Главная » Порядок оформления перевода

Условия перевода жилого помещения в нежилое





Для перевода жилого помещения в нежилое, возможно, потребуется получить согласие общего собрания жильцов дома

25 июня

Перечень условий для перевода жилого помещения в нежилое хотят расширить. Соответствующий законопроект 1 внесен в Госдуму Законодательным Собранием Санкт-Петербурга.

Предлагается включить в перечень условий для перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение необходимость получения от общего собрания собственников помещений в этом доме согласия на такой перевод. Для этого дачу согласия на перевод квартиры в нежилое помещение планируется отнести к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Напомним, действующее законодательство разрешает перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 Жилищного кодекса РФ ).

При этом мнение собственников других квартир не учитывается , – подчеркивают авторы законопроекта. Жилищный кодекс РФ предусматривает необходимость получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме при распоряжении общим имуществом и при изменении границ помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ ).

Разработчики инициативы отмечают, что перевод квартир в нежилые помещения, как правило, осуществляется для последующего их использования в качестве торговых площадей. Это приводит к необходимости осуществления дальнейшего переустройства и изменения конфигурации нежилого помещения (обустройство входа, крыльца, подходов, использование придомовой территории для парковки и т. п.). Кроме того, в случае перевода квартиры в нежилое помещение с его последующим использованием в коммерческих целях существенно возрастает нагрузка на инфраструктуру дома (большое количество посетителей, режим работы торгового или сервисного предприятия, расположенного в нежилом помещении и т. п.).

В первую очередь, страдают жители квартир, непосредственно соседствующих с нежилым помещением, однако, существующие правовые механизмы не позволяют гражданам, чьи законные интересы затрагиваются, повлиять каким-либо образом на принятие решения о переводе квартиры в нежилое помещение , – отмечается в пояснительной записке к законопроекту.

Предполагается, что наделение общего собрания собственников в многоквартирном доме полномочием по принятию решения о даче согласия на перевод квартиры в нежилое помещение позволит повысить информированность собственников о предполагаемых целях использования переводимого помещения. Это позволит создать дополнительные гарантии учета законных интересов собственников квартир.

Всегда ли возможен перевод жилого помещения в нежилое

Для любого, кто приобретает жилые помещения на первых этажах многоквартирных жилых домов с целью последующего их использования в коммерческих целях (магазины, закусочные, салоны и пр.), актуальным является вопрос, всегда ли возможен перевод жилого помещения в нежилое.

Оказывается, что не всегда. И зависит это от ряда обстоятельств. В соответствии с ч. 1 ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений определяют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила).

Согласно п. 1.7.2 Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств не допускаются.

Но самое значимое обстоятельство, на которое следует обратить внимание, закреплено в пункте 4.2.4.9. Правил, в соответствии с которым расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается.

Значимым данное обстоятельство является в связи с тем, что если Вы захотите устроить дверные проемы в наружной стене панельного или блочного дома для образования отдельного входа в помещение (а для этого достаточно осуществить демонтаж подоконного пространства до уровня пола), орган местного самоуправления откажет Вам в реализации Ваших планов, поскольку они не соответствуют законодательству о градостроительной деятельности и, как следствие, откажет в переводе жилого помещения в нежилое.

А обустройство отдельного доступа в нежилое помещение (без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям дома) является одним из обязательных условий, перечисленных в ч.2 статьи 22 Жилищного кодекса РФ, при которых возможен перевод жилого помещения в нежилое.

Вряд ли Вы изыщете иную техническую возможность для обеспечения отдельного доступа в Ваше будущее нежилое помещение в панельном или блочном доме. Для домов, выстроенных без использования панелей и блоков, законодатель таких ограничений не делает.

Но и здесь существует правило, не исполнив которое, решение о переводе жилого помещения в нежилое получено не будет. Положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие стены (наружные стены здания) принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому их частичное разрушение (в том числе для устройства двери и для расширения оконных проемов) влечет уменьшение этого имущества.

В силу положений ст.ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества либо присоединение к нему части общего имущества, возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Отчуждение доли общего имущества путем продажи на основании протоколов общего собрания собственников дома невозможно. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ, Жилищный кодекс регулирует вопросы пользования, а вопросы собственности регулируются Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Вопросы возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями ЖК РФ регулируются только в отношении государственного и муниципального жилищных фондов. Таким образом, отчуждение общего имущества собственников дома, например, для организации отдельного входа, может столкнуться с запретами, предусмотренными п. 2 ст. 290 ГК РФ и ст. 4 ЖК РФ.

Что касается присоединения общего имущества (так происходит, когда закладывают входной проем со стороны общего подъезда и образуют вход со стороны улицы), судебная практика решает вопрос однозначно: в доме при его реконструкции; если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с позицией, высказывавшейся Верховным судом РФ (Определение от 13 января 2010 г. N 80-В09-26), факт присоединения части общего имущества в многоквартирном доме должен быть установлен судом. В отсутствии факта присоединения части общего имущества говорить о нарушении права не приходится.

Таким образом, не получив согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на присоединение части общего имущества в многоквартирном доме, либо на его уменьшение, Вы не получите от органов местного самоуправления решения о переводе жилого помещения в нежилое.

И.о. прокурора района

советник юстиции С.А. Петров

3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ (гл. 3) и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации законодательство о градостроительной деятельности состоит из данного Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации. Так, в г. Москве действует Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве*(281). который устанавливает общие требования к переводу жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также нахождения в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств. Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве являются: признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания; признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

В Московской области действует Закон Московской области О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ*(282). который устанавливает порядок изменения функционального назначения жилых помещений (жилых домов) независимо от форм собственности в целях надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, создания условий для осуществления права собственника по распоряжению недвижимым имуществом, недопущения необоснованного перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые, а также ограничения по использованию помещений, переведенных в категорию нежилых. Основаниями для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые являются: признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке; изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома); изменение функционального назначения прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается в следующих случаях:

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

- отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Специальными условиями перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение, допускающими такой перевод, являются:

- расположение квартиры на первом этаже указанного дома;

- при расположении квартиры выше первого этажа, помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны являться жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается:

- если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, который является органом, осуществляющим перевод помещений.

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Представление иных документов не требуется, т.е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных решений данный орган выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения документ, содержащий решение, должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо, т.е. не требуется принятие дополнительно отдельного решения и выдача другого документа.

Окончание перевода помещения на новый правовой режим подтверждается документом о принятом решении, который подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Исключением является необходимость проведения в помещении переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, ранее указанный документ является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в следующих случаях, предусмотренных ст. 24 ЖК РФ:

1) непредставления определенных ЖК РФ документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на указанные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Источники: http://www.garant.ru/news/632911/, http://magmfc.ru/magnoliaPublic/gsportal/npa/prosecutor/zhiloe-nezhiloe.html, http://lawtoday.ru/razdel/biblo/jil-prav/062.php






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением