Главная » Снять, сдать квартиру, договор аренды, сколько

Оценочная стоимость квартиры по бти





Служба недвижимости «ИПС»:Почему отличается рыночная стоимость жилья и оценка БТИ?

Частый вопрос, возникающий у собственника жилья при совершении сделки купли-продажи недвижимости, почему оценочная стоимость квартиры, указанная в справке БТИ гораздо ниже её реальной, рыночной стоимости. Это действительно так. Дело в том, что сумма, указанная в справке, полученной в БТИ, представляет не что иное, как балансовую стоимость объекта недвижимости, которая не учитывает возросшие за последнее время рыночные цены в 10-20 раз. Происходит это в связи с тем, что за основу оценки берется остаточная стоимость строения, которая сложилась на 1 января 1990 г. и к ней прибавляется местный поправочный коэффициент. Итоговая сумма совершенно отличается от реальной цены объекта. В перспективе, в году, государством планируется введение единого налога на недвижимость, расчет которого основан на балансовой (инвентаризационной) стоимости. Метод такой оценки объекта недвижимости позволит получить показатели, которые гораздо ближе к реальным. Специалисты предполагают, что полученные в результате таких расчетов показатели будут иметь расхождения с действительными, рыночными ценами на недвижимость, в пределах 80-90%. Разработанный метод расчета будет универсальным, т.е. предположительно будет использоваться во всех регионах страны. С 2009 года Бюро инвентаризации (БТИ) было преобразовано в Ростехинвентаризацию (РТИ), таким образом, приобрело федеральный статус.

Другие новости по теме

Государство всерьёз обеспокоено положением дел в жилищно-коммунальном хозяйстве #40;в дальнейшем – ЖКХ#41;. Сколько в ЖКХ ни вбухивай денег, а ситуация никак не улучшается. Сфера ЖКХ, как бездонная бочка. Однако тарифы на услуги ЖКХ постоянно растут, что вызывает недовольство у населения. Странно, стоимость услуг повышается, а качество ухудшается. Такое возможно только в России. В связи с чем, государство намерено принять в срочном порядке некоторые меры по выправлению ситуации. Видимо, опасаясь народного гнева. О чём идёт речь?

Оценка недвижимости, оценка движимого имущества

Как и в любом другом государстве мира, в России востребованность оценочных услуг сформировалась вследствие необходимости определения базы для расчета налога на тот или иной вид объектов собственности. Сейчас стоимостная оценка недвижимости является одним из необходимых элементов экономических отношений. Стоимость в каждом конкретном случае отражает денежную ценность объекта с определенной позиции. Рыночная оценка объекта опирается, в первую очередь, на представление о его ценности, полезности. Ее задача является важной не только для отдельных субъектов экономики, но и для государства в целом. В период с 1918 по 1990 год в СССР оценка недвижимости проводилась преимущественно только путем определения ее сметной балансовой, восстановительной, инвентаризационной и страховой стоимостей. При этом инвентаризационная стоимость указывалась в технической документации БТИ.

С распадом СССР вопросы оценочной деятельности на некоторое время зависли в воздухе, ввиду отсутствия нормативно-правовой основы. Закон, регламентирующий оценочную деятельность, в России был принят в 1998 году. Независимая оценка недвижимости в то время осуществлялась частными лицами и фирмами, имеющими специальные лицензии, подтверждающие право на предоставление данных услуг. Теперь организация, оказывающая оценочные услуги, должна иметь в штате не менее двух оценщиков #8211; членов саморегулируемой организации.

Сегодня понятие оценочной деятельности подразумевает, в большинстве случаев, оценку рыночной стоимости недвижимости, которая может быть использована в различных целях, в т.ч. залога, страхования. Также нередко определяются ликвидационная и инвестиционная стоимости имущества. Специальным аспектом является оценка кадастровой стоимости различных объектов для целей налогообложения.

О ценка недвижимости и движимого имущества #8211; услуги ФГУП #171;Ростехинвентаризация #8211; Федеральное БТИ#187;

Инвентаризационная оценка квартиры БТИ

Работа по инвентаризационной оценке квартиры лежит на БТИ (бюро технической инвентаризации). Используя свои определенные методики, специалисты-оценщики из БТИ определят стоимость вашей недвижимости, которая впоследствии будет взята налоговыми органами за основу при расчете налогооблагаемой базы. По результатам оценки недвижимости БТИ выдается справка, которая является обязательной для пакета документов, необходимого при оформлении сделок купли-продажи жилья.

У нас сейчас рыночные отношения. И на рынке недвижимости, каждая из сторон сделки хочет быть уверена, что ее экономические интересы соблюдены в полной мере. Узнать настоящую, а не балансовую цену продаваемого (покупаемого) жилья поможет проведение независимой рыночной оценки квартиры. В большинстве случаев балансовая стоимость квартиры будет в значительной мере отличаться от рыночной (обычно в меньшую сторону в 2—5 раз). Таким образом, с одной стороны, оценка квартиры, дома и другой жилой недвижимости в БТИ обязательно нужна для законного заключения сделки купли-продажи, а с другой эти результаты нельзя применить на практике, например положив в основу проводимой сделки. И если продавец хочет быть уверен, что продает свое имущество не по заниженной цене, а покупатель в том, что покупает жилье не по завышенной, то без независимой оценки тут не обойтись.

Случай 2

Хотя инвентаризационная стоимость недвижимости обычно оказывается заниженной, бывают и обратные случаи. При которых владелец не согласен с завышенной оценкой стоимости, определенной БТИ, с которой он вынужден платить налог. Обычно такая ситуация актуальна для новостроек. Есть две причины, наличие которых допускает инициацию процесса пересмотра цены объекта:

  • подача недостоверных данных об объекте недвижимого имущества при определении его инвентаризационной стоимости
  • ошибки непосредственно сотрудников БТИ, которые ведут оценку инвентаризационной стоимости по некоммерческим данным.

ГОССТРОЙ РОССИИ РАЗРАБОТАЛ НОВУЮ СИСТЕМУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

О. Кузьминский,

М. Черниговский

Переоценка ценностей

Коммерсанта Деньги ,

N11, 21.03.2001

Госстрой России разработал новую систему оценки недвижимости, которую планируется внедрить уже в апреле. Ее применение, по словам руководителей Госстроя, приведет к тому, что инвентаризационная стоимость объектов недвижимости станет соответствовать рыночной

БТИ выходит на рынок

Новая методика будет базироваться на так называемой объемно-восстановительной оценке, введенной в 1963 году и по-прежнему действующей. Согласно этой оценке, стоимость квадратного метра здания определяется следующим образом: объем помещения делится на площадь, а полученное число умножается на два коэффициента - характеризующих материал, из которого здание построено, и возраст здания.

Планируется, что по новой схеме объемно-восстановительная оценка дополнится рядом коэффициентов, которые учитывают максимум индивидуальных характеристик оцениваемого помещения. Они должны отражать месторасположение здания, особенности конструкции и архитектурного стиля, наличие или отсутствие коммунальных удобств, удаленность от транспортных магистралей и множество других моментов, которые, как правило, и определяют рыночную стоимость недвижимости. Это означает, что даже одинаковые квартиры в одном подъезде, но на разных этажах могут быть оценены БТИ по-разному.

Экспертная оценка

Против предложенной Госстроем методики оценки возражают независимые оценщики. Они полагают, что. хотя у методики, основанной на оценке объема затрат на строительство объекта недвижимости с учетом комплекса поправочных коэффициентов, и есть преимущества. наиболее достоверные результаты даст' доходная методика оценки, при которой расчет стоимости имущества основывается на анализе величины доходов от его использования. Однако и при таком подходе возникают определенные сложности. Например, рассчитать доходность квартиры при сдаче ее внаем довольно просто. Но как оценить фундамент дома. который неизвестно когда достроят? Получается, что придется опять придумывать какие-то поправочные коэффициенты, и они еще более усложнят процедуру оценки.

Помимо технических сложностей внедрение новой системы оценки неизбежно натолкнется на сопротивление некоторых участников рынка.

Есть вопросы к проекту Госстроя и у федеральных ведомств. Например, Росземкадастр (организация, ведущая учет всех земельных участков страны) настаивает на том. чтобы объекты недвижимости оценивались вместе с землей, на которой они расположены. Однако единого общероссийского кадастра, по которому должна проводиться оценка, сейчас фактически не существует. Кроме того. непонятен смысл этой процедуры - ведь частной собственности на землю в России нет. так зачем оценивать то. что нельзя продать?

Имеется особое мнение и у Министерства по налогам и сборам. Его представители уже высказали опасение. что новая методика может настолько увеличить налогооблагаемую базу, что владельцы недвижимости будут просто не в состоянии за нес платить.

В Госстрое сообщили, что при расчете налога на недвижимость, скорее всего, будет действовать объемно-восстановительная оценка - правда, в несколько усовершенствованном виде. Суть усовершенствований пока не раскрывается, но отмечается, что налог на недвижимость существенно не вырастет. Полностью новая система оценки будет использоваться лишь при сделках купли-продажи. залога, наследования, дарения и в прочих случаях, предусматривающих отчуждение недвижимости.

Недвижимость растет н цене

В принципе новая схема оценки может привести к увеличению налога на недвижимость. В Москве в настоящий момент он составляет 0.1% стоимости квартиры. Например, если стоимость типовой трехкомнатной квартиры, согласно оценке БТИ, 600 тыс. рублей, ежегодный налог, соответственно, составляет 600 рублей. Когда оценка БТИ станет сопоставимой с рыночной (в нашем примере - около 1,8 млн.), собственнику квартиры придется платить в три раза больше. Но это в столице. В регионах применяется прогрессивная шкала, и в •зависимости от стоимости жилья величина налога на имущество может достигать 0,4%. Однако вероятность применения новой оценочной методики при уплате налога на имущество, как было сказано выше, крайне мала.

Зато наверняка вырастет сумма подоходного налога. взимаемого при смене владельца. Если собственник квартиры владеет ею более пяти лет, проблем нет. Он может продавать ее за любую сумму, и при этом подоходный налог взиматься не будет. Если же собственник решил продать квартиру, купленную пару лет назад (например, для того, чтобы приобрести новую), и стоимость се после оценки БТИ окажется больше 1 млн. рублей. его ждет неприятный сюрприз. Владельцу трехкомнатной квартиры из вышеописанного примера придется заплатить в этом случае около $4 тыс. налога.

Однако владельцу квартиры вовсе не обязательно указывать в договоре купли-продажи оценочную стоимость БТИ. В этом документе может фигурировать любая сумма, например тот же необлагаемый налогами 1 млн. рублей. Но, если расхождение между оценочной стоимостью и ценой, указанной в договоре, составит больше 30%, налоговые органы могут усмотреть в сделке наличие скрытого дохода и принять соответствующие меры.

Существенно вырастут в денежном выражении и налоги на наследование и дарение. У этих налогов тоже прогрессивная шкала - до 40% стоимости имущества, и с введением новой схемы оценки их суммы могут увеличиться на порядок.

Большинство сделок с недвижимостью по-прежнему заключаются с нотариальным удостоверением (хотя это и необязательно). Почти все нотариусы работают, исходя из тарифа 1,5% цены сделки. И, если цена сделки. зафиксированная в договоре, вырастет до рыночной. платить за оформление придется, естественно, больше.

Увеличение оценочной стоимости квартир может доставить неприятности не только покупателям, но и продавцам. Контроль за расходами никто не отменял, и налоговые инспекции продолжают собирать сведения о крупных приобретениях налогоплательщиков. Если в договорах купли-продажи начнут фигурировать суммы. превышающие нынешние в три раза, у фискальных органов существенно прибавится работы.

Получается, что реформа в ее нынешнем виде невыгодна гражданам - выступают ли они при совершении той или иной сделки в качестве покупателя или продавца. Однако есть у реформы и один плюс. Дело в том. что сегодня огромное количество сделок совершаются с применением двойной документации, а после реформы этот рынок будет легализован.

Единый стандарт

Несмотря на массу нерешенных вопросов, реформа БТИ неизбежна. И не только потому, что нынешняя система оценки не дает представления о реальной стоимости недвижимости. Новая методика станет единой для всех субъектов федерации. Именно с этим связан перевод БТИ из муниципального подчинения в федеральное. При существующем порядке оценочная стоимость (рассчитываемая БТИ) двух совершенно одинаковых объектов. расположенных в 500 м друг от друга, может отличаться в несколько раз только потому, что они находятся в границах разных административных образований. И наоборот, разница в стоимости квадратного метра новостройки-типовушки в пригороде Москвы и элитной квартиры в центре города, бывает, составляет копейки.

Еще одним аспектом грядущей реформы станет инвентаризация всех объектов недвижимости.

Источники: http://www.russianrealty.ru/analytic/articles/companies/328831/, http://www.rosinv.ru/service/estimated_activity/, http://www.bk-arkadia.ru/publication70/, http://www.mian.ru/news/gosstroy-rossii-razrabotal-novuyu-sistemu-otsenki-nedvizhimosti/





Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр на картинке: код подтверждения