Главная » Программа покупка квартиры

С чего начать при покупке квартиры





С чего начать покупателю при покупке квартиры?

Помимо положительного, развитие информационных ресурсов, принесло нам и массу проблем. Но, тем не менее, рутинная работа с изучением, анализом, поиском, обработкой информации теперь приносит удовольствие.

Это связано с тем, что у человека появилась огромная база информации, из которой он может выбрать и сравнить, что, как уверяют психологи, и приносит удовлетворение.

Неудивительно, что и при поиске квартиры, дома процесс поиска затягивается надолго. Еще бы, ведь недвижимость мы покупаем не так часто и к этому вопросу нужно подходить со всей ответственностью. Вот здесь клиент оттягивается на «полною катушку», сравнивая, анализируя информацию, полученную из разных источников, предоставленных современной информационной технологией.

И, как правило, поиск начинают с выбора желаемой квартиры, что в корне не правильно. Вот вам и первый подводный камень. Конечно, из этого списка нужно исключить людей уже имеющих определенную сумму для покупки жилья, им проще. А что же до большинства, то получается, они выбирают объект своей мечты, пытаются закрепить свои намерения с квартирой, зафиксировать цену, да еще при этом качают права, а на деле денег на покупку своих грез, у них нет. Так как имеющаяся квартира еще не продана и когда это произойдет не известно. В итоге, поскольку рынок недвижимости переменчив, «как ветер в мае», и неизвестно какая политика цен будет через месяц, продавец принимает предложения клиента с нужной суммой, а неудавшийся покупатель впадает в депрессию.

Но и это еще не все, возникает ситуация когда клиент просматривая огромное количество предложений, создает этим впечатление для продавцов, что их квартира нарасхват. Думая так, продавцы пытаются поднять цену. Видя такую ситуацию, покупатели (в данном случае те, кто намеревается купить жилье, но еще не продав своей квартиры), так же пытаются поднять цены на свою недвижимость, тем самым, вызывая на рынке недвижимости так называемую цепную реакцию. Такие горе клиенты по сотни раз пересматривают одни и те же предложения, в итоге забывая, что смотрели раньше, начинают путаться и по несколько раз обзванивают агентства по недвижимости, тем самым, тормозя работу риэлтеров. Последние начинают даже узнавать таких покупателей по голосу и называют их «хочунами».

Отсюда первое правило: начинать процесс поиска надо в первую очередь с варианта продажи своей квартиры. Естественно нужно прицениться к рынку недвижимости, сопоставить свои возможности с реальными предложениями. Ведь, чем больше клиент погружается в процесс выбора из огромной массы информации, тем дольше затягивается этот процесс. А поскольку рынок изменяется, понравившаяся квартира может быть уже продана. Но может оказаться и так, что искомый вариант появиться не сразу, и получается, вырученной от продажи своей квартиры суммы уже не достаточно для покупки новой. Из этого следует: поиск интересуемого варианта, должен начаться одновременно с продажей имеющейся квартиры, и не как не раньше.

Следуя этому правилу теперь на вопрос риэлтера: «А есть ли у вас деньги на выбранный вами объект?» Клиент может со всей уверенностью ответить – «Да, есть!» Ведь теперь у него есть деньги, так как он продал свою недвижимость (или уже нашел покупателя на нее и взял аванс) и выбрал - объект своей мечты. Таких клиентов риэлтеры называют «реальные» покупатели.

Что же заставляет человека заняться этими манипуляциями с недвижимостью? В большинстве своем это улучшения жилищных условий. Это и увеличение площади жилья, и смена районов (например, ближе к месту работы или наоборот тихий – «спальный» район), и желание поменять на новое, комфортабельное жилье. И вот это последнее желание является массовым. Но мы не всегда знаем, что таких квартир не так уж много. Именно поэтому в последнее время спрос на так называемое первичное жилье возрос.

Сначала покупатель выбирает вариант на вторичном рынке недвижимости, в стандартных домах, со стандартной планировкой, с маленькими кухнями и негабаритными коридорами. С обычным косметическим ремонтом. Но ведь каждый хочет чего-то необыкновенного, что-то из ряда вон выходящее. Поэтому все, что он видит, его не слишком устраивает. И покупатель понимает, тут нужно либо ждать, либо выбирать из того, что предложено, не совсем подходящее к его требованиям. Вот тут и приходит на ум, а ведь есть еще и новостройки!

Но и здесь клиент сталкивается с трудностями. Может сложиться так. что в выбранной новостройке квартиры, готовые к заселению, уже распроданы, а новые нужно ждать. И опять таки, новое жилье покупают, те, кому есть, где пока жить.

Исходя из выше сказанного, не важно, какое жилье вы покупаете; первичное или вторичное, а важно определить свою покупательскую способность по итогам оценки результата продажи своей квартиры. И здесь не надо пытаться найти выгоду. Мы уже знаем, если на рынке цены на продаваемые квартиры возрастут, то естественно поднимутся цены и на покупаемые, или наоборот. Поэтому правильный подход к квартирному вопросу убережет потенциального клиента от нервотрепки и ускорит процесс приобретения жилья.

Опубликовано: 13.02.10 Просмотров: 6129

Покупка квартиры, с чего начать?

Процесс покупки квартиры включает в себя не только поиск подходящих вариантов, их просмотр и подписание документов в случае, если покупатель нашел то, что ему было нужно. Точнее, такая простая схема – «поиск – выбор - договор купли-продажи» – это лишь вершина своеобразного айсберга, основная часть которого остается скрытой от глаз. Скрытой – но не менее важной, чем часть видимая.

Те, кто отдает себе отчет в серьезности такого шага, как покупка квартиры, знают: консультации со специалистами необходимы на каждом этапе этого длительного процесса. И советы агентов по продаже недвижимости нужны не только тогда, когда покупатель выбирает квартиру, но и тогда, когда он уже определился в своем решении и готов подписать все необходимые бумаги. Потому что масса подводных препятствий способна разрушить самые радужные планы на будущее – если заранее не обезопасить намечающуюся сделку.

Люди, внимательно изучающие рынок недвижимости в поисках жилья, знают: то, что стоит пять рублей, никогда не станут продавать за два. Потому что продавцы не менее внимательно изучают спрос и предложение. И если просят заведомо низкую сумму, то это – тревожный сигнал: возможно, покупатель столкнулся с мошенниками.

Для того чтобы избежать неприятностей, нужно, прежде всего, – еще до определения сроков подписания документов – проверить юридическую чистоту жилья. Под понятием «юридическая чистота» подразумевается, что в перспективе у покупателя не возникнет никаких проблем с правом собственности на приобретенную квартиру.

Существует целый ряд моментов, которые могут привести к признанию сделки недействительной, либо ограничить право собственности покупателя на купленную жилплощадь. Это может произойти в случае, если вдруг выяснится, что продавец не является собственником имущества, или что кроме него, у квартиры есть и другие собственники. Продавец во избежание недоразумений должен продемонстрировать покупателю не копию, а оригинал паспорта, и все данные в нем должны полностью соответствовать информации в документах, устанавливающих право на недвижимость.

Кроме того, важно убедиться в дееспособности продавца квартиры: нередки случаи, когда продавец, сославшись на временное помутнение рассудка на момент подписания документов, подает в суд на покупателя с целью вернуть себе жилплощадь.

Задачу по проверке всех необходимых данных значительно облегчает Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), благодаря которому легко установить так называемую «историю» объекта недвижимости. Информация обо всех, кто когда-либо жил в квартире, хранится и в домовой книге. Согласно записям в ней легко выяснить, не находится ли кто-нибудь из жильцов на момент покупки квартиры в местах лишения свободы и не служит ли в это время в армии. Дело в том, что те, кто проходят срочную службу, как и те, кто отбывает срок заключения, могут быть выписаны из квартиры, однако по возвращении будут иметь все права на недвижимость.

Отдельная статья – несовершеннолетние (на момент заключения сделки) дети. Все иски по поводу ущемления прав собственности, которые позже могут от них поступить, направляются последнему владельцу квартиры.

Следует также обратить внимание на соответствие планировки квартиры плану, выданному в ТБТИ: перепланировка, проведенная без разрешения и не зафиксированная впоследствии документально, может принести новому владельцу жилья массу неприятностей.

Все правоустанавливающие документы и выписку из домовой книги следует тщательно проверить. Оптимальный для покупателя вариант – страхование риска утраты права собственности.

Расчеты по сделке купли-продажи происходят по-разному. Самый распространенный способ – расчет с использованием банковской ячейки. При этом важно проверить все пункты договора аренды, тщательно изучить условия доступа к ячейке (обычно это уже зарегистрированный договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или выписка из реестра). Купюры, которые закладываются в ячейку, лучше проверить, воспользовавшись услугами банка. Как вариант – расчеты могут производиться по безналичной схеме.

При заключении договора купли-продажи необходимо сверить адрес квартиры со свидетельством о праве собственности и получить на руки выписку из ЕГРП. Это поможет предотвратить покупку квартиры, которая на самом деле не принадлежит продавцу. Обязательным при заключении сделки должно быть согласие супруги (или супруга) хозяина (хозяйки) квартиры. Если на момент заключения сделки в квартире остаются зарегистрированными продавец или члены его семьи, покупатель должен получить на руки нотариальное обязательство о снятии с учета по месту жительства.

В договоре купли-продажи должна быть указана точная стоимость приобретаемого жилья (часто продавец, во избежание уплаты крупной суммы в качестве налога, указывает заниженную стоимость недвижимости). Признание сделки купли-продажи недействительной, как заключенной вследствие заблуждения, – самый распространенный вид мошенничества на рынке недвижимости. Эта схема дает мошенникам все основания для возвращения недвижимости в собственность. Покупателю же при этом возвращают не сумму, которую он уплатил, а стоимость, указанную в договоре купли-продажи.

Нередко продавец, не являясь мошенником, просто не желает платить слишком, по его мнению, высокий налог. В этом случае продавец и покупатель могут договориться и разделить расходы пополам.

Завершающий этап сделки – передача квартиры, которая осуществляется согласно передаточному акту. Этот документ подписывается продавцом и покупателем. Как только продавец получает сумму, оговоренную заранее, на руки, он выдает покупателю расписку в ее получении.

Приобретение жилья может повлечь за собой массу трудностей и недоразумений, решать которые лучше заранее. В договоре с риэлтором всегда следует подробно указывать все параметры квартиры, детально описывать каждую особенность планировки. Малейшие сомнения означают, что нужно обратиться за помощью к независимому эксперту. Его совет и непредвзятая оценка ситуации поможет трезво взглянуть на ситуацию и взвесить каждый последующий шаг.

Если покупатель сотрудничает с агентством недвижимости. То в случае неблагоприятного исхода дела он может предъявить его работникам только претензии, связанные с несоответствием найденных вариантов изначальным требованиям, или с нарушением сроков по договорам. Недостатки объекта недвижимости, влекущие за собой проблемы с правом собственности – это сфера, за которую ответственность несет исключительно продавец.

И если требования к качеству приобретаемой недвижимости нарушены, либо их устранение влечет за собой крупные материальные или временные расходы, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части договора купли-продажи. Справедливо это и в том случае, если недостатки объекта недвижимости проявляются неоднократно даже после их первичного устранения. В данной ситуации покупатель имеет полное право потребовать возврата денег, уже выплаченных за недвижимость.

ООО «Центральное агентство недвижимости»

тел. (831) 258-00-37, 257-66-66, e-mail: info@anc-nnov.ru

Покупаем квартиру: с чего начать?

Для большинства из нас это самая важная, долгожданная и существенная покупка в жизни. Как совершить ее, чтобы не было мучительно больно за неудачное вложение своих накоплений или, не дай Бог, их потерю? Начинаем сериал о купле-продаже жилой недвижимости.

Нужен ли риэлтор

Первым делом определитесь: готовы ли вы заниматься поисками желанной квартиры и оформлением сделки сами или привлечете риэлтора. О подборе жилья при наличии свободного времени в принципе можно позаботиться и самостоятельно. А вот проверка юридической чистоты квартиры и заключение договора без помощи профессионала очень рискованны. По статистике, около 95% неудач (в том числе случаев мошенничества, опасных ошибок при оформлении документов) приходится на сделки, совершенные покупателями и продавцами один на один .

В среднем риэлторские агентства берут за свои услуги 5 - 10% от стоимости квартиры. Конкретный размер вознаграждения зависит от перечня обязанностей риэлтора и гарантий, которые предоставляются клиенту. Так, большой плюс , если риэлтор имеет договор страхования своей гражданской ответственности перед клиентом. По закону такая страховка на сегодня необязательна, но при ее наличии покупатель получает серьезную гарантию: если сделка накроется , то страховщик выплатит компенсацию. Условия выплаты, порядок расчетов и предельные размеры компенсации указываются в договоре риэлтора со страховщиком, так что попросите показать вам этот документ и проследите, чтобы ссылка на него была включена в ваш договор с риэлторским агентством.

За что платить посреднику

Размер вознаграждения риэлтора указывается в твердой сумме или в процентах от цены квартиры.

Обязательно укажите в договоре с риэлторским агентством: включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры. Если нет, то зафиксируйте сумму таких трат отдельным пунктом.

Предусмотрите в договоре ситуацию, когда поиск квартиры не увенчивается успехом: кому и что причитается в этом случае?

Возможен, например, такой вариант: риэлтор обязуется предоставить для осмотра не менее пяти квартир, соответствующих вашей заявке (составляйте ее поподробнее! Оговаривайте письменно все, вплоть до вида из окон: в случае несоответствия предложений, найденных риэлтором, это поможет вам вернуть плату за поиск квартиры). Если агентство в оговоренный срок не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения за поиск и, возможно, выплачивает неустойку (если такой пункт будет в договоре). Если же вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то - по справедливости - сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.

Кто в доме хозяин?

Ознакомившись с квартирой и решив остановить на ней свой выбор, назначайте встречу с хозяином. При этом имейте в виду:

Не вправе самостоятельно заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Информация о таких судебных решениях имеется в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.

Опасно заключать сделки с лицами, состоящими на учете в психоневрологических и (или) наркологических диспансерах. Даже если на момент заключения договора не будет решения суда о недееспособности такого продавца, то сделка впоследствии все равно может быть оспорена - как совершенная гражданином дееспособным, но не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).

В первом случае срок давности для отмены сделки через суд составит три года (сейчас он еще равен 10 годам, но в ближайшее время будут приняты поправки, сокращающие его до 3 лет). Во втором случае сделка может быть оспорена не позднее чем через год после ее исполнения (т. е. оформления купли-продажи) - согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Рискованно начинать процесс купли-продажи, если у продавца очень плохо со здоровьем и он, что называется, при смерти. Если, не дай Бог, бедняга отойдет в мир иной до госрегистрации сделки (а процедура всех оформлений может занять до нескольких месяцев), то могут возникнуть серьезные сложности. Сделку, скорее всего, придется расторгать, не исключены проблемы с возвратом авансов и задатков, выданных риэлтору и покойному продавцу.

Если квартиру продает гражданин, получивший доверенность от продавца, добивайтесь встречи с самим хозяином. Известны случаи, когда подписи на доверенности подделывались. Встречаются и ситуации, когда лицо, выдавшее доверенность, умирает. Действие доверенности в этом случае прекращается, но ее недобросовестный получатель может скрыть это от покупателя и неплохо поживиться, принимая задаток.

БДИ!

Что еще должно насторожить покупателя

Продажа квартиры лицом, состоящим в браке, без предъявления нотариально заверенного согласия другого супруга на сделку. По Семейному кодексу имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, даже если зарегистрировано на одного из них. Обиженный супруг, чье мнение не было учтено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Срок исковой давности в таких случаях составляет один год.

Продажа квартиры, в которой зарегистрированы по месту жительства (прописаны) родственники собственника. Не расслабляйтесь, если юридически грамотный продавец ссылается на новый Жилищный кодекс: мол, теперь препятствий для продажи такого жилья совсем нет. Населенная квартира на самом деле может быть продана, и ее жильцы действительно потеряют право на жилплощадь. Однако добиваться их выписки придется в судебном порядке. Вам это надо?

Неоднократная продажа квартиры за короткий срок (об этом вы можете поинтересоваться у соседей). Если все предыдущие покупатели стремились поскорее избавиться от этого жилья, то что-то, видимо, тут неладно. Например, квартиру вам могут продавать летом, а зимой выяснится, что она плохо отапливается, продувается и т. д.

Источники: http://realtsib.ru/article/a-2.html, http://www.anc-nnov.ru/www/article_purchase_01/article_purchase_01.php, http://www.vnv.ru/articles/68/






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением