Главная » Продажа квартиры, справка, расписка

Задаток или аванс при продаже квартиры





Что лучше задаток или аванс? Чем аванс отличается от задатка?

Что лучше задаток или аванс?

При  покупке или продаже недвижимости часто приходится сталкиваться с понятиями как задаток или аванс. Рассмотрим, чем же они отличаются.

Сама факт передачи задатка возможен только при наличии предварительного договора (это договор о намерении сторон заключить сделку купли-продажи, содержащий предмет договора, ключевые условия, сроки заключения, а так же цену сделки).   Соглашение о задатке обязательно оформляется в письменном виде. Как правило, данная сумма является незначительной в сравнении с основной, но существенной  в случае ее утраты (в среднем от 10 до 100 тысяч).   Задаток   является обеспечительной мерой обязательства по уплате полной суммы договора и вносится в счет причитающейся,  служит  исключительно подтверждением истинных намерений, а не обязательством заключить сделку между конкретными людьми на конкретных условиях. Передача задатка удерживает  участников от отказа исполнения своих обязательств. Например: недвижимость не может быть продана другому покупателю, а продавец не может изменить условия договора или увеличить цену.

Если в процессе оформления документов возникает непредвиденная ситуация в условиях которой невозможно выполнить  свои обязательства,

например:  смерть одного из участников, стихийные бедствия, форс-мажорные обстоятельства, стороны решили прекратить обязательства до начала их исполнения и т. д. то задаток должен быть возвращен.

По сути, задаток является штрафной санкцией за не выполнение сторонами обязанностей по договору. В случае если Покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у Продавца  полностью, а если Продавец отказывается от выполнения своих обязательств, то он должен возместить Покупателю сумму задатка в двойном размере. Более того,  та сторона, которая не выполнила свои обязательства, должна возместить убытки с учетом задатка (ГК РФ, ст. 380, п. 1; ст. 381, п. 2).

Расписка - очень весомый документ в законодательстве и действует наравне с другими видами договоров. В расписке должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, паспортные данные, место жительства, сумма задатка, сумма сделки, адрес объекта и сроки исполнения обязательств.

Расписка не является доказательством задатка, а рассматривается скорее в качестве передачи аванса.

Аванс - это форма оплаты, часть суммы обязательного платежа, которая производится предварительно до исполнения договора, не влечет за собой ни каких гарантий.

В случае отказа одной из  сторон от заключения договора, аванс должен быть возвращен  в полном объеме независимо от причин и виновников.  Аванс слабо защищен законам, в отличие от задатка.

Если  недобросовестный продавец, отказывается  от заключения договора и не торопится возвращать полученную сумму в качестве аванса, то могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Поэтому, если Вы при покупке или продаже квартиры согласились на аванс, то нужно обязательно составить соглашение об авансе и отразить в нем все достигнутые сторонами  договоренности, а также четко описать обязательства каждой из сторон и сроки их исполнения.

Что выгоднее: аванс или задаток?

В заключении можно сказать,   такого вопроса не возникает  если  ваши намерения   в з аключении договора купли-продажи, и совершении сделки    тверды и правдивы. Нет разницы, как называть платеж, если результат будет один и тот же.

Если Вы Продавец и намерены совершить сделку  наиболее выгодным и безопасным  вариантом для Вас будет взять задаток,  т.к если ваш покупатель откажется от подписания договора, то деньги останутся у Вас! Если Вы Покупатель и готовы идти на сделку, а ваш продавец, вдруг передумал то деньги вам вернуться в двойном размере!

Однако, если по каким то причинам (по форс - мажорным, не предвиденным обстоятельствам или преднамеренным  и др. ) стороны ( продавец  и покупатель)  в случае расторжения  предварительного договора  и др. не пришли к  соглашению, то  данные вопросу решаются   в судебном порядке.

Но все чаще  практика  показывает, что если предварительный договор   заключен до регистрации  в регистрирующих органах,  и при этом был передан задаток,  то  в случае возникновения судебного спора,  такой задаток будет считаться   авансом,  а он должен быть возвращен  в полном объеме независимо от причин и виновников.

Материал подготовила  сотрудник   агентства недвижимости ПРИОРИТЕТ

ЮРИСТ по недвижимости Домогацкая Эльвира

prioritet-an.ru/news/40-chto-luchshe-zadatok-ili-avans-chem-avans-otlichaetsya-ot-zadatka

P.S.   Мы оформим Вам документы наилучшим образом!

P.P.S.   У каждого из нас  ДОЛЖНО И ОБЯЗАНО БЫТЬ СВОЕ ЖИЛЬЕ,  будь то, уютный теплый дом. или  милая  и приятная  сердцу,  и душе  квартира и др.

То место, где нас ждут, куда мы всегда возвращаемся, после работы, после встречи с друзьями, после отпуска, куда мы приглашаем гостей, ждем любимых, страдаем от одиночества, или радуемся одиночеству, где растим детей, а потом ждем весточки от них,  где можно расслабиться, отдохнуть и набраться сил, где есть тепло, уют,  где мы чувствуем себя в защищённости, где мы всегда настоящие. Такие, какие мы есть.

А  любые  изменения в лучшую сторону, делают ВАС и ВАШИХ близких счастливее.

Наш коллектив  искренне готов помочь Вам,  к приближению  счастливых моментов в Вашей жизни. Сегодня и всегда,   наша компания   с радостью предлагаем Вам воспользоваться нашими услугами  для решения любых вопросов  связанных с недвижимостью будь то дома. коттеджи, земельные участки, недострои, квартиры, комнаты, гаражи, садовые участки, паи, коммерческая недвижимость.

Утром - условия, вечером – аванс

Дача аванса сопровождается заключением между сторонами соответствующего соглашения. Довольно часто стороны подходят к этому документу весьма легкомысленно - указывается лишь, что гражданин Иванов дал гражданину Петрову $2000 в качестве аванса.

Андрей Бушин, юрисконсульт Таганского отделения агентства Миэль , считает такой подход в принципе ошибочным. На соглашение лучше не пожалеть сил и времени, сделать этот документ предельно всеобъемлющим и конкретным. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности, так сказать, на берегу , тем меньше будет потом проблем, столкновений интересов и взаимного непонимания. И необходимо изложить все договоренности именно на бумаге: все, что сказано устно, юридической силы не имеет, в суд разговоры не принесешь.

Итак, соглашение. Как минимум оно должно содержать три момента. Первое - подробное описание продаваемого объекта (квартиры) - с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Т. е. так, чтобы исключить в будущем любые разговоры о том, что подразумевался какой-то другой объект.

Второе - цена. Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры превратилась из $50 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы. Третье - сроки заключения основного договора.

Дальше идут вспомогательные условия - они в принципе не обязательны, но тоже очень важны. Прописывается наличие в квартире зарегистрированных по месту жительства (собственников и не собственников). В какой срок квартира будет освобождена уже после сделки - юридически и физически. В каком состоянии она передается - с мебелью или без. Можно и нужно обсудить заранее и внести в соглашение способ заключения основного договора (с нотариусом или без), порядок расчетов - известно, например, что условия аренды депозитарных ячеек в различных банках немного отличаются. Одним словом, не жалеть слов и бумаги - ничего не будет здесь лишним.

И, наконец, едва ли не главный вопрос - о санкциях за нарушения. С покупателем вроде бы проще - мы уже взяли с него деньги. Проблема в том, что называются они авансом, а значит (см. выше), должны быть возвращены в любом случае. Поэтому большинство агентств вписывают пункт о штрафных санкциях, которые размером точно с аванс. Если написать аванс не возвращается - это будет юридически неправильной формулировкой, на что обязательно обратит внимание и Комитет по защите прав потребителей, и любой суд.

Со всеми остальными условиями также должны прописываться санкции за невыполнение.

Но агентства, выступающие в сделках посредниками, всегда стараются подстраховаться. Либо вообще не включают в соглашения штрафов для себя, либо ограничиваются узким коридорчиком : только если квартира была продана третьему лицу в период действия договора. Если же владелец квартиры самостоятельно продал ее кому-то еще, то агентство тут совсем ни при чем, оно такая же пострадавшая сторона, как и несостоявшийся покупатель.

Кстати, доказать, с ведома агентства или без продана квартира - дело не такое уж сложное, как кажется. Большинство риэлторских компаний, заключая договор с продавцом, забирают у него правоустанавливающие документы. И ничто не мешает потенциальному покупателю при заключении соглашения об авансе выразить желание посмотреть на эти бумаги. А когда есть документы - есть и следы : акты о том, когда приняты правоустанавливающие, на какой срок. И если квартира продана в период, пока документы находятся в агентстве, ясно, что оно в этом участвовало.

Судами горю не поможешь

Если одной из сторон что-то не нравится - она может обратиться в суд. Тема эта сама по себе безбрежная - ограничимся здесь лишь констатацией, что наша судебная система в последние годы сделала большой шаг вперед, и теперь просто слезами и воплями доказать все что угодно уже невозможно.

Но, предположим, состоялся суд, на котором вы вчистую победили. Общеизвестно, что вынесение решения судом еще не означает его автоматического выполнения. Законы есть, механизмы тоже, но они работают как-то со скрипом. Реально сложившаяся практика такова, что истец, добивающийся наложения взыскания на какое-то имущество ответчика, чаще всего сам это имущество и разыскивает.

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

________________________________________________ (населенный пункт),

___ ________________ 200__ г.

_________________________________(наименование организации), именуемая в

дальнейшем Сторона-1 , в лице

__________________________________________________ (Ф. И. О. должность),

действующего на основании__________________________________________________

(устава, доверенности и пр.), с одной стороны, и

__________________________________________________ (наименование организации),

именуемая в дальнейшем Сторона-2 , в лице_________________________

_____________________________(Ф. И. О. должность), действующего на

основании__________________________ (устава, доверенности и пр.), с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Сторона-1 передает Стороне-2 денежную сумму в размере____________________

(________________) руб. в счет причитающихся с нее по договору о_________

_______(наименование или предмет договора), от ______ ____________________200______г.

№____________платежей другой стороне и в обеспечение исполнения указанного договора.

2. При прекращении обязательства по договору, указанному в п.1 настоящего соглашения, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

3. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

4. Сторона, ответственная за неисполнение договора, указанного в п.1 настоящего соглашения, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

5. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора от ______ _________200___г. №____________.

6. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах по одному для каждой стороны. 7. Адреса, банковские реквизиты, подписи сторон.

Комментарий юриста

Действительно, прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и платить соответствующую денежную сумму, необходимо разобраться: в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Денежная сумма, предварительно уплачиваемая покупателем квартиры ее продавцу в счет причитающихся ему платежей, может являться либо авансом, либо задатком.

Оформленная как задаток, эта сумма будет представлять собой средство обеспечения исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре купли-продажи квартиры. Если договор купли-продажи квартиры останется неисполненным по вине стороны, давшей задаток (покупателя), то он остается у стороны, его получившей. Если же за неисполнение договора ответствен продавец, то он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Таким образом, оформив передаваемую сумму в качестве задатка, гарантируется ее возврат в двойном размере, если продавец по каким-то причинам передумает продавать квартиру.

Еще раз обращаю внимание, что как аванс, так и задаток является составной частью отношений между продавцом и покупателем квартиры. Однако на практике многие агентства недвижимости в своих собственных интересах искажают правовой смысл этого предварительного платежа: аванса или задатка.

Обычно эту сумму с покупателя получает само агентство, а не продавец. Необходимость предварительного платежа объясняется достаточно просто и на первый взгляд убедительно: чтобы покупатель не передумал покупать эту квартиру.

На самом деле все обстоит несколько иначе. Как правило, покупатель после просмотра квартиры готов к совершению сделки, т. е. к подписанию договора, передачи его на государственную регистрацию и уплаты всей денежной суммы, составляющей стоимость квартиры, что, безусловно, является гарантированным подтверждением серьезности его намерений. Однако к совершению сделки не готово агентство, которое предварительно должно было собрать необходимые документы, без которых договор не будет зарегистрирован. Только после получения суммы аванса (задатка) и именно на эти деньги агентство приступает к сбору соответствующих документов. Таким образом, эта сумма является не средством обеспечения договора купли- продажи квартиры, а оплатой услуг агентства. Причем берется эта сумма с покупателя, который часто даже не состоит с агентством в договорных отношениях. Таким образом, агентства работают в кредит за счет своих клиентов, не спрашивая на то их согласия.

Кроме того, соглашение о задатке (авансе) заключается, и соответствующая денежная сумма передается до заключения основного договора купли-продажи квартиры, т. е. когда продавец и покупатель еще не пришли к соглашению об основных условиях сделки. Поэтому если после уплаты этой суммы в процессе сбора документов выяснятся какие-либо неблагоприятные обстоятельства в отношении данной квартиры (например, не получено согласие на сделку всех необходимых лиц, имеются отсутствующие долевые собственники, имеются лица, сохраняющие право проживать в данной квартире и т. д.) либо продавец и покупатель не смогут договориться о взаимных приемлемых условиях заключения данного договора (окончательной стоимости квартиры, способе взаиморасчетов, сроке фактической передачи квартиры и т. д.) и покупатель на этих основаниях откажется от заключения договора, то он рискует потерять предварительно уплаченную сумму как лицо, виновное в незаключении договора.

Правда, такая позиция, выгодная продавцу или агентству, с точки зрения закона неправомерна. Ведь, как мы уже говорили, и аванс и задаток - это сумма, уплачиваемая по основному договору - приобретения квартиры. Незаключение основного договора влечет признание ничтожности и соглашения об авансе или задатке. Правовым последствием такого признания является обязанность сторон возвратить все полученное по сделке, т. е. обязанность продавца (или агентства) возвратить полученную сумму. Несмотря на это, агентства всеми правдами и неправдами пытаются оставить эти суммы у себя, ведь в этом случае агентство, которое некачественно выполнило свою работу (заблаговременно не осуществило необходимые проверки и не выяснило всех особенностей продаваемой квартиры), покроет все свои расходы из суммы предварительного платежа несостоявшегося покупателя. Как показывает практика, несмотря на неправомерность попыток агентств (или продавцов) оставить сумму аванса или задатка у себя, проблемы с возвратом аванса возникают достаточно часто.

Источники: http://prioritet-an.ru/news/40-chto-luchshe-zadatok-ili-avans-chem-avans-otlichaetsya-ot-zadatka, http://b-news.narod.ru/other/zadatok.htm






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением