостоятельно дополнять приведенный выше федеральный список обязательных документов. Например, если вы открываете на первом этаже жилого дома магазин, то с очень большой долей вероятности потребуется согласие жильцов этого дома. Поэтому полный перечень документов лучше уточнить в уполномоченном органе, который и будет принимать окончательное решение. На его принятие законом отводится не более 45 календарных дней.

Итак, пошаговая инструкция по переводу жилого помещения в нежилое

  1. Удостоверяемся в отсутствии препятствий по переводу жилого помещения в нежилое;
  2. Консультируемся в уполномоченном органе по перечню необходимых документов;
  3. Собираем и подаем документы;
  4. Ожидаем решения.

Сколько стоит?

Стоимость перевода помещения из жилого фонда в нежилой зависит от необходимости перепланировки и организации отдельного входа, а также сложности остальных работ по помещению. В специальных организациях, которые берут на себя все хлопоты оформления и ремонта, ценник начинается от 200 тысяч рублей. Госпошлина же составляет 500 рублей для физических лиц и 7500 рублей для юридических.

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

Оглавление:

Обустройство торговых точек и других объектов малого бизнеса на первых этажах многоквартирных домов распространено по всей России. Это связано сразу с несколькими факторами:

  • переоборудование квартиры значительно дешевле строительства нового отдельного здания;
  • расположение магазинов, парикмахерских, аптек и т.д. в жилых кварталах обеспечивает шаговую доступность для клиентуры;
  • выкуп квартиры в спальном районе является неплохой инвестицией. В случае финансовой нестабильности такое помещение куда легче продать, чем модуль или капитальное строение.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 703-44-28 - Москва

+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Практически во всех подобных случаях перед тем как открыть торговую точку необходимо перевести жилое помещение в нежилое. Именно этой процедуре и будет посвящена сегодняшняя статья.

Нужна ли смена статуса

Прежде чем вы начнете недешевый процесс смены категории недвижимости, надо выяснить, нужна ли она вообще? Дело в том, что Жилищный Кодекс РФ в некоторых ситуациях предусматривает открытие коммерческой точки без изменения статуса квартиры. Для этого необходимо выполнение некоторых требований, которые перечислены в ст. 17 ЖК РФ:

  • квартира должна находиться в эксплуатируемом доме, не стоящим в очереди на снос, не признанном аварийным соответствующими инстанциями;
  • помещение не должно нарушать санитарным нормам, предъявляемым к коммерческим объектам;
  • индивидуальный предприниматель, желающий открыть в жилом помещении свой бизнес, должен быть сам там прописан;
  • предпринимательская или любая другая профессиональная деятельность, требующая лицензирования (актуально для адвокатов, нотариусов, стоматологов и т.д.), не должна нарушать интересов других жильцов квартиры, а также соседей.

Если вы соответствуете всем этим пунктам, то переводить помещение в статус нежилого вовсе необязательно.

Тонкости перевода

Если же помещение в многоквартирном доме все же требует перевода из жилой в нежилую категорию, то существует ряд дополнительных условий, без выполнения которых процедура будет считаться незаконной:

  • перевести можно только всю квартиру. С долей или отдельной комнатой такую операцию не совершить;
  • в квартире не должно быть прописанных жильцов (следует из правила регистрации граждан, в соответствии с которым прописка в нежилом помещении запрещена);
  • помещение не должно находиться в аварийном здании или доме, отведенным под снос;
  • в том случае, когда переводимое в статус нежилого помещение находится выше первого этажа, все нижерасположенные квартиры должны также относиться к категории нежилых;
  • недвижимость должна быть подключена к инженерным коммуникациям (иметь канализацию, водоснабжение, теплоснабжение, быть электрофицированной);
  • квартира не должна быть в залоге, обременена иными обязательствами, являться предметом споров и интересов третьих лиц;
  • помещение должно иметь отдельный выход на улицу (если нужно перевести в нежилую категорию квартиру в панельном доме, то могут возникнуть технические препятствия – есть вероятность, что вам не разрешат пробивать проемы в несущих стенах. Власти нередко игнорируют этот момент. Но, тем не менее, запрет на вмешательство в несущие конструкции для крупнопанельных многоэтажек существует);
  • если площадь переводимой квартиры более 100 квадратных метров, то должен иметься запасной выход (например, дверь, ведущая в подъезд).

Существует ряд факторов, которые определенно вызовут дополнительные сложности при переводе жилого помещения в нежилое.

  1. Если квартира находится в многоквартирном доме, являющимся объектом культурного наследия (памятником истории, архитектуры), то понадобится разрешение соответствующего надзорного органа. Как правило, им выступает департамент в региональном министерстве культуры. Это связано с тем, что ведение коммерческой деятельности в помещении, имевшем ранее статус жилого, сопровождается перепланировкой. А любое вмешательства в конструкцию «исторического» здания требует специальной предварительной экспертизы и согласия уполномоченного органа.
  2. Если дом входит в список объектов, стоящих на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуации и гражданской обороны, понадобится согласование с этим штабом. Чаще всего такие дома раньше принадлежали военным ведомствам, располагались в закрытых военных городках. Как известно, подобные здания в последние 15 лет активно передаются в собственность муниципалитетов. Из-за бюрократических проволочек они нередко оказываются в «подвешенном» состоянии – сам дом или земля под ним никак не найдут своего владельца. Такими домами могут выступать и строения, расположенные в непосредственной близи к стратегическим объектам: электростанциям, предприятиям ВПК, крупным железнодорожным узлам и т.д.
  3. Если дом пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и стоит в очереди на капитальный ремонт, то перевод квартиры в нежилую категории возможно осуществить только после проведения вышеназванного ремонта.

Порядок действий при смене статуса

Перевод квартиры из жилой категории в нежилую можно условно разделить на три этапа:

  • подготовка документов для вневедомственной комиссии;
  • обращение в БТИ для определения стоимости перевода;
  • регистрация права собственности.

Рассмотрим каждый из них подробно.

Готовим документы

Переводом недвижимости из статуса жилого в нежилой, как правило занимается специальная межведомственная комиссия при соответствующих муниципальных структурах – департаменте жилищной политики, комитете имущественных отношений и т.д. Чтобы ваше заявление на перевод приняли, необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • поэтажный план помещения с экспликацией (выдается в БТИ в течение месяца);
  • кадастровый паспорт с техническим планом (не забывайте, что кадастровый паспорт и техплан имеет срок годности в три года. Если у вас на руках есть просроченный паспорт, придется заказывать новый);
  • заключение пожарного надзора на соответствие помещения нормам пожарной безопасности (выдается территориальным отделением ГПН после осмотра квартиры инспектором);
  • заключение Роспотребнадзора на соответствие помещения санитарно-эпидемиологическим нормам (получается тем же способом, что и пожарное, только после обращения в Роспотребнадзор);
  • справка ДЕЗ со сведениями о соседствующих с вашей квартирами (берется в управляющей компании или ТСЖ);
  • письменное согласие соседей на перевод. Оно получается в результате собрания собственников жилья, в повестку которого включается соответствующий вопрос;
  • техническое заключение о состоянии здания (выдается УК или ТСЖ для подтверждения факта технической исправности многоквартирного дома);
  • выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие прописанных жильцов);
  • проект переустройства жилого помещения в нежилое (заказывается в проектно-строительных организациях, имеющих необходимые лицензии и допуски);
Обратите внимание, что сбором и подачей бумаг должен заниматься либо собственник помещения, либо его доверенное лицо, действующее на основании нотариальной оформленной доверенности.

После сбора этих документов собственники (если их несколько) или доверенное лицо пишут заявление установленного образца, где указывается причина смена статуса недвижимости. Вместе с заявлением и вышеперечисленными бумагами в муниципальный орган необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорта РФ всех собственников;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • договор основания (купли-продажи, мены или дарения);
  • доверенность, заверенная нотариусом (если от имени собственников действует поверенный);
  • учредительные документы организации, если собственником квартиры является юридическое лицо.

Сроки рассмотрения вашего заявления не превысят 45 дней. После этого межведомственная комиссия примет либо положительное, либо отрицательное решение. Поводы для отказа могут быть разными, но чаще всего они связаны с отсутствием каких-то документов или факторами ограничивающего характера (были перечислены в начальных разделах этой статьи). Если причины отказа не указаны в ответе муниципальной комиссии, то он считается немотивированным и может быть легко обжалован в суде.

Если же решение в вашу пользу, то в течение трех дней после его принятия вам на руки выдают протокол.

Определяем цену вопроса

После получения разрешения на смену статуса, необходимо определить, какова будет стоимость перевода жилого помещения в категорию нежилых.

Отвечает за эту процедуру БТИ, куда вам и нужно обращаться с соответствующим заявлением. К нему вы прикладываете:

  • паспорта РФ всех собственников;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • полученный ранее протокол межведомственной комиссии, служащий разрешением на перевод;
  • поэтажный план с экспликацией;
  • кадастровый паспорт с техническим планом;
  • паспорт поверенного и оформленная нотариально доверенность (если действует доверенное лицо);
  • учредительные документы (если собственник переводимой квартиры - организация).

В установленный законом срок БТИ определяет цену перевода. При этом комиссия бюро руководствуется комплексом критериев: начиная от района, в котором расположена квартира и заканчивая наличием рядом других коммерческих помещений. Раньше также учитывали инвентаризационную стоимость недвижимость, но сейчас используют кадастровую. Поэтому в году стоимость перевода будет выше.

Сумма будет указана в протоколе, который вам выдадут на руки. Оплату можно произвести через любой банк.

Регистрация права собственности

Финальным этапом станет получение нового свидетельство о регистрации права собственности на помещение в новом статусе. Для этого собственникам или доверенному лицу квартиры нужно обратиться в Росреестр (или в многофункциональный центр) и подать следующие документы:

  • паспорта РФ;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • протокол межведомственной комиссии;
  • протокол БТИ;
  • квитанция об оплате перевода жилого помещения в нежилое;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • учредительные документы (если собственник - юрлицо).

Далее, сотрудник регпалаты заполняет заявления, которые необходимо подписать всем собственникам. После оплаты госпошлины у вас забирают все документы и выдают расписку, где указана дата получения нового свидетельства о регистрации права собственности. В назначенный день вы приходите и забираете оригиналы поданных документов и новое свидетельство, где указан статус квартиры – нежилое помещение. Теперь ваша недвижимость относится к категории коммерческой.

Какие расходы несет собственник

Точную сумму, которую придется отдать за смену статуса недвижимости, назвать невозможно – она зависит от множества факторов и рассчитывается индивидуально для каждого случая. Наибольший разброс в цене вопроса придают проект переустройства помещения и стоимость перевода после заключения БТИ. Они зависят и от стоимости квадратного метра жилья в вашем регионе, и от расценок на услуги проектно-строительных организаций вашего города. Понятно, что в столице общие расходы будут выше, чем в провинции.

Также на конечную сумму влияют следующие факторы:

  • заказ кадастрового паспорта с техпланом – от 900 рублей;
  • заказ поэтажного плана с экспликацией – от 1200 рублей;
  • госпошлина за регистрацию права собственности – 1000 рублей;
  • услуги нотариуса – от 700 рублей (если операции совершает доверенное лицо).

Таким образом, перевод жилого помещения в нежилое является достаточно трудной для неподготовленного человека процедурой. К тому же, она может нанести ощутимый удар по вашему бюджету. Если вы уверены в необходимости этой операции, то настоятельно советуем изучить все подводные камни, которые могут возникнуть на пути к обретению коммерческой недвижимости.

Остались вопросы? Узнайте как решить именно вашу проблему — прямо сейчас звоните

+7 (499) 703-44-28 - Москва

+7 (812) 309-68-04 - Санкт-Петербург

Источники: http://investorschool.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe, http://pravometr.ru/nezhiloe/smena-statusa-nedvizhimosti-perevodim-zhiloe-pomeschenie-v-kategoriyu-nezhilyh.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением